雅居乐抛百亿拿地计划 今年回款或达500亿

在经过了2015年艰难的去库存之后，雅居乐迎来了相对轻松的2016年。宽松的政策环境和日渐复苏的市场，给公司调整业务、改善财务带来了机会。

在3月23日的业绩会上，雅居乐管理层直言“最坏的时候已经过去”，并透露公司今年将拿出100亿用于买地，今年销售目标定为460亿，回款在500亿左右。

百亿拿地计划

数据显示，2015年雅居乐集团物业销售金额及面积分别增加 0.2%至 442 亿元及10.5%至 507 万平方米，销售均价为每平方米8642元，公司 2015 年主要目标为去库存。

毛利方面，与全行业表现一致，雅居乐全年毛利为人民币108.13亿元，同比下降13.0%，毛利率由2014年的32.4%下降至2015年的25.1%。

对此，雅居乐集团主席兼总裁陈卓林表示，2015年的毛利率的确表现不佳，但“最坏的时候已经过去了”。

年报指出，毛利率下降主要由于各地区销售比例的改变及毛利率相对较低的项目所占比重增加造成，另外单位土地成本增加也影响了毛利率。

陈卓林表示，集团实现全年销售去化率63%，今年的项目已经处于涨价状态，利润率比较低的库存今年将会清完。到2017年净利率将可达10%。截至2016年3月22日，雅居乐本年度已销售逾100亿元，较去年同期上升逾3成。

雅居乐还曝出2016年拿出100亿元预算购地的计划。

在2013年百亿拿地之后，雅居乐放慢了拿地脚步。2014年年内，雅居乐仅在长沙、郴州、佛山、海南文昌、云南腾冲及马来西亚吉隆坡增添预计总建筑面积共221万平方米的土地，应付土地金额为24.1亿元。2015年其只买入两幅分别位于长沙及广州的土地，建筑面积共约21.15万平方米，拿地总价为15.37亿元。

此次预计拿地金额是去年的近6倍和前年的4倍。

陈卓林表示，公司目前现金充裕，今年回款可能达500亿左右，现有土地储备足够未来五六年发展。

陈卓林称，公司在几年前就开始部署，重点关注长三角区域的上海、南京、杭州及广州等一二线城市，以及邻近广州和深圳的佛山、中山和惠州。并且希望今年可以在北京周边或京津冀有立项。

截至2016年3月，雅居乐在41个城市及地区总土地储备为3487万平方米，平均土地成本为每平方米1117元。以806万平方米的69个现有项目为可售资源，2016年的销售目标为460亿元。

值得关注的是，根据招银国际计算，2015年雅居乐来自物业管理业务的营业额及经营盈利分别上升19.0%至8.13 亿元及85.6%至1.22 亿元，管理面积也由2014年的2310万平方米增加至2015年的4780万平方米。公司希望2016 年的管理面积及物业管理业务的营业额分别达6000万平方米及10亿元，届时将分拆物业管理业务上市。

聚焦财务策略

根据业绩报告，雅居乐2015年总借款成本为34.21亿元，较2014年的36.54亿元有所下滑，但因为海外借款以及可换股债券的汇兑亏损高达11.32亿元，扣除2.24亿资本化后，计入当期损益的汇兑损失为9.08亿元。

招银国际指出，在2015年的汇兑损失后，雅居乐将聚焦于财务策略。首先，通过偿还部分境外债务及进行外汇对冲减少汇兑风险，2015年末，境外债务占总债务约48%；第二，雅居乐透过增加境内融资希望将债务成本由现在的8.5%下降约2 %；最后，2015年末的净借贷与总股本比率为64.0%，公司希望净借贷与总股本比率维持在健康水平。

对此，雅居乐首席财务官、副总裁兼公司秘书张森在3月23日业绩发布会上表示，雅居乐未来将寻求更多国内融资以替换境外债务，并降低境外债务比例。

张森指出，雅居乐公司今年的策略就是利用国内平台进行融资，将把今明两年到期的美元债或港元债还清，以降低融资成本。

截至2015年12月31日，雅居乐的现金及银行存款总额为131.37亿元，未动用的借贷额度为26.03亿元，总借贷为400.3亿元，其中2016年到期需要归还的债务为165亿元。

据了解，2016年前3个月，公司已经成功发行2021年到期16亿元公司债，2021年到期10亿元物业服务费资产担保证券，2031年到期25亿元经营性物业贷款，并获30亿元私募债券。另外，雅居乐已经申请了额度为150亿元的熊猫债，目前还没有获得批复。

张森表示，在30亿公司债和150亿熊猫债批准后，很快公司就会进行分批发行。而这些债券发行之后，国内资本市场上的融资就差不多了。

截至2015年12月31日，雅居乐净负债率为64.0%，较去年同期下降11.2%。招商证券预计，2016年雅居乐将加快清理非核心酒店和商业物业，看好公司非核心资产清理计划和减少三线城市的投入比例。如果JW万豪酒店(酒店+购物广场)以40亿元人民币出售，净负债比率将进一步改善。