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香港发展商高成数按揭促销 “计时炸弹” 增楼市风险

来源:fx168 作者:Roy 2016-06-06 16:20:45
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香港楼市今年较往年淡静,楼价也出现向下调整,因此近期有越来越多发展商,透过旗下财务公司向买家提供高成数按揭,以催谷新楼盘销售。有业界和学者提醒买家,发展商提供的按揭息率一般较银行高,选用发展商提供按揭的买家,要考虑到如果香港加息,供款负担会更大,届时业主断供的风险亦相应增加,因此要注意有关风险。

据了解,由于发展商提供的高成数按揭,资金并非来自银行体系,所以买家毋须通过金管局的压力测试,便可以成功置业,但这些按揭计划,只是提供2至3年低息优惠期,优惠期过后,息率便会大幅上升。

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣表示,家需要注意风险,如果是用家,当然想节省各项开支,尤其是利息开支,因为这是长期供款,但如果选择了发展商提供的“一按”,便未必可长期处于低息状态。

以元朗今年开售的一个新盘为例,假设单位售价550万港元,选择8成按揭,年期25年,以银行提供全期,最优惠利率减2.85厘计算,实际利率是2.15厘,即每月供款大约18900港元;但如果选用发展商的“一按”计划,首3年供款利率固定在3厘,每月供款大约20800万港元,比银行的按揭计划高出1成,每月要多供约1900港元,而且第4年开始,息率会改为最优惠利率计算,以5厘计算,届时每月供款会上升至大约25700港元,比一般银行供款,高多出大约6700港元。

此外﹐理工大学建筑及房地产学系教授许智文指出,选择高成数按揭的买家,只要香港楼价下跌1成或半成,容易出现负资产情况,如果业主未能还款,或有机会需要收楼,这个风险就来了,不单只收楼的过程,而且牵涉资产的跌价,令两件事情发生,第一市场多了很多楼,第二市场资产已不同于以前价格,令很多超低价物业在市场,或拖累物业市场有进一步跌价。许智文认为,发展商提供的按揭虽然不受金管局监管,但政府仍可以透过指引,提醒准买家相关的信贷风险。

发展商的高成数按揭可吸引首付不够的买家,市场需求仍大,恒基地产(00012.HK)主席李兆基上周表示,各大发展商推盘提供的按揭成数各有个别考虑,公司为新盘提供按揭,会按照项目不同的条件给予不同的上限,例如楼花期长便会提供较高按揭,地点好的项目便不用提供太高成数。他认为,提供高成数按揭问题不大,否则令楼盘滞销。

另一方面,百利保(00617.HK)执行董事兼首席营运官范统近日表示,目前大部分发展商为旗下新楼盘,推出最少8成按揭优惠,买家只需支付2成金额便可置业,做法不健康,是“糖衣毒药”,因此不会为旗下新楼盘提供8成按揭优惠,强调发展商提供高成数按揭后,买家可能无力偿还,增加发展商的风险,不是可持续的做法。

事实上,在刚过去周末及周日,香港新楼盘销情持续放缓,连续第3周下跌,只有大约87宗成交,是近10个周末及周日以来,首次跌破100宗关口,其中超额认购12倍的粉岭“囍逸”本周三推220伙,市场期望可带动一手成交回升。

市场缺乏全新项目推售,一手销情持续下调,较上周同期再挫近3成,刚过去周六及周日新盘成交量,主要由新界区余货项目支撑,占整体成交量约7成,涉约61宗。元朗“朗屏8号”及同区“世宙”分别有23及15宗成交,抢占预料于本周内推出的锦田北“PARK YOHO Venezia”的市场购买力。

另一方面,信置旗下粉岭“囍逸”暂收超过3000票,发展商在大约一个星期间推出220伙应市,全数于本周三(6月8日)发售。全批220伙以价单定价计,市值约11亿港元,涵盖开放式至3房间隔,当中约半数为2房单位,其次是1房单位。价单定价由322.1万至1419.9万港元,呎价由10780至20226港元。

另外,新世界旗下旺角“SKYPARK”公布销售安排,推售24个单位,包括开放式20户及1房4户,定价由600.5万至864.1万港元,呎价由19371至22165港元,亦于本周三截止收票,项目自去年中开售至今,累售94户,套现接近5.6亿港元。

关键词阅读:香港房产市场

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