厦门样本：一座二线“移民城市”的房价逻辑

福厦样本调查：二线房价上涨之谜

随着一线城市政策的逐步收紧，房价上涨态势有所控制。然而在二线城市，上涨趋势依然没有减缓的迹象，而是“前仆后继”，你方唱罢我登场。“地王”频出串起了二线城市的上涨主线，“面粉贵过面包，但还是做成了蛋糕。”据CRIC的统计，今年以来重点城市“三高”地王已达到74幅，4月以来的一个半月就占近70%的规模。上一个“地王年”的2013年，也仅仅拍出了60幅地王。另一方面，政府对土地资源的把控仍十分严格，以厦门为例，其在7个月内仅出让一宗土地。

同时，投资需求的抬头也让二线房价一路绝尘。当一个城市中的投资客超过25%时，房价就容易松动。因为一旦市场不好，这些投资客就会抛盘，并引发连锁反应。而在厦门楼市中有50%的投资成分，这也使得厦门房价容易出现暴涨暴跌。

“面粉贵过面包，但还是做成了蛋糕。”企业也没想到，这些价格居然能被市场接受。由于土地成本高企，厦门房价不会出现下调，但成交量下降的势头已不可避免，要实现复苏尚需时日。

“上个月底我们项目开盘的时候，正常排号的人都没有买到房，因为关系户都已经排满了。”5月8日，星期天，厦门市海沧区某商品房项目售楼处，看房的人络绎不绝。项目负责人向21世纪经济报道记者介绍，过去几年来，很少见到厦门楼市出现如此盛况。

出现这种局面的直接诱因，是上月的一宗“地王”。4月22日，保利地产旗下的厦门中璟房地产开发公司以54.26亿元的价格竞得同安区同安新城片区的一宗土地。25838元／平方米的楼面价不仅创岛外新高，而且高出同区域在售商品房的价格。

一时间，满城皆惊。厦门人怎么也没想到，在如此“偏僻”的区域，土地竟然昂贵到这种程度。

这绝非偶发事件，而是一系列因素综合作用的结果。它的潜在影响，也远不止项目提价、市场恐慌那样表面。种种因素决定了，在每一轮市场高点中都站立在“潮头”的厦门楼市，早已形成它自己的运行逻辑。

地王频出

“在拍地之前，我们都预计那块地的价格会超过2万，但还是没想到会那么高。”某大型房企福建区域负责人向21世纪经济报道记者表示，该地块周边的诸多在售项目中，价格最高的也仅为2.2万元／平方米。

这宗名为“同安2016TP02商住用地”的商业用地位于厦门同安区滨海西大道的东侧。除海景资源可观以外，区位、交通、教育、商业等配套均难如人意。但拍卖当天却吸引了29家房企前来参与，竞价次数超过200轮，溢价率达到149.6%。

实际上，在此之前，厦门的“地王”就已频繁诞生。

2015年，厦门共出让土地47幅，其中41幅成功出让，6幅流拍。虽然成交土地数量不多，价格却十分可观。其中，集美区的单价“地王”在去年5月被刷新，为14857.86元/平方米；海沧区的“地王”在去年9月被刷新，单价为15679.4元/平方米。

由于当时市场冷淡，这几宗高价地也颇受质疑，但事实证明，这些项目不仅热销，而且卖出了好价钱。以恒大获取的集美“地王”项目恒大帝景为例，其于去年12月首次开盘时的价格为22000元／平方米。随后不断加推，到今年4月初，最新的价格达到24500元／平方米。

同属于该区域的国贸天悦项目，去年11月首次开盘时的价格为21000元平方米，到今年3月推盘时，价格已升至26600元／平方米，且开盘即告售罄。该项目的前身，为2014年的集美“地王”，当时的土地单价为13135元／平方米。

“就这些项目所在的区域而言，成交价格已属高点。”上述人士表示，“面粉贵过面包，但还是做成了蛋糕。”企业也没想到，这些价格居然能被市场接受。所以，对市场的判断很快变得乐观起来。

另一方面，该地块推出时，房企正处于极度“饥渴”的状态。据厦门市国土资源局的公开信息，这不仅是厦门在2016年的第一宗招拍挂土地，也是最近7个月来厦门出让的首宗土地。在房价不断上涨的厦门市场，引发争抢实属必然。

按照该人士的观点，销售节奏和土拍节奏交叉在一起，造就了这一“地王”的诞生。

实际上，就拿地者保利而言，对于成本可以有另一种核算方式。2014年，保利曾在同一区域拿下一宗商住用地，成本为10381.5元／平方米，建筑面积达32.6万平方米，比新“地王”还多出11万平方米。

按照惯常的思路，当企业在同一区域拥有多个项目时，其成本和利润往往进行统一核算。也即，经由前者的分摊，“地王”项目的实际成本并没有那么高。

然而，这一房地产界公认的运作方式，却并不为大众所熟知。因此，“地王”对市场的搅动已不可避免。

外地需求推动补涨

“‘地王’是最容易影响老百姓预期的。当你看到地价那么高，房价又那么低时，心态就很容易发生变化。”厦门大学管理学院副院长戴亦一向21世纪经济报道记者表示，对于厦门这个“移民城市”来说，更是如此。

