去库存：市场or行政

今年以来，南京、苏州土地市场的表现，想必让三四线城市眼红不已。

4月7日-8日，苏州出让了13幅地块，收获地价款250多亿元，相当于去年全年的一半。其中，位于姑苏区的2号地块，成交楼面价为28761元/平方米。这意味着它上市以后的房价将超过4.5万元。

此前的1月29日，南京河西一幅地块，被上海建工以64.8亿元抢得，楼面地价达42561元/平米，溢价率139.6%。上市后的房价8万元可期。该区域一批房子已经卖到4.5万元，更有一些准备开盘的项目单价瞄准5万元。

地产商敢于踊跃高价拿地，是因为他们相信，当地的房价足以提供强大的支撑。2015年以来，南京、苏州是表现最抢眼的二线城市。面对饥渴的需求，苏州、南京等城市，也在努力加大土地供应，这当然是正确的选择。

但与这些城市的热闹相比，大多数三四线城市的楼市仍然处于沉寂之中。不难猜测，地方政府的心情是焦灼的。尤其是，有些省级政府今年初在部署2015年去库存工作时，明确提出对工作不力的要“问责或约谈”。这被媒体理解为，将楼市去库存工作上升到了政治的高度，成为年度政绩考核的重要指标。

除了众所周知的首套房降低首付，营业税、契税优惠等政策，国家主管部门其实还在酝酿其他措施。譬如，鼓励地方政府加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房的政策支持力度，如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等；研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围。

如你所知，部分省市已相机而行，出台了若干地方版的住房消费激励政策。其中包括对农民买房给予相应补贴。今年春节后广为流传的一则消息来自江西。据《南昌日报》3月4日报道，江西省明确提出，要广泛宣传去库存政策，形成共识，宣传“农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值”的理念。

客观地说，给农民在城里买房提供补贴、减税等，是好事。表面来看，宣传“农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值”的理念，好像也有一定道理，因为大批青年在外务工的农民，在老家建的房子大部分时间是空置的。

假如只是鼓励或宣传，倒也罢了。但我有另外的担心。

前些天，听一位教授谈起，某城市的主政官员，曾邀请他去参加当地的一个研讨会，意在为该城市准备为农民在城市郊区成片建房，提供理论或舆论的支持。该教授因故没有成行。他介绍说，其实当地设想的一种做法是，政府拿出相应地块，与开发商合作开发，卖给农民，并给予一定补贴。

有朋友会问，即使你盖了房，如果农民不买，你能拿他怎么着？其实还是有办法的。农民建房，也是要审批的，倘若主管部门不给发证，你就建不了。结婚急需房子？请购买政府为你建的房子。这样做，实际上是变相的行政强制行为。

我赶紧去搜相关新闻，幸好还没有发现哪个城市有此变相强制买房行为。我也相信，现在的地方政府都很聪明，不会做出这等不甚理智的行为。如果不信邪，你试点建个小区看看？

事实上，这些年，在县城、城市里买房的农民并不鲜见。我老家的县城就有，虽然在我看来，那里的房价实在是太贵了。

在城里买房的农民，总结来看，有几个特征：一是确有强烈的现实需求，譬如为了孩子上学；二是经济实力比较强，一般是在外面做生意比较成功。极个别很有投资意识的农民，是投资性买房。

我曾问过打工收入稍高的亲友，为何不在县城买套房？基本的回答是：为什么要在城里买房？没有工作，也没有保障。哪怕是在外面开店收入较高的亲友，也选择在老家盖一栋大房子，自己还是在打工城市租房住。

我从来不相信那些阴谋论，说有些地方的楼市去库存政策是帮开发商卖房。说到底还是为了稳定投资、稳定消费、稳定经济。但是，过往的实践告诉我们，当某种政策导向上升为行政任务、政绩考核时，少数基层政府就有可能做出变形的动作来。

一些三四线城市的楼市去库存，非常艰难，甚至需要较长的时间。因为，它与人口变化、产业结构调整、居民收入增长密切相关。急是急不来的。

遥想当年，海南、北海的去库存，用了超过10年的时间。1998年房改以来，房地产是一个市场化程度比较高的行业。我坚持认为，政府部门可以提倡、鼓励甚至引导，但是，房地产的去库存必须坚持市场化的做法。