专访中原地产施永青：香港楼市已确定进入下行周期

一直以来，房地产无疑是香港经济中十分重要的一环。经历了长达逾十年的牛市，香港楼市现在开始显露转向的迹象。作为香港地产界泰斗级人物，中原地产创始人施永青近日接受21世纪经济报道专访表示，香港房价未来可能会加速下跌，回落的幅度可能达30-40%。

香港楼价或跌30-40%

《21世纪》：你年初提出香港楼市确定进入下行周期，然而香港金管局官员却表示仍未能确定趋势，你对此怎么看？施永青：调节经济像是开着一架老爷车，有时候你踩油门，感觉油要经过很长一段才到引擎里面，然后就多踩两脚，车子就飞出去了，结果一踩刹车就把车子刹停了。调节经济应该是微调，但效果并不是一下子能出来，需要观察评估才能恰如其分，否则总是太迟，反应和现状不一致。根据我自己在行内的经验，我认为这次下行已经基本上不容易扭转。最大的变数我认为在于内地，如果内地经济可以很快地转型成功，扭转下行的状况，香港地产的投资气氛一下子就可以回来。但我估计中国经济调整起码还要两三年。

《21世纪》：你认为未来香港楼价的调整幅度有多少？

施：这次调整不是短期的轻微的，调整的周期起码两到三年，回落的幅度可以达到30-40%。值得注意的是，土地的价格跌幅远远高于楼价的跌幅，起码超过20-30%，因为楼价里面还包括建筑费用，这一块跌不了多少。

《21世纪》：香港被认为是全世界楼价最高的城市之一，你认为香港楼市是否存在泡沫？

施：房地产的泡沫有三种，一种是建设过度，这种最麻烦；一种是借贷过度；第三种是价格过高。香港第一第二种都没有，香港是建设不够，供应少，价格上升，就有合理的基础，不用卖给这么多人，只是卖给小部分最富有的人已经卖完了。香港现在空置率很低，使用率很高，在这方面没有泡沫。借钱方面，香港银行收的很紧，只是一些开发商借钱给购买自己楼盘的人。根据香港政府人口普查的数据，60%拥有私人房屋的家庭没有借贷，加息对他们没有压力。余下40%有贷款的家庭，供楼占每个月收入不超过三分之一。因此并没有过度借贷的情况。唯一就是价钱过高，楼价与普通人收入脱节。但是香港大约超过30%的人居住在公屋(政府提供的公共租住房屋)，另外有10%左右的人住在居屋(政府补贴的居者有其屋计划)，近一半的人有政府资助，私人房屋根本不是卖给这批人的。现在买不起在某种程度上对这批人是一种保护，买不起就是偏高，偏高的时候就不要买。

《21世纪》：一些人认为香港龙头地产商们通过高房价门槛，涉足零售、电信等多个行业垄断香港经济。比如盈科数码动力以打造香港硅谷为名，1999年从香港政府手中免费取得数码港项目的土地，但最终却变成豪宅地产项目。对此，你怎么看？香港是否存在地产霸权？

施：当然没有(地产霸权)。地产商们奉公守法，是按照社会定下来的游戏规则去做事，并没有不让人家来参与，而霸权是横行霸道。香港的地产商有大有小，是他们竞争的结果，并没有垄断，都在勾心斗角。

至于数码港项目，当时愿意投这么大笔资金的人不多，有些时候需要找些人在低潮时期承担。只能够说政府在批这块土地的时候思虑不周，这并不是李泽楷去逼政府的，而是按照香港的法律和市场运行规律来的。这块地没有经过公开招标虽然不是最好的做法，但在当时的环境，政府想通过这个模式赢得投资也是可以理解的。当初的想法是引入高科技，结果效果不大。

所以我一直不赞同政府搞这种东西，我认为香港应该让商人自己去做生意就可以。现在我们的社会经常向政府问责，政府只是提供一个平台和一些游戏规则。一路以来，香港开始发展进出口贸易、后来有本地的工业，做假发、塑胶花、成衣、玩具制造，都是自己走的，政府并没有说现在应该做什么。

政府的政策扶持就是给一个公平的环境，保障司法独立、合约可以得到履行，我们有资讯流通，也有这么多的专业服务、基建，在香港做生意的环境可以说是世界一流。

或继续减持物业

《21世纪》：据说你在2013年下半年已经开始减持物业，至今减持的情况如何？物业在你个人资产组合的占比如何？

施：其实我的减持很简单，我的管理并非何时买进卖出，而是原始的保持一个资产组合的合理水平。以前我的资产组合是四三二一，40%是地产，30%是股票，20%是债券和现金，10%是黄金。房价一路升，升的比其他东西都快，本来四成很快变成五成甚至达到八成，我要维持40%的地产比例，因此将超出四成的一路卖，卖的很辛苦才变成四成。我对楼市的前景看得不好，就开始调整比例，现在连房子的四成也改了，变成三三三一，地产、股票、债券和现金各占30%。房产投资主要在香港，以及内地有一些。如果香港人不面对现实，不采取合理的取向，我可能会考虑继续减持物业。

《21世纪》：楼市下调对中原的业务实际影响如何？是否有考虑收缩门店数量以及裁减人员？

施：中原在香港比对手做得好，所以我们在香港是很稳定的，现在生意少，我也不担心，因为行家比我更差，我有机会在这段时间增加市场占有率。中原目前在香港的市场份额大约30%。香港也有很多的小型地产中介，有些时候所谓的垄断是消费者的选择，通过政府的法律权力去保护才是最坏的垄断。香港的房产佣金比例两边各1%，是全世界最低的，有些地方的佣金比例达到6%。暂时没有关店和裁员的计划。

《21世纪》：香港政府推出的七轮逆周期管理措施对房价调控，你怎么看待其效果？

施：只能说这些措施使得房价升幅放慢，但并没有扭转趋势。其他宏观因素比这些措施更有利。政府不断“加辣”之后，房价还在继续升，一直到去年9月才开始转变，不是因为“辣招”的效果，而是因为政治、经济各方面不利因素增加。