谁能买下嘉凯城？ 52%股权转让背后的万科、恒大和绿地身影

并购重组无疑是当前房地产行业格局变化的焦点，越来越多的交易正在浮出水面。

4月13日晚间，浙江国有上市房企嘉凯城发布公告，公司国有股东浙商集团、杭钢集团和国大集团以公开征集受让方的方式，以不低于3.79元/股的价格联合协议转让9.52亿股公司股份，占公司总股本的52.78%。

根据嘉凯城2015年三季报，浙商集团、杭钢集团和国大集团分别持有嘉凯城28.46%、15.02%和18.96%的股份。如果此次转让成功，上述三公司将分别转让嘉凯城28.46%、15.02%和9.3%股份，这意味着嘉凯城控股股东及实际控制人将易主。

按照不低于3.79元/股的价格计算，受让嘉凯城9.52亿股的代价将不低于36亿元。而更令人瞩目的是嘉凯城对拟受让方资格的限制条件。

按照嘉凯城的公告，此次股份转让的拟受让方或其所属集团公司主营业务须为房地产开发业务，2015年度房地产销售金额不低于2000亿元且销售面积不低于1500万平方米，拥有不少于300个正在开发建设及待开发建设的项目。

同时符合上述三个条件的企业名单呼之欲出。有分析人士指出，万科、恒大和绿地控股正是可能买下嘉凯城的收购者。

谁是买家？

2016年3月7日，嘉凯城发布停牌公告，原因为接到大股东浙江省商业集团有限公司紧急通知，正在筹划与公司相关的重大事项。4月6日，嘉凯城披露公司国有股东浙商集团、杭钢集团及国大集团拟协议转让公司股份实现，但指出股份转让尚未确定受让方。

4月13日，嘉凯城进一步披露了公司股权转让事项，同时还明确列出拟受让方应具备的7个资格条件。从条件要求来看，嘉凯城设置的“招亲门槛”堪称严苛。

按照嘉凯城公告，此次股份转让的拟受让方或其所属集团公司主营业务须为房地产开发业务，2015年度房地产销售金额不低于2000亿元且销售面积不低于1500万平方米，拥有不少于300个正在开发建设及待开发建设的项目。

同时，拟受让方或其所属集团公司须控股不少于一家具有国内特级资质的建筑工程施工

企业，并控股不少于一家具有建筑行业(建筑工程) 甲级资质的设计单位。

为确保转让后嘉凯城的健康发展，拟受让方须提交对嘉凯城未来3-5年的战略发展规划方案；具备解除/置换转让方为嘉凯城提供的担保、作出的承诺、承担的其他或有负债风险的能力和意愿；具备确保转让方对嘉凯城借款债权得到清偿的能力和意愿。

并且，拟受让方及其所属集团公司承诺在取得嘉凯城控制权后，将发挥自身优势，做强做大嘉凯城，并保持嘉凯城的注册地在杭州不变。

有分析人士指出，按照嘉凯城列举的条件，在国内房企中最有可能成为受让方的房企不外乎万科、恒大与绿地控股。

2015年，万科与绿地控股2015 年销售金额分别为2614.7 亿元和 2301.00 亿元，销售面积分别为2067.1 万平方米和2175.7 万平方米。而恒大2015年销售金额为2013.4亿元，销售面积为2551.2万平方米。

截至2015年底，万科在中国大陆拥有 472 个主要开发项目，恒大拥有在建项目330个，而绿地控股截至2015年中，全国房地产主业项目已超过700个。

不过，有分析则认为，目前自身仍陷于股权争夺战的万科应无暇参与上市企业的股权并购，在A股已经拥有一个上市平台的绿地控股再接手一个上市平台的可能性亦不大。

而身处港股的恒大在去年已经频频进行收购。3月29日恒大2015年业绩发布会上，恒大集团总裁兼执行董事夏海钧则直言，“恒大不排除购一些上市公司来实现公司的发展”。

截至公开征集期满前，嘉凯城股权转让的最终归宿还不得而知。但按照转让条件，嘉凯城此次股份转让不接受两个或两个以上法人组成的非法人形式的联合体作为意向受让方。且由于本次股份转让份额超过嘉凯城已发行股份的30%，拟受让方将触发要约收购。

按照不低于3.79元/股的价格计算，受让嘉凯城9.52亿股的代价将不低于36亿元。而基于触发要约收购的考虑，受让方拿下嘉凯城上市平台的总代价将远不止36亿元。

通过股权转让进而启动要约收购，最终的买家就有可能收获一个A股上市平台。近两年经营表现不甚理想的嘉凯城，不排除将成为他人瞄准的资本布局标的。

嘉凯城资产包

公开资料显示，嘉凯城是浙江省国资委旗下的房地产上市公司。2009年，浙江省商业集团有限公司成功借壳ST亚华实现房地产业务上市，并将ST亚华更名为嘉凯城。

官方介绍显示，嘉凯城以上海为核心开展住宅开发业务，重点发展旧城改造、城中村改造、保障房建设，并在近年通过高密度布局“嘉凯城?城市客厅”，专注城镇生活服务平台开发投资。

据嘉凯城2015年中期报告，其三大业务板块分别为住宅地产、城镇生活服务平台以及房地产金融业务。

截至2015年6月，嘉凯城住宅业务在建项目8个，在建面积152.3万平方米。值得留意的是，嘉凯城表示，2015年上半年公司在项目储备方面加大对上海市旧城改造、城中村改造、棚户区改造、保障房项目等政策性房产项目的拓展，重点推进了上海浦东新区曹路老集镇“城中村”改造项目和上海市闵行区莘北村、朱行村城中村改造项目。

嘉凯城力推的城镇生活服务平台业务在2015年上半年新增城市客厅项目4个，另有海盐、塘栖、横村等11个城市客厅项目正在建设中。

按照嘉凯城的介绍，城市客厅是嘉凯城从传统开发商转型城镇生活服务平台商的战略核心产品，其规划在3到4年时间内，在以长三角为核心的区域优选经济强镇打造200个左右的城市客厅项目。

区别于住宅地产项目，嘉凯城城市客厅项目中的住宅分布极少，主要依靠商业运营租金收入发展。但基于这种商业模式，城市客厅项目无疑增加了嘉凯城的持有物业资金沉淀压力。

事实上，尽管身为浙商集团旗下的唯一上市平台，嘉凯城今年的经营表现并不理想。

2014年，嘉凯城营业总收入约为84.49亿元，同比下降24.88%，其中房地产销售收入52.90亿元，占营业收入总额的62.61%；利润总额3.38亿元，同比下降24.07%：归属于上市公司股东的净利润3809.09万元，同比下降33.36%。

2015年10月，嘉凯城发布2015 年度业绩预告，预计2015年公司累计净利润亏损23亿元，同比下降6138.19%，原因为房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著；公司战略性城镇化建设投入进一步上升，尚未进入产出阶段。