营改增全面试点步入最后冲刺 个人二手房交易税负降低

营改增

营业税征税税基是含税的，增值税按照不含税价来征税，虽然税率相同，但税基不同，导致个人营改增以后交易二手房税负略有下降。

距离营改增全面试点只剩18天时间，各方的准备工作也在紧锣密鼓地进行着。

目前，国税、地税1100万户征管资料移交工作已结束，70%的纳税人已经在国税办理了税务登记。此外，税收征管信息系统、发票管理等工作也逐渐到位，企业方面也在加大营改增培训工作。

4月12日，国务院新闻办就全面推开营改增试点情况举行吹风会，财政部副部长史耀斌、国家税务总局副局长汪康对营改增政策和相关问题给出正面回应。

如营改增后的个人二手房交易税负略有下降，增值税5%的税率，相当于营业税下4.76%的税率，税负下降约0.24个百分点。

此次营改增全面扩围，最大减税环节在于将不动产纳入抵扣范围，一些业内人士表示将利好商业地产投资，有利于写字楼去库存。财政部副部长史耀斌在发布会上表示，企业投资决策主要从自身生产经营角度考虑，不会单纯因为税收政策调整而购进大量不动产。

后续还有系列问题待解，比如央地增值税收入划分，国、地税部门间工作量冷热不均，以及后续增值税简并税率的问题。史耀斌表示，增值税收入划分调整是肯定的，会保证中央和地方分配框架基本稳定，原则上“存量不变，只变增量”。

税改影响房地产业

此次改革，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增试点范围。这意味着，从2012年初正式开展的营改增试点，进入最后的攻坚阶段。

其中，外界对房地产市场的关注度尤其高。

5月1日，营改增的全面试点，将首次面对自然人征收增值税，其中主要体现在个人二手房交易。个人二手房营改增，基本平移营业税政策，增值税征收率为5%，与营业税税率齐平。

不过，两种税制下，税负仍有变化。个人二手房买卖负担的增值税，相比同等营业税条件下，略有下降。

国税总局副局长汪康解释道，营业税征税税基是含税的，增值税按照不含税价来征税，虽然税率相同，但税基不同，导致个人营改增以后交易二手房税负略有下降。

具体而言，如过去在北京购置一套100万元二手房，卖房者要价100万，5%的营业税对应5万元税额，本应是卖房者从100万中掏出5万元税款，但实际中往往由买房者承担，即买房者总购置成本为105万元。增值税下，房东要价100万，若房屋买卖合同上标明为含税价格，相应增值税税额为100÷(1+5%)×5%=47600元，买房者包含增值税的购置成本为104.76万元，少交税2400元。

即原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%，税负下调了0.24个百分点。

至于商业地产层面，5月1日开始，企业通过外购、租入、自建等方式新增不动产，都允许纳入抵扣。其中，新购进不动产分2年抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，营改增有助于房企减负，企业利润率有望提升。不动产纳入抵扣链条，购置办公楼成本下降，会刺激企业购置办公楼改善办公条件，有助于写字楼去库存。企业作为逐利主体，势必会在基本面较好的城市投资购房。

商业地产服务和投资公司世邦魏理仕认为，企业购买不动产并按固定资产进行会计核算，分两年进行增值税抵扣，将利好自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求，促进商业房地产的去库存，能激发投资者对大宗商业地产热情。

但世邦魏理仕也指出，企业投资过程中，除了营改增本身税负变化，还要考虑其他税种，如企业所得税对企业财务的影响，投资不动产过程中产生的成本和费用，包括房产税、折旧(如划为固定资产)以及企业的财务成本等其他因素。

增值税分配“只动增量”

值得注意的是，尽管营改增全面试点的时间已经非常紧迫，但无论是在微观层面，还是宏观层面，都有一些细节值得注意。

从微观层面上说，营改增虽有大量过渡政策，来确保行业税负“只减不增”，但到具体企业上，仍可能遭遇税负上升。

国税总局副局长汪康在吹风会上表示，营改增政策的落实，确保行业税负只减不增，需要广大企业和财税部门协同努力。企业要调整管理决策思路，更好地运用营改增的政策。增值税除了特殊规定以外，一般是凭发票抵扣税款，企业如果决策、操作不好，也有税收风险。如没有取得增值税专用发票，或者没有相应调整经营模式，企业税负有可能上升。

4月11日，汪康和财政部副部长史耀斌在住建部召开建筑业和房地产业的视频会议。汪康表示，遇见几个建筑企业负责人，有企业反映税负下降，也有企业表示税负有所上升。

汪康认为，症结在于增值税对核算的要求很高。如果企业操作规范，企业税负会下降；如果企业粗放式管理，不规范运作，该抵扣的没能享受到，企业税负就难以保证一定下降。

在宏观层面上，目前最受人关注的是增值税的分配比例问题。营业税作为地方主体税种，随着营改增的全面试点，将退出历史舞台。原本增值税中央地方75∶25分成比例，也面临调整。

史耀斌在会上表示，目前正在研究营改增之后增值税收入划分的过渡办法。总的原则是，中央和地方收入保持稳定的分配结构，根据事权和支出责任相结合的原则，使得中央和地方政府继续有足够稳定的财政收入，来保证政府各项事业运行下去，包括民生、经济发展等。方案总体原则为“存量不变，只变增量”。

21世纪经济报道记者获悉，早在今年1月份，财政部曾就增值税收入划分过渡办法征求地方意见，增值税未来中央和地方分成比例大致为五五开。其中，归属地方的50%增值税收入中，部分将按税收来源地返回地方，部分可能会结合其他因素在各省间进行分配。

此外，地税部门需要将征管任务移交国税部门，也造成国税、地税部门任务一增一减。目前，四大行业共计1100万户征管资料已经由国税移交地税，国税部门户管量大幅增加，大体增加了30%-40%。

国、地税征管部门征管任务量的变化，是否需要作出相应调整呢？会后，汪康在回答21世纪经济报道记者提问时表示，营改增中地税部门征管任务虽然减少，但未来地方主体税种建设，仍需地税部门。至于地方主体税种方案进展如何，汪康表示还在研究中。