戴亦一表示，在厦门楼市的需求结构中，有70%是外地人。在这其中，大部分是福建省内的购房者，少部分为外省购房者。在后者中，来自东三省的购房者近年来愈加活跃。

这一观点得到很多从业者的证实。多个房地产公司的相关人士向21世纪经济报道记者表示，一直以来，厦门市场中的本地和外地需求比例多在3：7或4：6的水平。其中，外来需求占据多数。海沧区马銮湾附近某项目的销售负责人向21世纪经济报道记者表示，今年项目接待了一些来自山西、河南、北京的客户，虽然仅成交两套，但来自华北的看房者明显增多。

戴亦一将这部分需求称为“带有移民倾向的投资性需求”。具体表现为：买房后不一定马上来住，若将来房价翻个一两倍，可能选择卖掉，也可能最终移民厦门，作为自住。

这其中的投资成分，是导致厦门楼市波动的主要原因。戴亦一表示，当一个城市中的投资客超过25%时，房价就容易松动。因为一旦市场不好，这些投资客就会抛盘，并引发连锁反应。他认为，厦门楼市中有50%的投资成分，这也使得厦门房价容易出现暴涨暴跌。

戴亦一表示，1993年，由于国家出手抑制经济过热，导致厦门房价出现了60%的跌幅。2009年，厦门房价也因国际金融危机的连带影响，下跌30%。但大部分时候，厦门房价仍处于上涨状态，且涨幅不小。

如今，“移民大潮”仍在继续。厦门市统计局公布的数据显示，2014年厦门常住人口达381万人，其中五成以上常住人口户口登记地为其他地市。但按照厦门去年初出台的《厦门市城市总体规划(2010-2020)》草案，到2020年，厦门常住总人口将达到500万。

与需求相比，厦门楼市的供应量并不充裕。根据易居克而瑞的统计，2012年以来的5年间，厦门市商品住宅的实际供应面积均小于同期的成交面积，但差距并不大。进入2016年，由于成交量陡增，这一缺口扩大至50%。

厦门依山傍海，风光秀美，是国内著名的旅游城市。但恰恰是这种地理特征，使得厦门的可供土地并不充足。按照计划，厦门在去年需供应经营性用地72宗，但由于各种原因，实际仅供应47宗。这也导致厦门楼市的去化周期跌至8个月，进入偏紧区间。

戴亦一表示，就上述两个特征而言，厦门与深圳有着类似之处。其一，外来人口占多数，属于“移民城市”；其二，土地供应相对不足，且潜力有限。

事实上，处于二线城市的厦门，也往往以深圳作为参照对象。当地房地产界认为，多年来，厦门市场的走势曲线与深圳十分类似，且具有一定的滞后性。因此，对比深圳房价的暴涨，戴亦一将此轮厦门房价的上涨称为“补涨”。

危险的信号

但从市场表现来看，此轮“补涨”显得过于猛烈，尤其在新“地王”诞生之后。

上文提到的国贸天悦项目，最近一次开盘是4月23日，开盘价格也已飙升至32000元／平方米。这一天恰恰是新“地王”诞生的次日。自去年11月首次开盘至今的6个月间，该项目的均价上涨了11000元／平方米，涨幅达到52%。

建发集团开发的高端住宅项目央玺，则在5月借势推出其“楼王”项目，均价达到68000元／平方米，最高单价超过7万。这一价格也极大震撼了厦门市场。

岛内二手房的情况同样夸张。思明区的很多二手房单价，比春节前上涨了近万元，单套房屋坐地涨价数十万的情况屡见不鲜。其中，部分学区房价格已达到5万元／平方米的水平。

当地一名房地产开发商向21世纪经济报道记者表示，泡沫已经出现。他担心，这可能会招致调控政策的降临，同样也会透支市场需求。

就最近几周的数据来看，后者已经变成现实。中泰证券的数据显示，从4月初以来，厦门楼市的新房成交量开始出现震荡下行的状态。5月首周(4月29日－5月5日)，受假期因素影响，厦门新房成交1603套，环比下降15.5%；成交面积18.5万平方米，下降12.3%。第二周(5月6日－5月12日)，该数据继续降至754套和9.53万平方米，降幅分别达到53.0%和48.4%。

上述人士认为，由于土地成本高企，厦门房价不会出现下调，但成交量下降的势头已不可避免，要实现复苏尚需时日。这将对高价地项目带来巨大的考验，同时也是厦门楼市疯狂过后必须付出的代价。

相比之下，市场对于政策压制的担心更为强烈。今年以来，房价上涨过快的上海和深圳先后升级了“限购令”，苏州、南京等热点二线城市也出台了限价政策。厦门成为少数市场过热，却未出台调控政策的城市之一。

开发商普遍担心，厦门也会出台限价政策，从而对房价直接进行抑制。戴亦一则认为，“限购令”是更有可能出台的手段，因为厦门此前曾实施过，需要时重新推出即可。

厦门曾于2010年9月出台限购政策，限购门槛仅为“一年的纳税或社保证明”。2014年8月，厦门取消岛外四区的限购政策；2015年1月，全面取消“限购令”。

但他指出，无论是限购还是限价都属“下策”，不能从根本上解决问题。“楼市最终决定于实体经济，做生意赚到钱，你才会去买房，如果生意很差，不会去买房。所以说，经济复苏，对楼市是个正面刺激。”如果在经济未能真正复苏的情况下，继续通过货币实施刺激，那么这笔资金最终会流到房地产，并把泡沫越吹越大。

他还补充道，福建经济带有一定的外向型性质，且大量的福建人从事实业和制造业。从实际情况看，经济状况比想象的要差。