深圳上周楼市成交数据回升 但市场复苏迹象仍不明朗

在多重调控手段齐下的现阶段，市场上开发商为了打破市场僵局，采取保守的定价策略的同时启动多渠道转介，优惠促销力度非常丰厚,销售率稍显乐观。上周(5.09-5.15)深圳新房与二手房成交量较前期均有明显回升，但仍然处于市场低位。

业内指出，仅一周成交数据回升，并不能说明市场已开始复苏。根据深圳中原研究中心监测，经理人指数已经连续7周位于荣枯线之下，报价指数持续在荣枯线左右徘徊；而且5月份至今仅有一个项目获得批售，市场回暖迹象并不明显。预测未来一段时间内，市场将会持续调整，成交量有望继续低位徘徊。

首次改善择机入市

随着楼市政策落地消化，房价整体趋于稳定，部分业主出现小幅议价，加上“营改增”利好刺激，近期中介门店的看房量、成交量均有所增加。其中，宝安、龙岗、龙华、福田等多个片区的首次及换房改善置业者入市开始增多，市场回升趋势明显。

据深圳链家市场研究中心监测，除个别周由于物业成交结构变化导致价格偏高外，近五周价格基本稳定在5万元/㎡左右，价格较为稳定。新政以来，市场由高峰快速回落至低量，部分物业出现小幅下调，甚至有个别急售物业，报价明显下调。

与此同时，不少原来观望的首次、换房等刚需，见到房源增加、业主存在谈价空间，遇到“心水”物业也果断出手。比如，最近布吉、龙华、新安、西乡、华强南、龙中、梅林、翠竹、南山中心等片区的首次、换房改善入市明显回升。据深圳链家布吉某门店经理介绍：“近期首置和换房客又行动起来了，门店的看房量和成交量较‘3.25’新政后明显增加，大部分业主报价稳定，最后都有一些议价。”

王先生是一名首次置业者，他于近期买入了一套布吉片区的德福花园，觉得短期内政策出尽，业主报价整体稳定，不少还有一些谈价的空间，是一个不错的买房时机。王先生说：“自己在‘3.25’新政后就一直处于观望状态，直到最近市场上出现了很多优质楼盘，于是便约了经纪人去看了几套房子，恰好看到了一套比较中意的房子，业主也是诚意出售，报价很实诚。”

另外，邹小姐是一名改善型置业者，买房经验相对丰富，也选择于近期入市。邹小姐说：“虽然现在市场上有些房子价格微跌，但是整体下降幅度并不大，选择在这个时期入市是因为可以议价，另外‘营改增’，购房成本有所下降。”

成交量回升却仍处低位

深圳上周仅有一个项目获得批售。进入5月份，批售市场较为冷淡，上半个月仅有一个项目获得批售。结合现阶段市场较为低迷，成交量持续低位震荡，预测未来一段时间内批售量仍将保持低位。

从推盘来看，上周有4个项目入市，有493套新房入市，较上周的1616套新房大幅下降了69.5%。上周入市项目由于定价趋于合理，营销优惠活动力度较大，销售率比较客观。现阶段市场比较低迷，开发商为了保持一定的销售量和业绩，很多项目已经启动了全城转介，优惠促销力度非常大。

据深圳市规土委数据显示，上周深圳一手住宅成交528套，成交面积为约5.55万平米，分别环比大幅上升94.8%和93.1%。继新房成交量连续三周下滑后，上周成交量明显上升，但仅成交528套，仍然处于市场低位，现阶段市场仍然比较悲观，客户入市积极性较低，预测未来一段时间内，成交量将会持续低位震荡。上周一手成交价格约为51253元/㎡，环比小幅上升0.2%。结合春节后刚需楼盘入市较多，预测未来一段时间，新房价格将会持续震荡。在此需注意新房成交均价易受成交结构影响，单周价格参考意义有限。

根据深圳中原研究中心的监测，上周深圳二手住宅共成交1105套，成交面积约为9.3万㎡，较上期分别大幅上升了57.6%和58.2%，继二手房成交量连续三周下滑之后，上周二手成交量明显上升，但和4月份周成交量2100套相比，仅为其二分之一。从上周的情况看，二手住宅成交均价仍为52725元/㎡，环比下降0.94%。

前期积累置业需求将陆续释放

深圳链家市场研究中心相关负责人认为，上周市场回暖明显，但总体成交量仍处低量。对于后市发展，新政后有大量置业者持观望态度，现在政策“出尽”，市场趋于稳定，前期积累的置业需求将会陆续释放，预计成交量进一步增加，价格维持稳定。

深圳中原研究中心相关人士表示，就外围环境而言，在一季度增长停滞后，美国4月零售销售环比大涨1.3%，增幅创下一年来最大同时美国5月密歇根消费者信心指数初值95.8，超出预期的89.5，亦高于4月终值的89。其中预期指数由77.6上升至87.5，上升幅度创2011年12月以来最大，现况指数亦温和上升。整体来讲美国4月份数据表现靓丽。同时英国央行宣布，维持基准利率0.5%不变，货币政策委员会一致同意维持3750亿英镑资产购买规模不变。加之英国央行下调了经济增长预期：下调二季度GDP增速，从0.5%降至0.3%；下调2016年GDP增速，从2.2%降至2.0%。现阶段欧洲经济复苏缓慢而且增长依然不会有新的起色，未来一段时间内全球经济将会持续震荡。

从国内环境看，国家统计局最新数据显示，中国4月工业增加值、社会消费品零售总额以及1-4月固定资产投资同比增速全线回落，仅房地产一枝独秀。其中4月新增人民币贷款从3月的1.37万亿元暴跌60%至5556亿元，不及预期8000亿元。社会融资规模暴跌68%至7510亿元，M2增速从13.4%降至12.8%。工业增速再度回落，印证4月PMI生产指标和发电量增速双双下滑。投资增速再度回落，其中产能过剩的制造业增速继续下滑，基建投资增速高位回落，仅地产投资增速保持稳定。中国一季度城镇固定资产投资同比增速连续第二个月回升只是昙花一现。更值得关注的是，民间固定资产投资同比增速继续放缓，已较去年底接近“腰斩”，这可能制约投资平稳增长。结合中国经济走势长期将维持L型，而4月社融信贷放缓，工业投资再度回落，5月经济开局不佳，都意味着经济下行承压。同时“股、汇、楼、债”市的高杠杆和高风险，未来经济风险不容轻视。