新政来袭 沪深楼市局部“速冻”

沪深楼市“速冻”？

受严厉的调控政策影响，年初房价上涨迅猛的上海和深圳两地的成交量已明显下行。由于市场风向转变，部分房东也主动下调价格，买方也并不急于购买，而是观望行情走势。

这对于一线城市楼市而言，可能会是一个重要的拐点，不少分析人士预计，不排除沪深两地将迎来一轮价格的调整。不过，因为库存的减少，供给却并未明显增加，也有分析人士认为，未来价格仍会保持稳定。

深圳房地产研究中心主任王锋建言，未来应该多渠道增加土地和住房的供应，满足居民多样化住房需求，缓解市场供需矛盾。“从供给侧角度来解决楼市的问题是根本之道，也是长效机制。”

过去一周，房价领涨全国的深圳、上海双双发布了楼市调控政策。

尽管新政的威力仍有待市场验证，但市场观望情绪已经开始发酵，并在成交面上有所体现。从上海、深圳近几日的成交情况来看，均出现了不同程度的“量缩”；二手房方面，不少业主报价开始下调。

政策面收紧、成交量下滑、退房率上升，沪深楼市或将迎来一场深度的调整。

成交下滑

上海此次调控被外界称之为“史上最严”，将非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年延长到满5年；二套普通及非普通住房首付则调至不低于五成和七成。

相比起来，深圳的新政则稍显温和，将非深圳户籍人口购房社保年限由1年提高到3年，同时，二套房首付提高到四成。

实际上，随着三月初深圳不断释放调控的信号，市场就已被浓厚的观望情绪所包围。深圳规土委的数据显示，3月21日至3月27日一手住宅成交776套，成交面积为约8.37万平米，环比下降了近14个百分点，已经连跌三周。深圳中原地产分析称，如果排除非市场因素导致的成交量低迷外，776套的成交水平已经达到了2014年9月以来的新低。

供给侧方面，开发商推盘的速度也趋向缓慢。中原地产的数据显示，三月份以来，入市的新房只有1070套，甚至不及春节前推售量的三分之一；每个项目的平均推售套数不到100套。本月全市也仅有一个项目取得销售许可证，数量仅为221套。

深圳中原研究院王飞指出，目前开发商推盘的销售率不佳，春节后五成销售率很常见，对比此前八成甚至日光的销售情况，可以看出现阶段市场观望情绪浓厚，而且客户入市的积极性明显减弱。

一手市场持续观望，二手市场也迅速降温。

上海的二手房市场释放出明显“降温”的信号。

沪上多家中介机构表示，新政的落地影响了市场的信心，客流量也迅速锐减，部分业主也主动下调报价。上海中原地产外高桥分行经理表示，上周末来客量比平时大幅下降六成。

中原地产上海控江分行经理称，目前房东虽然对价格还是比较坚持，但底气没有之前那么足了，并且挂牌量比平时周末减少约2成。买家方面，由于限购标准提高，至少3成客户受影响而不能购房。并且由于风向转变，买家也不像之前那么急躁，而是以看看市场行情为主。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析称，随着客流量的大幅下挫，转化为成交的基础不如此前稳固。目前看来观望情绪有所抬头，“羊群效应”将会扩大，未来几周成交逐步下滑的格局已基本确立。

易居中国联席总裁丁祖昱称，虽然距离新政出台才短短的三四天，但来的已经不是“寒潮”了，和之前相比堪称“急冻”。

退房与降价

由于新政出台突然，尤其是上海没有缓冲期，造成的直接影响就是出现了很多的退房和违约争议，二手房市场则出现了抛盘、降价。

上海在新政落地之前成交暴增。上海中原的数据显示，3月14日至3月20日，上海新房市场供应达到19万平方米，为今年以来的最高值。3月24日更是达到了21.42万平方米的高点。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，出现这种情况的原因是由于房企为规避政策影响，拼命跑量抢客户所造成的。“但成交的数据尤其是周末开盘的项目存在交易的水分，后期存在退房的风险。”

