打击杠杆炒作 防范楼市风险

一线城市正面临不正常的楼价上涨，引起各界几乎一致的忧虑。一些官方媒体日前连续撰文警告市场非理性上涨以及投机活动。在这种狂热的氛围当中，包括自买自卖转按揭、众筹炒房等通过杠杆手段进行房地产投机的现象正在出现，应当说，非理性的市场情绪已经形成，而这种情绪又吸引了大量杠杆投机者，形成了一种非常危险的泡沫，与去年上半年A股市场类似。

房地产周期本质上是货币周期的产物。上一次楼市大涨是在2009年实施货币与财政双重刺激的背景下产生的，巨大的反弹让政府被迫实行了更为严格的管制措施。截至今日，一线城市的限购等政策还没有放开。当前这一波房价上涨，与去年开始降准降息的新一轮货币宽松周期有关，更优惠的利率、税费以及降低首付比例等利好政策刺激刚需客户入场。今年以来，去库存目标激励各地政府推出各种政策吸引人们买房，尤其是那些库存多的地区，甚至降低了首付比例，相当于鼓励家庭部门增加杠杆，以帮助银行与企业转移杠杆。

应当说，各地取消各种管制并制定优惠政策去库存，是积极的。在库存比较严重的地区，也不太可能出现投机活动。问题出在一线城市，尤其是深圳上海北京，在仍然实行限购等政策的情况下，却迎来了新一波的涨价潮。而且，炒房者现在可以借助转按揭、众筹、P2P等新型手段加杠杆，造成了楼市的虚火。通过这些手段投机的人能够绕过限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”。

考虑到深圳上海北京等一线城市占据了中国房贷规模的相当大一部分，而且房价已经上涨到非常高的水平，其间出现的杠杆炒作的现象必须引起警惕。其危害在于，如果市场波动，这些投机者可能会放弃住房，拒绝还按揭，形成“次级贷款”，加大房地产金融风险。此外，杠杆炒作会导致市场出现爆发式释放，透支市场上行的时间，让价格走势变陡，造成大起大落，就像去年上半年的股市一样。

这种不正常的走势影响去库存的全局工作，是一种破坏性的力量。因此，一线城市应该加强对市场的管理，尤其是对杠杆投机的防范，不能因为投机者搞活了市场而姑息养奸。社会对此次一线城市房价上涨一致感到忧虑。所以，为了健康地可持续地推进楼市去库存工作，对杠杆炒作的打击是完全有必要的。

对于正常的刚需或者改善性需求，是否有必要降低首付比例、增加杠杆呢？央行行长周小川认为，中国个人住房贷款占银行总贷款的比重相对偏低。在很多国家，个人贷款——主要是住房贷款——可能占总贷款的40%-50%，而中国只有百分之十几。而且，个人住房抵押贷款产生的坏账的比例明显小于其它领域，银行系统也觉得个人住房抵押贷款是相对比较安全的产品，有发展的机会。因此，他认为，当前可以进行逆周期调节，适当下调首付比例。

其实，中国房贷占贷款总规模比较小的一个重要原因是中国间接融资的规模太大。很多国家——尤其是发达国家——以直接融资为主，信贷规模较小，因此，其住房按揭比例相对比较高。西南财经大学2013年的一项调查显示，我国家庭的住房拥有率达到90.8%，因此，可能大部分家庭都已经负有按揭，除了一些进城置业的农民工以及刚需客户，大部分家庭承受更大杠杆的空间不大。

而农民工缺少稳定的工作与收入来源，如果通过加杠杆进城置业，风险会很大。对于城市刚需家庭，他们在楼市长期上涨中都入市，说明购买力是很低的。其中很大一部分可能是在一线工作而家庭在三四线城市，通过父母举债支持才能置业，这会导致虹吸效应，而且会耗尽全家之力并透支未来。因此，这些人增加杠杆追涨，比过去十几年已经按揭购房的家庭而言，风险要高很多。

可以看出，一线城市房价暴涨蕴含的风险较大。因此，如何抑制房价上涨应是当前的主要工作。考虑到今年的M2增速可能还要保持较高的速度(13%左右)，宽松的货币环境带来的地产周期可能会持续存在，为了避免泡沫化加速，一线城市需要尽快出手维稳。