碧桂园大马淘金地 森林城市海外大盘模式考察纪行

马来西亚的柔佛州，平均气温常年保持在25-30℃。这个位于亚洲大陆最南端的州属，拥有新柔长堤和马新第二通道大桥，可以通往一海之隔的新加坡。

距离柔佛州首府新山约30公里的丹绒古邦(TANJUNG KUPANG)，马新第二通道的对岸就是新加坡的大士(TUAS)。每天早晨与傍晚，都有马来西亚人由此前往新加坡工作，1新币等同3令吉的汇率是吸引他们异国务工的主要原因。

而在他们必经的跨海大桥旁，碧桂园正在属于柔佛州的海域中进行一项庞大的工程——填海造岛，预计总投资2500亿元打造一个占地面积达14平方公里的“森林城市”。

近三个月来，碧桂园使出浑身解数为这个庞然大物制造全球关注度。3月6日晚上，所有收看了当地电视台新闻的人们会发现，马来西亚的首相纳吉当天上午在碧桂园森林城市宣布了免税区政策。

对于碧桂园，当地人并不全然陌生。2013年新山碧桂园金海湾一次性推售9000套房源的举动，成功在马来市场留下了自己的印记。

但是他们或许并不知道，这家来自中国的房企，已经在国内打造了数个千万平方呎的大盘。而这一次，碧桂园在柔佛海峡划下的版图，将远远大过他们在中国曾经的所有尝试。

“造城专家”海外淘金

根据1995年8月正式签订的协议，马来西亚和新加坡双方明确划分了柔佛海峡水域的国际界线。值得注意的是，这项协议并不受未来发展计划的影响，包括填海计划。

19年后的2014年，碧桂园的创始人杨国强看中了柔佛海峡的地段。更准确地说，应该是一片海。如果你站在如今碧桂园森林城市的展销中心，手机上的地图会告诉你，你现在正飘在柔佛海峡的海面上。

这并非导航错误。按照碧桂园的规划，他们将投资2500亿元，历时20年在柔佛海峡用填海方式打造4个岛，建设一个占地14平方公里，足以容纳数十万人口的项目。

已经建成投入使用的展销中心，就位于碧桂园森林城市填海的第一个人造岛上。大巴驶入项目之时，可以看到道路旁的大片土地上仍有数辆挖土机正在作业，途径的路牌显示着“跨海进岛大桥工程”的中文字样，而路旁更远处，便是大海。

进入岛上的展销中心，如果是曾经到访过碧桂园大盘的人，一定会在这里发现相似之处。从绿色植被的铺设到园林景观的设计，从墙上的电子区位示意图到大型沙盘，都带着碧桂园标准化的特色。

按照区域图上的直线距离来看，置身柔佛海峡的碧桂园森林城市距离新加坡仅约2公里。在项目的宣传语中，森林城市之于新加坡，正如十年前的深圳之于香港。

不过，这个宣传亮点背后还有个不得不考虑的交通问题。在礼拜一的上下班高峰，即便碧桂园森林城市到马新第二通道大桥仅需10分钟车程，但你也可能会在过关时遭遇一两个小时的堵塞。

当然，在不堵车的理想情况下，到达35公里外新加坡中心区只需要一个多小时。但从新加坡东海岸的樟宜机场西行前往碧桂园森林城市，常有排队现象的马新第二通道恰恰是目前的必经之路。

碧桂园显然也考虑到了交通问题。他们一边寄希望于新山机场下半年能开通国内直达航线(这样从新山机场到森林城市只需要30-40分钟车程)，另一边则是一直争取在项目中设立专属海关(可以如同他们在国内的大盘般建立起穿梭巴往返)，而这个最理想的规划，马来西亚首相纳吉在3月6日的开放盛典上已宣布同意设置独立海关，现场响起一片掌声。

同时，马来西亚首相纳吉还宣布碧桂园森林城市获得了马来西亚免税区政策，他现场宣布：在森林城市，符合依斯干达特区相关标准的旅游会展、教育及医疗的企业，可享受企业所得税减免政策，并且对这些企业没有公司股权制衡方面的要求。

纳吉预料，到2035年，碧桂园森林城市将在金融和电子商务领域为马来西亚人创造22万个就业机会。

这同样属于碧桂园森林城市的规划。这个以平方公里计算的项目，显然也预想到了增加产业吸附力的必要。森林城市计划发展的8个产业分别是旅游会展、教育培训、医疗保健、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技以及绿色与智慧产业。

