房地产业营改增有助于促进房价理性回归

财政部、国家税务总局公布的营改增全面推开细则显示，从5月1日起，全面实施营改增，将试点范围扩大到房地产等行业，其中建筑业和房地产业适用11%税率。

对此，分析人士认为，房地产业营改增有助于去库存，保持房地产市场平稳健康发展及房价回归理性。改征增值税后，可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，从而有利于促进房地产市场健康、理性发展。

细则也明确了二手房交易营改增。在北京、上海、广州、深圳等一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

对于非一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

对于此前市场担心营改增后，个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负，分析人士指出，从方案细则看，对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则进行免征。这样也使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，而且从税费效应看，也没有太大的变化。

假设成交总价为300万元的住房，那么，营改增前，应缴营业税=300万元×5%=15万元；营改增后，应缴增值税=300万元÷(1+5%)×5%=14.2857万元。可以看出，这类二手房营改增前后，就营业税和增值税这两个对比的话，税负降了0.7143万元，这样看来，营改增后二手房交易的税负确实会有所下降。这也与之前财政部承诺的税负“只减不增”相吻合。

“二手房交易环节的营改增，维持了原来的税率。整体看，对市场影响不大，基本平稳过渡。”中原地产首席分析师张大伟认为，营改增的本意是优化税制结构，减轻企业税负，避免重复征税，总体来看是好事，“在房地产企业层面的营改增，如果抵扣内容多，比如精装修等，可以降低税费。”

专家表示，维持稳定税率的背后是为了保证营改增按进度推进的同时稳定市场预期，让冷热不均明显的房价不会因此出现太大波动。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，现在明确了二手房交易增值税与原有营业税在税率、征收年限和征收范围等方面变化不大，相当于为市场吃了一颗定心丸，对稳定市场预期起到了重要作用。