新政出台后，一大波退房正在袭来。克而瑞的数据指出，上周六和周日上海的成交量分别降至5.92万平方米和4.15万平方米。与周四的高点相比分别下降了72%和81%。另一组数据也显示已有部分客户退房。上周五上海网签25.25万平方米，但实际登记备案为17.8万平方米，退掉了30%。

易居中国联席总裁丁祖昱指出，考虑到很多客户资格从25号开始就被限制，还有部分是因为贷款的问题会退房，所以短期内退房的数量还会继续攀升；不仅如此，之前交易的大量二手房也面临着违约的风险。

退房增多之外，在沪深两地的二手房市场中，降价卖房的房东增多，相反买家观望情绪有所抬头。

深圳中原的数据显示，上周二手住宅共成交3602套，环比下降6.25%。上周也有近两成业主继续下调报价，报价指数降至38.14%。

中原地产分析称，受调控政策的影响，不少通过首付贷、“众筹买房”的短炒客都有意迅速抛盘，全市各片区业主的放盘价格也出现了不同程度的下调。

拐点已至

新政带来的效果立竿见影，似乎标志着一线城市楼市拐点已至。

从供需关系来看，深圳目前库存消化周期下降至6.9个月，供求紧张。即使如此，多名业内人士也表示，处于高位的深圳楼市目前存在较大的风险。

中原地产首席分析师张大伟认为，目前深圳已现调整前兆，整体市场出现调整趋势，即使新政调控力度不大，也会造成心理预期降低，投资客户很可能出逃。深圳链家的数据显示，目前深圳投资性购房比例在2015年底已经达到了40%甚至更高，且有不少投资客通过P2P等模式加大了资金杠杆。

深圳中原指出，深圳楼市拐点已至。上周深圳中原经理指数大幅降至50.56%，直逼50%的枯荣线，其中近两成中原经理人看跌后市。

王飞表示，对于杠杆比例较高的深圳来说，即使调控政策可控，但仍可能出现“蝴蝶效应”。王飞预计此前入市的投资客将出现较大规模的获利回吐，需要流通资金和不看好后市的短线客抛盘的情况也可能出现。而事实上，最近深圳市场已有部分投资客在政策出现较大转折之前先行抛盘。

而遭遇“史上最严调控”的上海，业内则普遍认为，新政在短期内能起到“降温”的作用，市场迎来调整的窗口期。

中信建投的研究显示，从历史来看，如果参考北京2011年2月限购政策影响，当年社保年限调整至5年之后，一二手房月均销售量都出现了明显的下降，价格继续上涨的趋势也出现调整，因此社保年限的提升可能确实会抑制过去价格快速上涨的预期。

张宏伟指出，“沪九条”的严格执行、市场需求在前期的大量透支的情况下，上海商品住宅的走势将会逐渐趋于理性。第二、第三季度上海楼市将出现“量跌价稳”的博弈特征。10月份以后新一轮的房地产市场调控或将来临，成交量下滑的背景下，个别楼盘价格可能出现下调。

张大伟依据上海二手住宅的成交数据分析称，上海此次限购政策大约抑制了27.9%的购房需求。他认为，新政发布后，上海市场非理性情绪将会大大纾解，但由于上海的住房市场相对活跃，加之库存较低，预计房价下跌的空间不大。

克而瑞研究员杨科伟直指，此次调控伤及到大量合理的改善需求，虽在短期内能够起到抑制的作用，但调控力度过于激烈，可能为未来市场埋下了隐患，三年后限购满五年的购房者可能推动更为猛烈的房价上涨。

而解决这个问题的根本，则更应该在供给侧发力。深圳房地产研究中心主任王锋建言，未来应该多渠道增加土地和住房的供应，满足居民多样化住房需求，缓解市场供需矛盾。“从供给侧角度来解决楼市的问题是根本之道，也是长效机制。”