鞍山样本：三线城市楼市去库存调查

什么话题，在中国牵动了亿万人的神经？房价。房价涨，有人叹；房价落，有人呼。

在上海、深圳、北京频频出现所谓“天价房”之时，21世纪经济报道记者前往三四线城市进行调研，发现一些地方较繁华地段的现房卖3500元/平方米，而且采用了开发商垫付部分买房首付款的方式，但房子却仍然没有想象中那么好卖。

楼市的分化，是一个不容回避的问题：一些三四线城市出现了人口迁移，经济发展减速等问题。这些城市如何在产业升级中，寻找新的经济发展引擎，将是未来城市发展的关键因素。

持续上升的库存

21世纪经济报道记者在沈阳经济区副中心城市鞍山市了解到，较为繁华地段的鞍山师范学院附近，一个楼盘的最新一期现房给出了3500元平方米的价格，而且首付并不需要拿足20%。

“只需要拿出1.5万元，就可以先把房子拿走，其余的慢慢还。”该楼盘一位销售人员说。

据了解，这一楼盘目前已经开发到第四、第五期。前几年，这一楼盘曾销售过4000多元/平方米的价格。但在2014年最低谷时，一度以每平方米不到3000元/平方米的价格出手了不少库存。

现在，该楼盘的价格是3500元每平方米，而且购买70多平方米两居，只需要首付1.5万元，银行首付贷款20%的其他剩余资金由开发商垫付，购房者可以在1-2年内多次付清。

根据记者了解，这一模式在鞍山并不少见。比如距离该楼盘8公里左右的另一个楼盘。该楼盘号称精装修，开价是每平方米5700元左右，也是1.5万首付可以成交，首付剩余部分由开发商垫付，采取无息还款。另外，该楼盘还采取了买楼送数万元不等的家具(消费券)的促销方式。

开发商的种种举措显示，与一线城市的楼市火爆不同，鞍山楼市仍处于艰难的去库存阶段。21世纪经济报道记者了解到，2015年，鞍山房价实际销售在每平方米4600元左右，相比2014年的4663元/平方米略有下降。

如果从居民平均收入来看，鞍山并不应该出现房价下跌的情况。鞍山是沈阳经济区的副中心，经济实力在全省地级城市中位居第一，在辽宁省，鞍山经济总量仅次于大连和沈阳，经济总量为大连、沈阳的一半左右。从地理位置上看，鞍山距离沈阳不到100公里，属于沈阳都市圈的重要城市。

21世纪经济报道记者查询统计数据发现，2015年鞍山城乡居民人均可支配收入分别为29943元、13119元，相比2013年的26662元、14207元，城镇居民收入增加，农村居民收入有所减少，不过仍高于全国农村人均可支配收入11422元的水平。

如果以2015年鞍山城镇人均可支配收入29943元计算，上述3500元/平方米的房价，每平方米相当于鞍山城镇居民不到1个半月的收入，即使按照4600元/平方米的平均数计算，也就相当于鞍山城镇居民不到两个月的收入。

这一数据比全国平均数据要明显有优势。从全国角度而言，2015年全国房地产均价是6792元/平方米，根据统计局披露的数字计算，1平方米房价超过全国城镇居民(按2599元/月计算)2个半月的人均纯收入。

不过，尽管鞍山房价与收入比较低，房子却并不好卖。相反，2015年鞍山商品房销售面积约为314万平方米，比2014年的355万平方米、2013年的889万平方米有明显且持续下降。而鞍山市商品房库存，在2015年末达到1300万平方米，比上一年新增了约383%。

是出现了什么问题，造成该市房地产市场的下行？其关键的问题，恐怕并不仅仅在于“买不起”。

在采访中，一位刚毕业不久的鞍山籍大学生告诉记者，现在鞍山房价下降明显，由于担心进一步降价。所以短期还会看看情况。“现在买房子倒没什么压力，因为家里能给买。”

去库存关键在产业“换挡”

居民观望房价下降是一个方面。

据了解，其实很多开盘的房价已经接近成本价。比如上述现房价格是3500元/平方米的楼盘，相比土地成本1000元/平方米，建安成本(房屋建筑成本和设施设备安装成本)2000元/平方米计算，再大幅降价的空间不大。

另一个原因是，目前鞍山经济增速放慢，影响了居民的收入预期，特别是近几年来鞍山就业机会平平，人口出现外流，这在一定程度上影响了房地产的消费。

长期关注鞍山经济的原鞍钢经济所研究员马忠普认为，重工业出现产能过剩拖累了经济结构较为单一的鞍山市经济。数据显示，鞍山2013年经济总量为2623亿，2014、2015年分别为2385.9亿，2349亿元，名义GDP出现负增长。其中，规模以上工业持续放慢是主要原因。而这也直接影响了居民的购房需求。

鞍山市龙头企业鞍钢的一位人士告诉记者，鞍钢目前效益不好，直接影响了部分人的购买能力。有的鞍钢员工贷款购房每月需要还款1800元，效益好时还能够负担，但是如果出现降薪，就捉襟见肘。

也有统计部门的专家指出，鞍山面临的主要问题是经济增速放慢从而影响居民消费。据鞍山统计局每年公布的统计公报显示，鞍山总人口在300多万，但是最近几年每年常住人口都在下降，这有生育率下降的原因，也有人口外流的原因。

东北师范大学中国东北研究院常务副院长宋玉祥认为，东北地区外出打工等外流人口以年轻人居多，这部分人恰恰是房子刚性需求的主体，这部分人口迁移之后，等于流失了一部分本地的房地产市场刚性需求。

而如果要实现房地产市场的回暖，需要鞍山市转型升级，进一步发展。

典型的案例是重庆。重庆市人口约3000万人，2015年该市城镇人口同比增加55.40万人，商品房销售面积5381.37万平方米，增长5.5%。这表明，快速发展产业经济，提高居民收入，实现城市人口聚集，是促进房地产发展，消化房地产库存的有效手段。

而鞍山本身的工业基础并不差。2015年重庆商品房均价是5496元，同期重庆城乡常住居民人均可支配收入分别为27239元、10505元。也就是说，重庆城镇居民需要2个月收入才可以买一平方米房子。而鞍山城镇居民不到2个月的收入可以买一平方米，买房实力其实比重庆足。

马忠普认为，鞍钢等龙头企业目前需要加快提质增效，鞍山市则要尽快发展新的产业，尤其是第三产业，同时尽快提高农民收入。

未来，鞍山的发展机会仍然不小。在今后3到5年内，通过市场的倒逼，必然会有很多产能落后的钢厂退出，到时候钢铁行业的利润可能会提高，鞍钢和鞍山经济可进入良性发展。

但是钢产业升级转型、扩展产业链条、实施多元化生产还需要时间。马忠普认为，鞍山的高新区目前还在起步阶段，尚未形成大产业优势。

21世纪经济报道记者在鞍山高新区见到，满眼密密麻麻的都是楼盘，包括万科、恒大、华润等大型开发商的项目。如果有一天，当地出现了大批高新工业企业，意味着鞍山工业重新走上快速发展之路。希望那一天的到来不要太远。