地产商谨慎布局核心城市 对冲利润风险

开发商已逐渐远离“暴利”这一代名词。在扩张和利润率面前，开始显得“力不从心”。

融创中国(01918.HK)近期发布了年度业绩报告。2015年其实现销售额734.6亿，创下公司历史新高，挺进克而瑞“2015年中国房地产销售额百亿企业排行榜”九强。

但销售额增长迅猛不意味着利润率数字好看。

2015年该公司毛利率为人民币28.57亿元，较2014年减少人民币14.85亿元。融创中国表示，毛利下降主要由于集团销售收入及毛利率降低。剔除公允价值重新计量及物业减值拨备的影响，2015年的毛利率为19%。

在地产行业进入净利润下行区间时，开发商们也更将布局集中在经济发展良好的城市。

销售额与利润率的反差

数据显示，在过去五年国内房地产市场急剧波动背景下，融创中国合同销售额呈跳跃式增长，从2010年上市初的86亿，到2015年的734.6亿，复合增长率接近55.81%，同期全国商品房销售金额的复合增长率仅为10.61%。

对于利润率表现欠佳，融创中国解释为，“相比上一年，来自天津奥城、北京西山壹号院及重庆亚太商谷等销售单价较高的物业交付面积由于项目接近尾盘而减少，导致来自该物业的销售收入占物业销售总收入的比重下降，从而拉低了集团整体平均售价；而2015年，来自销售单价偏低的物业产业(主要位于天津、重庆及成都)的销售收入占集团物业销售总收入比重较高。另外，占本年度总收入比重较高的物业交付(主要集中在天津及重庆地区)的平均销售价格，受当地房地产市场波动因素的影响而低于预期水平。”

另一家房企远洋地产，2015年在进一步压缩管理费用和营销费用(营销费用绝对值下降35%，管理费用绝对值下降16%)的情况下，毛利率仅为20.6%。

在逐渐公布的年报中，龙湖地产的利润率表现相对较好。年报显示，该公司归属于股东的净利润89.9亿元，归属于股东的核心净利润率为14.6%，分红比例提升5个百分点至核心净利润的30%。但其自2013年开始，销售额整体一直在500亿徘徊。数据显示，龙湖地产2015年合同销售额同比增长11.2%至545.4亿元。2013年，龙湖地产的销售额就已经突破五百亿。

谨慎布局

由于楼市分化明显，布局成为开发商最重要的功课。优质开发商的布局也越来越集中。

融创中国在年报中表示，预计在未来较长一段时间，虽然个别过热的城市可能出现局部调控，但整体仍将是支持去库存和行业健康发展的政策主基调，加上宽松的货币环境，供求关系健康的一二线核心城市仍将保持良好的发展态势。市场仍将继续分化，供求关系较差、人口聚集能力不足的个别二线城市和大部分三四线城市市场仍将承受较大的压力。

龙湖地产年报显示，2015年其在一线及领先二线城市销售额贡献比例77%，比2014年再增3个百分点。严格的销售回款管理，令集团2015年回款率保持90%高位。

龙湖方面称，2015年公司秉承“10+X”(京沪穗深、重庆、成都、杭州、南京、厦门、苏州及其他目标城市)既定投资策略，成功新增25幅优质土地。其中33.7%位于长三角地区，31.6%位于西部地区，22.7%位于环渤海区域，12.0%位于华南地区。集团亦通过合作策略较好控制了土地成本，平均收购成本为每平方米7469元。

21世纪经济报道记者翻阅融创中国年报发现，2015年其共获取土地27幅，增加土地储备1015万平方米，项目全部位于一线和核心二线城市。截至2015年末拥有土地储备约2720万平方米，权益土地储备共计约1805万平方米。其中，土地储备分布比例为，北京11%，天津19%，上海区域23%，成渝区域36%(成都重庆)，杭州6%，海南2%，武汉3%。

孙宏斌认为，“市场火爆是很正常的，但我不相信会一直火下去，因为政府会调控。像京沪深价格下降空间小，但销售量会下降很多。”其认为融创布局主要在三方面，一线城市、强二线城市如杭州、南京，及环线城市如环北京、深圳等。在孙宏斌的概念里，苏州、宁波经济情况良好，融创也会着重在类似地方拿地。

如今融创已在佛山、东莞等地开始布局，深圳、广州、厦门也在考虑范围内。融创在深圳有强大团队驻守，孙宏斌相信今年会有项目开展。“价格合适我们就去做。”

孙宏斌明确表示未来扩张会非常谨慎。“我们拿地并不进取，大家都不在一线城市，我们就坚守，大家回一线，我们就跑二线。”其称，融创更多是根据地块实际情况决定是否拿地，在并购上同样会很小心。

龙湖方面也表示，从2011年开始，中国房地产告别快速增长阶段，如何赢在下半场，需要企业有更系统的组织能力和不断迭代的产品与服务水平。基于这样的思考，龙湖主动放慢脚步，开启以“优土储，强运营，控成本，持商业，精团队”为关键词的战略转型。

据了解，龙湖地产2016年在售主力项目将达72个，其中15个全新项目上市，27个项目将推出新一期新业态产品。龙湖称，集团将继续强化城市地图解读和客户细分，精准投资，提升运营效率，尤其是加快库存房屋的去化，控制存货，提升成本管控水平。同时，不断上升的投资性物业收入，更为企业在行业毛利率下行阶段的盈利能力护航。