如果能够顺利按照蓝图生长，碧桂园森林城市将成为杨国强口中“梦想中的城市典范”，拥有千亿级城市配套，地面都是公园，没有车辆穿行，目之所及都是森林的生态之城。

毫无疑问，这需要庞大的持续投入和超长的时间成本。在此之前，更直接也更为贴合碧桂园身份的观察点，是他们如何在尚需培育的配套之前，向目标客户推销住宅实现销售。

超级大盘“生意经”

在近两年的工程后，碧桂园森林城市的第一个岛屿依然还没有填满1/3的面积。外界惊异于项目庞大的体量和20年的超长开发周期，但就碧桂园而言，这却是他们最为熟悉的模式。

曾被称为“Town Maker”的碧桂园，代表性项目就包括超级大盘佛山顺德碧桂园及广州碧桂园凤凰城，这些项目在开发十几年后往往还能为碧桂园持续产生数以亿计的销量，并在不断的建设中从一片荒地蜕变为城镇。

完整的配套设施，正是碧桂园过去向目标客户推销超级大盘的亮点。在这一点上，号称将有千亿级配套的碧桂园森林城市或许有望成为集大成者。

不过，将项目所属地转换为马来西亚后，配套并非碧桂园唯一卖点。马来西亚的“第二家园”计划，正在吸引不少国内投资群体的目光。

碧桂园森林城市在马来西亚拥有永久产权，购房成交客户能获得马来西亚的移居“绿卡”。

按照“第二家园”计划，一名业主只需满足15万马币存款(约25万人民币)条件，成功申请后，可连同配偶及20岁以下的子女和60岁以上的父母一并获得马来西亚10年居住权。

同样的投资移民，新加坡设置的门槛是250万新币(约1142万人民币)，而美国EB-5和加拿大分别为50万美金(约320万人民币)和200万加币(约965万人民币).

对比之下，马来西亚碧桂园森林城市的投资条件显得更为亲民，而且购房成本也并非难以接受。目前碧桂园森林城市在售的住宅产品包括49-173平方米的洋房，带装修均价约为人民币2万元/平方米。

虽然比丹绒古邦岸上的本地开发商项目贵出一截，但与新加坡人民币6-12万元/平方米的房价相比，森林城市的价格只占1/4。在中国珠三角、长三角和京津环渤海的投资群体眼中，这个价格并不算高昂。

事实上，国内的客群正是碧桂园森林城市的主要目标之一。在项目的展销中心，即便你并不擅长英语，也可以和销售人员以普通话流畅沟通。

除了马来西亚及新加坡本地华人，来自国内的投资群体通常会以组团的方式到访碧桂园森林城市，这已是碧桂园驾轻就熟的营销手段。从首个项目到森林城市，碧桂园在过去五年间通过组团的方式把将近47000个国内客户带到了马来西亚。

不过，国内的客户在碧桂园森林城市并不能依照马来西亚当地人首付10%的购房政策付款。

他们可以选择分期付款和按揭贷款两种方式，均需要30%的首付，前者包括一个月、半年及一年至四年的不同免息分期付款时限，后者则需以3.88%利率向香港汇联金融申请贷款，还贷期限最长不超过10年。

对国内客户付款方式的控制，一定程度上也让碧桂园增加了对回款的把握度。但即便付款方式有所限制，似乎也并不会过于影响投资群体的选择。

在国内一线城市房价飙升、人民币贬值趋势中，不少拥有一定资产的中上阶层家庭也在考虑海外投资。对于他们来说，居住权背后能够享有的教育等资源是最大吸引力。

为了3月6日宣布免税区政策的盛典，碧桂园森林城市在当天上午并不对购房客户开放。但活动结束后的下午，来自北京、深圳的投资考察团开始陆续涌入展销中心，考察团友可能彼此间也并不相识，其中不少家庭是通过碧桂园在国内的投资热线报名而来。

他们最关心的问题就是居住权和教育资源。站在大型沙盘前的人群旁边，你或许就会听到这样一段对话——

“你觉得怎么样？”

“要是碧桂园真的能够落实学校配套，我就直接考虑买一套了。”

而官方资料显示：碧桂园森林城市已与美国历史最悠久、最负盛名的大学预科学校之一——Shattuck-St. Marys School签署MOU战略合作协议，业主可享受从幼儿园开始到高中的全龄国际名校教育。并将引入英国等国家的国际学校，携手特区政府，引进国际科研中心、国际职业技术培训学校等。森林城市业主，在这里既可以享受森林城市内部的教育资源，也可同步享受新马的顶尖教育。