孙宏斌：南京苏州地价太贵泡沫明显 拿地企业或将受到惩罚

“我相信目前在南京拿地的开发商都不可能挣钱，南京、苏州这些城市，这么多年了，房价一直是在2万元、3万元，一下子楼面价超过3万元甚至到4万元，这个肯定是不对的，我们会非常小心。”针对上述城市近期地王频出的情况，融创中国董事会主席孙宏斌5月16日在融创北京壹号院全球发布会上这样回应记者的提问。

孙宏斌指出，目前北京、上海、苏州等城市的房价仍属正常，但土地市场泡沫明显，企业按现在的地价算一下要挣钱的话，那房价还要涨好多才行。

此外，作为北京的单价地王，出让三年后融创北京农展馆项目也在当天正式宣布面世，融创中国北京区域总经理荆宏表示，该项目最高售价将超过30万元/平方米。而根据北京市住建委官网显示，北京壹号院(即农展馆项目)在2014年底和今年3月份拿到两次预售证，分别为7号楼和3号办公商业楼，目前已签约6套住宅和6套商业，住宅成交均价163244元/平米。融创中国北京区域副总经理楼艳青则透露，该项目的预售额已经超过5亿元，且未来肯定是中国成交单价最贵的一个项目。

地价泡沫明显

2016年伊始，一线城市的房价迎来了又一次的快速上涨，加之出让的土地有限，几乎每一块出让的土地，都成为了该区域的地王，地价超过周边项目的售价已经成为常态。例如5月5日北京出让的三宗地块，大兴区黄村镇的楼面价超过3.5万元/平方米，昌平区南邵镇地块楼面价则达到3.38万元/平方米，这也意味着未来北京六环新房售价将达到7万元/平方米。

而在上海5月11日举行的土地拍卖会上，奉贤区南桥新城16单元36-03地块被象屿以21.5亿元的总价拿下，溢价率126%，楼面价达22625元/平方米；松江泗泾SJSB0003单元10-05地块被格力以19.65亿元的总价竞得，溢价率达109.04%，楼面价达37700元/平方米，成为该区域地王。不过，该区域地王很快再次易主，融创以30.05亿元竞得SJSB0003单元12-01地块，溢价率为111.62%，楼面价达38291元/平方米。

实际上，京沪深今年以来出让的土地可谓少之又少，对于房企来说明显“吃不饱”，且由于一线城市房价的过快上涨，3月底上海、深圳便加强了对楼市的调控，随后一线城市成交量开始缩水。这种情况下，大量资金向南京、苏州等二线城市集中。

以5月13日的拍卖为例，南京河西南G14地块被葛洲坝以32.8亿元拿下，45213元/平方米，成为南京单价地王。而目前南京豪宅最集中的河西地区，区域最贵的楼盘销售均价也不过4.5万元/平方米。显然，如此疯狂的地价，也引来了各界关注。

此前在南京、苏州收购了多个项目孙宏斌，也直言“这个价格是不对的”。孙宏斌表示，南京、苏州的房价一直是在2万元、3万元，一下地价涨到这么贵，对于企业来说风险已经是很大了。“今年房价涨的这么快，已经把后面好多年的上涨空间消化掉了，而房价不可能每年都这么往上涨。杭州的房价曾经比上海还高，但因为地价高，很多开发商在杭州是亏钱的，目前的南京应该说很像当初的杭州，那些拿高价地的开发商，在房地产风向变化的时候便会受到惩罚”。

同时，孙宏斌还提到融创的拿地策略，“我们比市场反映慢半拍，但比同行快了半拍，我从来没去过拍地现场，去现场前我们都有计算过，因此能拿就拿，不能拿就不拿。”

项目售价超30万元/平方米

而在谈及近期颇为火热的土地市场外，孙宏斌当天最重要的任务便是介绍自家的新项目。

2013年，融创以21亿元配建27.8万平方米医院的条件，一举拿下农展馆北路8号住宅地块。综合配建的医院成本，楼面价高达7.3万元/平方米，成为当时全国的单价地王。

如此高地价的项目，融创自然也选择了用最顶级的方式打造。著名室内设计师王大君表示，“我设计过很多顶级豪宅，北京壹号院是最特别的一个，东三环、CBD、5.3万平方米大湖，都极为难得”。实际上，去年6月18日，融创中国曾在北京举行全球发布会，高调宣布北京壹号院将与伦敦海德公园一号、纽约One57等世界级豪宅比肩。

而过去一年，在没有样板间和示范区的情况下，仅凭一次发布会和一纸规划书，北京壹号院便取得了销售十余套、单价最高近20万元/平方米成绩，刚刚过去的5月份第一周又悄然认购超过5亿元。此外，根据北京市住建委官网显示，该项目已有6套住宅签约，成交均价163244元/平米，此外还有6套商业也已经完成签约。

荆宏则表示，该项目最高售价将超过30万元/平方米。对此，孙宏斌并不认为30万元/平方米的售价很高，“对北京市场而言，即使出现40万元/平方米、50万元/平方米的项目也不为奇，从长远来看，现阶段可以说是顶豪市场的一个价值洼地阶段。去年北京壹号院较贵的房源卖到每平方米30万元，同样的房源今年每平方米30万元肯定买不到了。”

豪宅竞争激烈

虽然孙宏斌认为北京顶豪市场的价格仍有上涨空间，但从顶豪过往的销售情况看，未来一段时间，北京大多数顶豪都将面临去化的问题。

根据中原地产的数据显示，2016年将有60多个售价超10万元/平方米的项目进入北京豪宅市场。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，按照未来一年60个顶豪项目，预期每个项目入市50套左右计算，待售的项目顶豪数据将高达3000套。而北京一年售价超10万元/平方米的项目，签约历史纪录只有260套。即使按照80000元/平方米的签约价格计算，所有居住类项目一年的签约量只有673套。这也意味着，大多数豪宅项目的去化周期都将超过5年甚至更久。

孙宏斌也表示，“北京现在的地价不断攀升，被豪宅化的项目也越来越多。因为地价贵，卖的价格不高房地产商会亏。但是一个地方不可能有这么多顶豪项目，这些项目被豪宅化，风险很大。在北京、上海为什么那些房地产商拿到贵的地迟迟不入市，因为一入市就会亏”。

孙宏斌坦言，豪宅项目的运营难度是很大的，竞争也很激烈，单套总价3000万元以上的项目，其购房群体的选择空间也很大，几乎可以在全世界选择，融创开发北京壹号院用了三年时间，就是出于应对顶豪市场的激烈竞争。