高净值人士房地产投资下降 普通人却在排队买房

经济观察网 记者 胡群 节气尚未到惊蛰，但国内核心城市的房地产市场已然到了最为火热的时节。上海、深圳、北京、杭州等多城市出现“开盘日光”现象，甚至有购房者半夜“裹被子”排队买房。

“从目前掌握的高净值客户的投资数据看，没有迹象表明其增加在一线城市房地产的资产配比，甚至不排除其在二三线线城市房地产投资呈现减少趋势，但总体而言，高净值人士在房地产投资领域的比例呈下降趋势。”3月2日，平安银行私人银行部总裁助理夏广民向经济观察网称。

所谓私人银行高净值人士，即可投资资产超过600万人民币的人士。富豪在卖房，你却在买房？

卖房还是买房？

在今日平安银行私人银行经济展望论坛上，多位参会人士向记者表示，将审慎对待房地产投资，并逐步降低房地产投资占比。

与高净值人士降低房地产投资占比相反，在全国多个城市，正在上演着“开盘日光”一幕，房价也在持续上涨。中原地产研究部数据显示，2月22日至2月28日，54城市合计签约住宅达到了6.2万套，数量的环比平均涨幅达到了68%，其中二线城市，环比涨幅高达92.4%，一线城市涨幅达到78%。

为何富豪在卖房，普通人却在买房？夏广民称，在专业的财富管理机构参与下，近年高净值人士的投资观渐趋成熟，赢得了市场高度认可。

平安银行发布的《2016年全球资本市场展望报告》称，房屋的销售，特别是在一二线城市，回暖明显。但因施工面积与竣工面积不断累积，销售的增长无法抵消库存的持续增加，使得投资端数据改善不大。决策层意通过实现“农民工市民化”来提振城镇住房市场需求。但是应该提振经济在前，就业机会在后，实现了工业化，才会有城镇化。经济不企稳，就缺乏消耗存量的动力，因此2016 年地产投资的复苏力度仍显不足。

风险积聚

国内部分城市房地产市场突然火热可能出乎监管层的预料。

央行与银监会于2月2日下发通知，下调不限购城市的购房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降低至20%。中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

中国人民大学国际货币研究所研究员张超、张家瑞认为，央行和银监会推出的刺激政策（降低首付比例、推出房贷优惠政策）实属无奈之举，属于房地产加杠杆措施缓解风险，难以达到预期效果。此举意图鼓励家庭买房，协助完成房地产去库存任务。

此项新政对于化解房地产高库存效果如何？张超、张家瑞认为：该政策实际上是希望家庭加杠杆来实现房地产去库存目标，但对三、四线城市房地产市场效果不会太大，也不是一条正确、合理的去库存办法。

“中国房地产市场已经很明显地两极分化。在一些超大型城市，需求比较稳健，没有太多的库存需要化解。而库存问题比较突出的主要是在三四线城市，现在各地采取措施，试图化解这些库存，比如降低首付，或者税收和利率优惠等，但能否有效化解问题尚未可知。”中国金融四十人论坛（CF40）成员、北京大学国家发展研究院副院长黄益平撰文指出，刺激房地产市场一定要谨慎，因为现在经济本身就不好，如果在信贷扩张加速的同时，刺激房地产市场，最后导致的情形可能是经济越来越糟糕，房产价格越来越高，这可能会酿成巨大风险。

经济乏力，如何投资？

自国内经济进入新常态，多项经济数据均不如意，放眼当前中国经济，除了房地产市场火热之外，其它均均呈放缓态势。

2月制造业采购经理人指数从上个月的49.4下滑至49， 略低于市场预期，反映实体经济景气度依然较差。

瑞银证券中国首席经济学家汪涛估计1-2月工业生产同比增速可能从去年12月的5.9%小幅回落至5.7%，环比增长势头较去年四季度显著放慢，反映工业生产疲弱。此外，多项经济数据显示，固定资产投资同比增速可能放缓、外贸继续深陷下跌、外汇储备跌幅收窄等反映国内经济开局乏力。

对于投资者来讲，2016年资本市场吉凶参半，全球央行特别是美联储加息推动估值上升的动力已经不足，中国外汇流出趋势使得国内流动性承压，国内投资者可能面临货币政策适度偏松但流动性吃紧的宏观环境。宏观环境的各类变化暗示着资本市场及资产配置格局的改变。投资者必须正视2016年全球资产回报将整体下滑，风险将整体上升的事实。在国内经济改革转型、结构调整、汇率波动、美国进入加息时代、原油和商品价格疲软、变化多端的大背景下，需要通过大类资产和适当运用复杂策略来做好资产配置，以求优化风险调整收益。

“今年人民币兑美元汇率双向波动加剧，有阶段性的贬值压力，但整体趋稳。”夏广民称，对于中国投资人士而言，2016 年还需要面对国内经济改革转型、结构调整、汇率波动、美国进入加息时代、原油和商品价格疲软、变化多端的大环境，需要通过大类资产和复合策略来做好全球资产配置，以在复杂的市场环境下控制风险，进而优化风险调整收益。