三四线降房价只是时间问题

在“十三五”规划开局之年，一线城市恐慌性购房和三四线城市高库存并存的背景下，政策走向如何？未来楼市将发生哪些变化？正在召开的全国两会上，房地产再度成为代表委员们的热议话题。

关键词：因城施策、棚改

今年的政府工作报告指出，今年楼市调控的主基调是“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”。

业内人士认为，今年去库存政策将更加完善，地方将享有更多的自主权。政策或将从供需两端多元去化房地产库存。因城施策意味着未来地方去库存政策将更符合自身实际需求。在全国政协委员、经济学家贾康看来，楼市现在是冰火两重天，去库存要区别对待，不是每个城市都要采取千篇一律的办法，要根据城市特点设计具体方案，手段要多样化。

如河北在去库存的同时，也在严控环北京周边县市楼市，广西、河南更注重鼓励农民工进城购房，南京在注重商办去化的同时加大住房土地供应等。类似广东、重庆将去库存年度目标量化到各市县等方式，也或将被更多省市效仿。

中国某研究院常务副院长黄瑜表示，与上年工作报告相比，今年对于房地产提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，2016年住房市场还将根据实际情况，有进一步鼓励刚性和改善性需求的税收、信贷等相关政策出台。

全国政协委员、央行副行长潘功胜表示，当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化。因此，住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。“一是对北、上、广、深等限购城市进行差别化处理，如近期两次政策调整均将限购城市排除在政策实施范围之外，这些城市目前仍维持较高的最低首付比要求；二是强调市场自律、商业银行自主决策。允许各地在国家统一住房信贷政策基础上，结合当地房地产形势，对辖内个人住房贷款的最低首付比进行自律调整。商业银行在遵循这些政策基础上，自主决策；三是强调宏观审慎管理。”

今年的政府工作报告还指出，要“推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例”，“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。这意味着，在供应端，我国将继续打通存量房与保障房及租赁市场渠道，大力推进棚改货币化安置和公租房货币化，完善租赁市场，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。

黄瑜认为，棚改是去库存的重要法宝。2016年，棚改货币化安置比例提高，公租房扩围将成亮点。机构认为，加大棚改支持力度，货币化安置将为中国楼市带来大量需求。

政府工作报告将今年的棚改目标由去年的580万套提升到600万套，同时强调提高棚改货币化安置比例。而此前中央提出各地区按照原则上不低于50％的比例确定棚改货币化安置目标，这不仅为市场带来大量的需求，对去库存的重要作用也将不断凸显。

全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为，未来户籍制度改革对农民工的保障措施将继续加大，提高农民工待遇，让他们享受到实质性的城镇化福利和稳定的工作居住环境。此外，信贷放松及财政补贴支持将吸引更多农民工就地购房。另外，农民工市民化或将涉及购买保障房、租赁公租房，结合保障房货币化安置，也将进一步促进库存去化。

某智库研究总监严跃进表示，公租房范围的扩大，体现了政府关注低收入阶层及弱势群体的住房问题，将持续发挥托底民生作用。同时，公租房范围的扩大将带来大批对公租房源的需求，也将进一步推动公租房货币化比例扩大。