新政末班车：沪上周一手房环比成交大涨近5成

新政“末班车”：沪上周一手房环比成交大涨近5成

链家副总裁陶红兵披露，链家更看重客房比。即一套二手房平均有几个买家看房，当客房比大于4说明市场较热，小于4则偏冷。在上海新政前，这一数据在7以上，新政后几天明显下滑。

新政“末班车”效应显著，上周末交易量爆增。据上海中原地产、同策咨询数据显示：上周(3月21日-3月27日)新建商品住宅成交面积71.7万平方米，环比增加48.0%。这一水平相当于两周的成交量，同时也创下周度成交历史新高。

上周市场呈现多点开花格局。虽然刚需占主力的格局不变，但一些中端改善及个别豪宅产品有所表现。比如改善代表浦东，在休憩一段时间后迎来爆发，成交7.6万平方米，排名也上升到全市第三。而刚需代表嘉定成交超过11万平方米，领跑全市。从成交排名前十的项目来看，单价2.5万元/平方米以内的刚需占到一半。值得关注的是，近期表现一般的高价房上周有所突破。闸北的“绿洲雅宾利花园三期”成交58套，均价7.5万元/平方米，成交排名第四。

3月24日，位于上海的泰禾红桥开盘，现场上演千人抢房大战，开盘90分钟，180余套房源全部售罄，销售金额达到4亿多；3月26、27日开盘的项目有万科柏林映像、万科翡翠公园、国贸天悦佘山、BPC陆家嘴(38.610, 0.00, 0.00%)创业街区等，其中万科柏林映像销售90套、万科翡翠公园销售148套、国贸天悦佘山销售了100套。

“沪九条”发布对中高端项目影响更为明显，上周这类产品出现“快跑”。上周入市新盘再创年内新高，达到11个，供应面积为29.7万平方米。从供应产品来看，改善型项目比例提升至43.6%，一改前2周刚需项目“一家独大”局面。当期入市体量最大的项目为嘉定主城区板块的“嘉宝梦之缘景庭”，推出的是面积为97-132平方米洋房产品，报价28000元/平方米。供应结构变化直接导致上周成交均价达到34084元/平方米，环比增加6.7%，在连续调整3周后首次出现反弹。

同策咨询研究总监张宏伟指出：“沪九条”发布前，房企为规避政策影响，拼命跑量，尤其是政策发布前一天(24日)，单日成交量突破20万平方米；“沪九条”发布后周末两天，无论是否符合“沪九条”政策内容，开发商先开盘圈住客户再说，从网签量也可以看出这种状态。

张宏伟又指出，这些客户不一定全部符合新政的限购条件、二套首付条件，因此，周末开盘的项目存在交易的水分，后期存在“退房”风险。当开发商把已经圈住的客户梳理完毕后，不符合新政要求的客户可能被退房，后期因此会发生“退房潮”。上海中原地产市场分析师卢文曦则表示，调控政策出台让市场预期发生变化，观望气氛不可避免，市场将迎来政策消化期。加之集中成交透支后续力量，未来交易上的顿挫将是大概率事件。

高和资本董事长苏鑫，在3月27日参加中欧商学院私人财富投资论坛时向媒体表示，上海新政调控过度，恐难长期延续。苏鑫认为，上海新政的一个不容忽视的背景是，上海市场新盘库存量很小，因此新政主要将影响二手房成交量，对有改善型需求的购房者影响很大，而改善型需求又占了整个二套房购买需求中七成的份额。若调控过度，势必影响未来入市项目及土地投资，政府一旦遭遇压力，势必回调。

苏鑫还表示，受限外、限制单身等限购政策影响，上海新政可能产生市场溢出效应，从而催火苏州等上海周边市场。实际上，如南京等市场自去年已出现房价快速上涨势头。

链家副总裁陶红兵则披露，链家更看重一个不被官方统计机构采纳的市场数据，客房比。即一套二手房平均有几个买家看房，他多年经验证明此数据能够较为准确地判断市场冷暖。

当客房比大于4说明市场较热，小于4则偏冷。在上海新政前，这一数据在7以上，新政后几天明显下滑。

苏鑫认为营改增政策对商办市场迎来极大利好。营改增允许企业将购置商办物业用于抵扣增值税，将刺激公司购置办公楼。但他认为营改增可能增加一些房企税费。这一政策的执行细则较为复杂，但可以认定，对住宅市场影响甚小，在住宅再遇调控寒流后，受利好影响，一度市场遇冷的商办可能再度迎来反弹。