险资不动产债权计划规模逾150亿 被多次提示房地产风险

除了举牌上市房企，“不动产债权投资计划”也是保险资金进入楼市的重要手段之一。

中国保险资产管理业协会(以下简称“保险资管协会”)统计数据显示，2016年1-2月，不动产债权投资计划注册16个，注册规模152.9亿元，占保险资管产品注册规模375.54亿元的四成。而在去年一年，不动产债权投资计划注册规模超过了1000亿元，占保险资管产品注册规模的37.68%。

其中，“保险资金已经投入绿地集团的债权投资计划规模达208亿，集中度过高”，去年11月“中意-广州绿地商业不动产债权投资计划的评估意见”中如是写到。

虽然注册规模并未突飞猛进，但自去年下半年以来，对于注册的不动产债权投资计划，房地产市场风险成为频被提及的“外部专家意见”。

投资不动产占比升高

恒大人寿保险有限公司3月底发布公告称，将委托资金合计17亿元分四次委托给生命保险资产管理有限公司。于3月10日以受托人名义分别设立“生命资产-恒大中心不动产债权投资计划一号”(认购金额5亿元，存续期12个月)、“生命资产-恒大中心不动产债权投资计划二号”(认购金额5亿元、存续期15个月)、“生命资产-恒大中心不动产债权投资计划三号”(认购金额5亿元、存续期18个月)、“生命资产-恒大中心不动产债权投资计划四号”(认购金额2亿元，存续期21个月)等四个投资计划。

这是恒大收购中新大东方人寿并更名恒大人寿后的第一个债权投资计划。投资计划以合肥粤泰商业运营管理有限公司作为偿债主体，委托资金专项投资于合肥恒大中心C地块商业不动产项目。

工商登记资料显示，合肥粤泰商业运营管理公司注册资本为3000万元，为恒大地产全资子公司。

据悉，不动产债权投资计划集中在商业地产、棚户区改造、保障房等项目上。由于“资产荒”，保险资金运用去年出现了“不动产债权投资计划增加，而基础设施债权投资计划下降”的状态。

2015年，18家机构(含中保投资有限责任公司)共注册各类资产管理产品121项，合计注册规模2706.13亿元。其中不动产债权投资计划69项，注册规模1019.68亿元，占比只有37.68%，今年前两个月这一占比升至40%。

据知情人士透露，目前国内流动性比较充裕，在“资产荒”的背景下，恒大集团为支持恒大人寿，才安排设立四个投资计划。“恒大自身银行授信充足，银行贷款利率只有4%-5%，不会依赖成本达10%的债权投资计划融资。”

相比银行贷款等房地产企业传统融资方式，不动产债权投资计划利率相对较高。多项不动产债权投资计划未披露收益率。已披露的数据显示，生命资产-恒大中心不动产债权投资计划年收益率为10%；中英益利-天津中心购物中心和公寓债权投资计划首年投资收益率不高于9.5%，第2年、第3年的投资收益率不高于10%；中意-广州绿地商业不动产债权投资计划预期收益率则为6.1%。

外部专家于“中意-广州绿地商业不动产债权投资计划”的评估意见中披露，保险资金已经投入绿地集团的债权投资计划规模达208亿，集中度过高。不过，“绿地集团外部融资利率持续下降，且年内没有提款需求。”

多个投资计划被提示风险

随着房地产行业周期面临调整，去年初，有关部门还在专家组评议中表示：房地产行业调整及分化压力开始显现，需关注拟投项目所在区域市场的供需情况及去化压力。

到2015年下半年，多个不动产债权投资计划被提示风险，主要为房地产行业风险和区域市场风险。而这些不动产债权投资项目，多投向二线城市。

1月21日注册的“中再－方正杭州浙商财富中心不动产债权投资计划”被外部专家会建议“关注宏观经济风险、房地产行业风险、偿债主体及担保主体信用风险”，“尤其是杭州地区房地产市场情况”。

去年12月25日注册的“太平洋-昆明联想科技城债权投资计划”被建议“关注昆明当地商业地产市场的供给压力和未来市场价格的变化对本债权计划现金流产生的影响”。去年12月22日注册的“中英益利-中冶烟台不动产债权投资计划”被建议“关注烟台当地房地产市场风险、偿债主体信用风险”。

即使是一线城市，也被提示楼市风险。2015年11月13日注册的“中意-广州绿地商业不动产债权投资计划”被提示“广州金融城近三年写字楼市场供应集中，区域基础设施配套尚不成熟，存在销售风险”。