深圳5月新房均价再创历史新高 二手房成交腰斩六成

尽管“3.25”新政对深圳楼市影响显著，市场在成交量上持续处于低迷状态，但深圳的房价却像一块牛皮糖，变化并不明显。根据深圳市规划国土委最新公布的数据显示，5月深圳一手住宅价格达到55817元/㎡，再创历史新高。

不过，业内指出，深圳5月新房成交均价高企的原因，是受到高端项目集中过户备案的影响，从供应量和成交量看，在传统的销售旺季5月份，新房供应量仍不如预期，不少项目推后入市。新房成交量低位小幅下滑，环比4月下降3%，因此可以看出，价格高企并未说明市场开始触底反弹或者已经回暖。

二手房方面，因大部分业主仍以长期看涨为主，定价坚挺，客户持续观望，影响成交量大幅下降。市场表现尤为惨淡，在4月份腰斩的基础上再次大幅下滑56%，但是均价仍旧处于高位，继上月的小幅回落之后再次上升，高达55333元/㎡。

定价合理优惠多催热新房市场

证券时报记者了解到，虽然深圳上月新房成交量仍然比较低迷，但是进入5月份以来，新入市项目定价合理，且营销优惠力度较前期明显加大，新房市场热度有小幅上升。值得一提的是，新房价格与二手房价倒挂的情况常见，引导客户进入新房市场；而且销售率较前期有所提高，未来新房成交量有望回升，价格也会小幅调整。

但是5月二手房均价高达55333元/㎡，继上月小幅回落之后再次上升，现阶段深圳房价持续高位盘整。由于现阶段业主对深圳房价仍以长期看涨为主，同时二手房整体报价下调幅度与笋盘数量较之前有所减少。而且6月市场新增供应将进一步刺激客户向新房市场转移。整体来看，短期内二手成交量回升仍然乏力，房价维持高位盘整态势，楼市全面复苏仍需要一段时间。

业内指出，美联储4月会议纪要称，6月会议上加息的可能性大幅上升。而且美联储主席耶伦在哈佛大学表示，如果数据改善，未来数月加息很可能是合适的。结合二季度美国经济数据靓丽，市场对6、7月会议上加息的概率预期显著增加，预计7月加息概率达62%的历史新高，即系预期的增加可能会引发市场的波动。而国内来看，5月经济和物价数据走势平稳，货币和信贷仍将受地方债置换等因素干扰，短期内仍在宽松区间内，然而未来经济仍面临通胀的压力，货币政策中性偏紧带来的波动仍须防范。

国家统计局数据显示，5月官方制造业PMI 50.1，与上月持平。5月PMI数据超预期，现阶段房地产的高景气持续以及企业去库存周期结束是重点。在房地产销售高位和开发商购地热情恢复的背景下，需求弱复苏的格局有望延续。但需注意近期苏州、南京、合肥、厦门等热点二线城市地王频现，楼市高烧难退，引发调控脚步的临近，高烧的楼市有望降温。

新房二手房成交量均为历史低位

根据深圳市规划国土委数据显示，5月一手住宅成交2259套，成交面积为24.57万㎡，环比下降3%。5月新房成交量在4月腰斩的基础上小幅下滑。5月新房成交均价高达55817元/㎡，环比大幅上涨11.9%，同比大幅上涨96%。从深圳5月成交新盘来看，半岛城邦、玖龙玺、地铁前海时代广场等高端楼盘对5月均价有一定的拉升作用，并未说明市场已经回暖。

根据深圳中原研究中心监测，5月二手住宅成交3728套，成交面积约为31.7万㎡，继4月份成交量腰斩后，5月又大幅下滑56%。

根据深圳中原研究中心监测，5月份市场供应并未有明显好转。5月深圳全市仅有4个项目获得批售，共3027套新房，约27.9万㎡，环比分别大幅下滑55%和57%。5月因为现阶段前期很多项目不断推后入市时间，市场存量较多，开发商入市节奏明显放缓。从推售方面来看，5月有12个住宅项目入市，总推售套数为3389套，推售面积为34.3万㎡，分别环比上升了26.8%和22%。但与历史同期相比，仅处于中等偏低位置。

新政以后，市场进入调整期，观望情绪浓厚，客户入市积极低。开发商从而较为谨慎，采取少量推盘或者延后推盘的策略，以观察市场的动态。4月及5月的推售量均处于历史低位。前期市场供应量不足直接导致滞后备案的成交量表现不佳，处于历史低位。

市场定价趋于理性

不仅全市的二手房均价处于高位，5月各区的均价也有不同程度的上涨。宝安本月二手房均价为56506元/㎡，环比上涨1.75%，为5月上涨幅度最大的区域；福田5月价格仅上涨0.19%，为全市上涨幅度最低的区域。业内指出，在市场热度逐渐恢复的情况下，二手房业主降价幅度缩窄，预期未来价格将会持续高位。

深圳中原研究中心认为，价格高是导致二手房成交量再次腰斩的主要原因。其一是因为二手房由于是业主的个人定价而导致价格坚挺，降价幅度较前期有所缩窄，客户选择持续观望进入买卖双方的一个博弈期。其二近期入市的新楼盘定价较低，甚至与周围的二手房形成价格倒挂，这个现象刺激客户向新房市场转移，二手房入市积极性明显较弱，预测未来一段时间二手房成交量将会持续低位震荡。

4月份以来热点二线城市房价涨幅明显加大，日光盘较多；加之地王频出，平均溢价率近100%，上涨预期逐渐传导至一线城市。现阶段业主仍以长期看涨为主，报价幅度较前期下降幅度缩小，最近一周深圳中原报价指数回升至荣枯线之，价格坚挺。预测未来一段时间内，二手房价将会持续高位盘整。

深圳中原研究中心认为，“红五月”遇冷，市场仍旧在调整期。在新项目定价趋于合理，优惠促销力度加大的情况下，5月份新房销售率有所上升。新房风向标作用有望继续加大。结合年中业绩压力较大，开发商推盘速度将会提升，价格优惠幅度将持续加大，开盘销售率有望持续回升。同时6月份将会有部分地块入市，结合深圳土地缺乏，地王概率较大，提振市场看涨预期，预测未来新房市场热度将会继续回升。因为现阶段，业主仍以长期看涨为主，报价幅度较前期下降幅度缩小，在部分片区新房与二手房价格倒挂的情况下，刺激客户进入新房市场或者持续观望。二手房成交量回升乏力，价格将会继续高位盘整。

深圳链家市场研究中心则预计后市成交稳步回升，价格整体稳定，部分小幅波动。首先，经过两个月的消化，“325新政”以及评估价上调的政策，开始逐步被置业者接受；其次，前期观望的置业者入市积极性逐步回升，成交量已经“触底反弹”，向正常的市场靠拢，根据深圳链家市场研究中心监测，近6年全市二手住宅月均7100套左右；第三，近期新房开盘不少项目吸引了很多置业者，销售效果也不错。所以，市场信心在逐步提升，预计6月有望突破6000套。

另外，5月市场报价趋向回落，急售业主主动让价成交，令到部分片区、部分物业价格出现波动。但是，当前市场呈现回升态势，优质的物业价格依然坚挺。所以，预计价格整体稳定，部分物业分化小幅波动。