在近一个月时间内，21世纪经济报道记者多次走访香河、大厂、固安等多个环京卫星城的开发商楼盘调研发现，或在年初北京楼市回暖刺激下，环京楼市的涨价与快速成交现象颇为直观。
记者在调查中发现，环京地区的大多数房地产项目均出自于华夏幸福(600340.SH)之手，而万科(000002.SH)、富力(02777.HK)、绿地(600606.SH)等全国一线开发商也在从中分羹。
值得注意的是，有关环京楼市的政策面也在悄然酝变。
4月1日，河北省廊坊市率先推出调控政策，根据其出台的《关于完善住房保障体系促进房地产市场稳健发展的若干意见》，非当地户籍家庭限购一套住房。
样本：华夏幸福的“环京”布局
如果在地图上，将华夏幸福环北京周边的在售楼盘联结勾勒起来，几乎能够实现对北京大半边的包围之势。
4月1日，公告称其旗下子公司“河北霸州市温泉孔雀城房地产开发有限公司”及“霸州孔雀城房地产开发有限公司”竞得霸州市三宗地块，总价约1.59亿元，记者查证发现三宗地块均属住宅用途。
21世纪经济报道记者根据交易所公告不完全统计，自2012年以来，华夏幸福已先后发布过129次竞得土地使用权的有关公告，而其中大部分土地均位于大厂、燕郊、香河、固安等环京周边县市。
而据华夏幸福2015年显示，华夏幸福的拟开工、新开工、在建及竣工项目共计达132个，除少数项目位于无锡、沈阳等外省市外，共计114个项目位于环京地区。
在项目的周边分布上，其在廊坊市区有17个、香河11个、怀来11个、牛驼9个、霸州4个、武清1个，而位于固安和大厂两地的项目数量最多，分别达33个和28个。
21世纪经济报道记者多地调查发现，在以存量房为主的燕郊楼市均价已涨至2万元的情况下，坐拥环京土地几乎最多的华夏幸福无疑成为涨价的主力军。
例如在北京以南的固安县，华夏幸福孔雀城、英国宫等项目2015年末的价格尚在1万元左右，而节后其新开盘价格已不低于1.3万元，而其大湖别墅区的单价更是已达到2.5万元以上；而在华夏幸福拿地较多的大厂，更是出现了价格上涨翻倍的现象，其部分楼盘2015年上半年房屋均价尚在8000-9000元左右，而当前价格最高已达1.6万元。
21世纪经济报道记者现场观察，在其大厂、香河、固安三地的售楼处，排号购房、选房的购房者仍然人满为患，而据固安英国宫的一位销售经理透露，部分楼盘仅在1-2周内就实现了清盘。
政策预期影响销售预期
华夏幸福在固安部分楼盘的销售过程中，在出售普通住宅的同时留存住宅的配套底商来“自持”。
仲量联行一位人士认为，其楼盘引入增量人口的情况下，将提高其住宅底商的估值。
此前环京卫星城人口的增加预期，对其楼宇商铺的增值逻辑，已被燕郊这一距离北京最近的卫星城所验证。燕郊地区链家地产一家门店经理告诉21世纪经济报道记者，“人口多了就需要配套，会让商业价值体现出来，所以目前这里商铺增值很明显。”
“华夏幸福逻辑其实是在造城，除了住宅用地积聚人口，还有相关的产业会形成配套，其实这也可以看做是转移首都职能基础建设的一部分。燕郊已经形成范例了，北三县如果能承载新的外来人口，那么就能缓解北京的压力。”前述仲量联行人士评价称，“而且北京房价过高、限购，未来一线城市的就业人口往周边转移，加上以后交通方面的改善，而这会带动环京周边的楼市销售。”
华夏幸福似乎也企图将这一逻辑复制于其他一线城市，例如其在上海西南方向的嘉兴市嘉善县亦囤有三处住宅及配套项目。
21世纪经济报道记者调查获悉，当固安、大厂地区的在售楼盘主要出自华夏幸福，而亦有万科、富力、绿地等一线上市房企也拥有环京的在售楼盘项目，而该类项目主要集中在大厂以南的香河县。在北京东南方向的天津武清地区，首创置业(02868.HK)、新华联(000620.SZ)的项目也处于销售状态，此外泰禾集团(000732.SZ)也在附近坐拥住宅建设用地。
楼市调控政策上的不确定性，也可能给包括华夏幸福在内上市房企的短期销售预期带来影响。
根据廊坊市4月1日刚刚推出的调控政策，非当地户籍居民家庭限购一套住房，并且首付比例不得低于30%。
21世纪经济报道记者日前获悉，目前香河等环京地区的部分新售楼盘已原则上禁止“排卡销售”，而据业内人士预测，对环京楼市的限制政策可能主要以限贷、限价为主。
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