谭浩俊：棚户改造比农民工进城更切合去库存实际

去库存的办法要多一些，渠道要宽一些，但更多的还是要激活城市居民的需求。鼓励农民工进城等，只是一个方面，或者说更应当向前看。眼前效果更容易体现的，应当是现有的城市需求被激活。而棚户区改造，则是最有效的一种方式。

据媒体报道，3月15日，住房和城乡建设部副部长倪虹就“棚户区改造和房地产工作”的相关问题回答中外记者提问时表示，棚户区改造有利于房地产去库存。他说，从去年看，棚改货币化安置的比例达到了29.9%，今年要加大工作力度，力争向50%努力，可以说对于消化库存是一举双得。

对于如何去库存，管理层可谓动足了脑筋、用尽了办法，甚至希望通过鼓励农民工进城来消化三、四线城市的商品房库存。殊不知，在这些城市产业并没有形成优势、就业比较困难的情况下，农民工怎么可能大规模地进入城市，去帮助这些城市消化商品房库存。就算他们愿意进城，愿意买商品房，目前城市的配套服务，也可能会使他们犹豫不决。

事实上，要消化三、四线城市的商品房库存，立足点还是要放在刺激刚需上，刺激城市居民购房上。因为，按照三、四线城市居民住房的实际状况，刚需是存在的，需求也是有一定空间的。关键在于，如何释放住房需求，释放市场购买力。毫无疑问，棚户区改造就是十分有效的一种手段，且远比鼓励农民进城购房来得容易和快捷。

必须看到，多数库存比较严重的三、四线城市，都存在一种皮带型状态，亦即城郊结合部建设了大量高档商品房，且配套基本齐全。但是，城市的外围和中心却十分落后、十分凌乱、十分破碎，尤其是过去的城市中心，更是破烂不堪，与带上景象形成了完全格格不入的对比。也就是说，无论是外围还是中心，特别是中心，仍聚集着大量住房条件没有得到改善的人群，且各种配套严重不协调，亦即所谓的城中村。

这也意味着，如果能够投入资金，把这些地区的改造工作做好，对三、四线城市的去库存是能够发挥十分重要的作用的。住建部认为，应当通过货币化安置的方式解决。笔者倒觉得，货币化安置只是一种方式，政府以集团购买的方式回购已经形成的库存，然后再对棚户区居民进行安置，也不失一种方式。或者说，由政府出面，帮助极户区改造居民与开发企业议价，也可能对去库存发生积极作用。

需要注意的是，对棚户区进行改造，要尽可能地减少新的库存的出现，尽可能地增加一些商业设施、公共服务设施等，以便于增强城市的服务功能和环境功能。在这样的情况下，去库存的空间也就会更大，城市的平衡性就会更强。由此可能带来的问题是，政府在棚户区改造方面的投入和负担会加重。这也是没有办法的事，比起高库存可能引发的风险，增加一些政府负债，可能远好于房地产市场风险的发生。更何况，这样的解决方式，也能够大大增强城市的吸引力，增强投资者对城市的信心。一旦投资者多了，产业发展了，外来人口就会大大增加，对商品房的需求就会大幅扩大，到时候，就不是去库存，而是增供应了。

去库存的办法要多一些，渠道要宽一些，但更多的还是要激活城市居民的需求。鼓励农民工进城等，只是一个方面，或者说更应当向前看。眼前效果更容易体现的，应当是现有的城市需求被激活。而棚户区改造，则是最有效的一种方式。