上海楼市购买力变轨：产业结构调整与人口增长疲弱

城市人口结构的变化源于产业结构的调整。一般而言，人口净流出的城市房地产去库存压力大，房价多会持续下跌，例如东北、中西部的很多三四线城市。

楼市需求在变，上海购买结构也正在改变，而这变化来自于经济转型期中产业机构调整与人口结构变化。

2月29日，上海发布的《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示，至2015年末，全市常住人口总数为2415.27万人。其中，户籍常住人口1433.62万人，外来常住人口981.65万人，同比下降1.5%(14.77万人)，2014年度外来常住人口为996.42万人。

外来常住人口在全市常住人口中的占比，下降了0.5%，降至40.6%。对此，有专家指出，这是上海改革开放近40年以来，常住人口的第一次下降。

城市人口结构的变化源于产业结构的调整。一般而言，人口净流出的城市房地产去库存压力大，房价多会持续下跌，例如东北、中西部的很多三四线城市。

上海社科院原常务副院长、上海市政府参事左学金指出，中国已经进入经济新常态，这背后很重要的原因就是人口发生了重大变化。从2012年开始，连续4年劳动年龄人口总量下降，劳动力成本在上升，劳动密集型的制造业缺少竞争力，因此产业结构必须要升级。因此，上海的支柱产业，已经从重工业和石化等，转向金融贸易产业、“互联网+”的产业。

产业结构调整初始

上海的产业结构转型处于“十三五”的第一个五年规划，尚在初始阶段，似乎还会不断深化。

左学金指出，上海的产业结构已经从原来的依靠要素投入转向依靠创新来推动增长，经济和人口的关系不是单方向的关系，而是互动的关系。未来上海低端制造业的劳动力可能溢出到其他城市甚至国外。

最近几年劳动力的变化也反过来进一步了推动劳动力的结构变化。左学金指出，上海的土地成本比较高，因此低端的产业要退出去，从而引进高端产业，这就对劳动力的技能有一定要求，二高端劳动力的集聚又为高端的产业发展带来新的机会，这是一个互动的过程。

左学金表示，上海去年人口负增长有“人口与政策”两个因素——首先全国去年流动人口总量在下降，说明农村可以向城镇流动的劳动力下降也很厉害，这会影响进入一线城市的劳动力数量；其次，中央三中全会明确要严格特大城市控制人口规模，因此上海采取了措施，对外来人口居住区整顿、清理违章建筑以及对造成污染的企业被关闭，这些也推动了低端的外来人口离开上海。“未来特大城市人口规模也不一定是负增长，但今后可能会增长力放缓。”

显然，房价涨幅与未来农民工的关系不算大，现在上海的楼市成交以自住与投资的需求为主，移民的因素不大。 “今后如何适当控制对房地产的投资需求条件下，保持房地产的健康发展是政府的主要课题。”左学金说。

此外，左学金也认为，人口规模速度放慢，但负增长是不是趋势。上海的产业结构调整至少还要10-20年的时间。在这个过程当中，价值链当中高端的产业会增加，低端的则很难生存下去。技能型劳动力比重增加，技能型劳动力也需要一线生产工人。

值得关注的是，上海并没有像深圳那样明确提“腾笼换鸟”，但是从低端产业退出到高端产业进入的轨迹并无区别。

高端人才的进入带动的是购房需求。而房地产开发投资过往增速持续超过 M2 增速，仅在 2015 年开始自然回落。

投资方式迎来更替

不过，与产业结构调整相对的是，我国居民的首付比例并没有提高多少。根据华泰证券研报显示，2015 年居民购房首付比例为 40%(如果考虑二手房，首付比例还会提高)。也就是说，按照规定的20%比例下限，当前的杠杆运用并不充分。

若以北京为例，2015年北京新增住户贷款1784 亿元，假设全部用于购房，对应全年新房销售2513亿元和预计同等规模的二手房交易，其首付比例为 65%。

对此，市场上一种观点在于金融创新之下首付贷的出现。去库存需要在减少供给的情况下加大居民购房力度，特别是在当前存款转移具备空间、首付比例杠杆没有用足的情况之下，市场担心的月还款能力在降息之后已经得到缓解，背后的稳定剂仍然是经济转型成功之后的居民就业和收入稳定。

因此，进一步加杠杆预期催生火爆销售，也不烦金融衍生品的推出，比如首付贷。目前第三方机构平安好房、链家等均在提供首付贷，同时不少开发商也通过与金融机构合作的方式做首付贴息，在解决贷款渠道方面，已经完全打开。

首付贷有一定的房价加速器作用，但并非主导。平安好房早在2014年就推出了首付贷，类似的首付贷在其他中介也偶有出现。

华泰证券分析师谢皓宇在其研报中指出，金融的最关键难题就是风控，首付贷也一样。由于首付贷可以提供最多三分之二的首付款，按照当前 20%的首付比例，当前购房者可以做到不到一成的实际首付比例。且由于是信用贷款，贷款利率也在 14%~19%之间，因而存在潜在的违约风险。

实际上，首付贷就是小贷中投向个人房贷的一种，除了有杠杆比率的限制之外，目前的监管并不严格，特别是对当前刚刚起步的首付贷。而在金融机构提供首付款解决方案的同时，也包括了众筹购房。

首付贷的当前边际风险似乎还需要进一步观察。目前全国范围内首付比例为40%，一线城市代表北京则为65%，暂时看不到因为首付贷使得首付比例过低、进而引发杠杆风险的情况。但链家理财平台负责人称，购房者申请首付贷的比例很低，每单首付贷信用贷平均只有10多万元。