127亿市值拿下140亿地王 揭秘龙光地产背后金主

每块地王诞生的背后，都充满了资本腾挪的故事。

6月8日下午，深圳市光明新区一块商住混合用地以140.6亿元总价被龙光地产拍得，楼面价27623元/平方米，超过了2014年前海134亿元的总价地王，同时也是2016年全国总价地王。

Wind数据显示，截至6月8日收盘，龙光地产每股股价2.7港元，总市值约为150亿港元(折合人民币约127亿元)。这意味着140亿的地价款，龙光地产似乎赌上了“全部身家”。

21世纪经济报道记者查询此次龙光拿地的平台公司，发现背后闪现着浙商银行、平安大华以及其他机构的身影。龙光并不是“一个人在战斗”，其多次拿下深圳地王，背后都有大金主支持，债权和股权融资成为龙光在深圳大跃进的“杀器”。

神秘的“合作伙伴”

在拍地后，龙光地产承认，此次拿地有合作伙伴，但未透露是谁。

21世纪经济报道记者查阅工商局资料发现，此次拿下地王的深圳市凯丰实业有限公司(下称“凯丰实业”)实质上是龙光地产的联营公司。

资料显示，凯丰实业注册于2016年4月15日，注册资本为1000万元。 凯丰实业法定代表人高华彬出资占90%，其同时也是深圳龙光城市更新有限公司的法定代表人，凯丰实业另一股东则为纪锦坤，持股10%。

就在拍地前的6月3日，凯丰实业股权结构发生变化，包括深圳市龙光房地产有限公司(下称深圳龙光)、浙银钜鑫(杭州)资本管理有限公司(下称浙银钜鑫)在内的公司对凯丰实业进行注资，凯丰实业的注册资本也由1000万元上升到1500万元。

至此，高华彬股份被稀释至60%，深圳龙光持股20%，浙银钜鑫持股10%，纪锦坤持股10%。

记者近一步查阅工商局资料发现，浙银钜鑫的发照日期为2016年4月8日，注册资本为1000万元。其背后的股东个个来头不小。除三个自然人外，其他公司均为金融投资公司。

浙银钜鑫的大股东为浙江浙银资本管理有限公司(下称浙银资本)持股51%，其他机构股东还有深圳市前海江楚源投资管理中心(有限合伙)持股17%、深圳市南海嘉吉金融控股有限公司持股8%。

浙银资本在去年的“万宝之争”中扮演了关键角色，浙银资本的资金经由深圳浙商宝能产业投资基金投向资金平台深圳钜盛华，再由深圳钜盛华设立多个资管计划定向投往万科A的流通股。

浙银资本的股东表面上是五矿国际信托有限公司和浙大九智(杭州)投资管理有限公司，但据财新报道，浙商银行以理财资金认购五矿信托相关信托计划的信托受益权，再以此信托计划持有浙银资本股权。

记者进一步查询浙商银行2015年财报发现，中国平安旗下的平安大华基金成立的基金子公司——深圳平安大华汇通财富管理有限公司，也是浙商银行股东之一，持有浙商银行H股的7.58%。

这意味着，浙商银行和平安大华都是龙光地产此次拿地王的合作伙伴。深圳一位银行业人士指出，理财资金结构化融资可以介入项目全过程，从拿地阶段就能介入，项目结束开发商再回购。

从凯丰实业股权结构来看，浙银钜鑫仅占10%，龙光在后续是否还会通过平安大华或浙银资本等平台融资，市场分析人士认为极有可能。

继续押宝深圳

深圳规土委资料显示，龙光此次拿下的土地总建筑面积50.9万平方米，土地使用年限为50年，是光明新区近三年来首次拍卖带居住用途的商住混合用地。

以27623元/平方米的地价而言，此次竞拍地价相对理性。深圳中原研究中心数据显示，目前光明新区新房价格约在3.5万元/平方米；但从过去一年多深圳楼市的涨幅来看，光明新区房价已经翻倍，在此背景下所拿地块地价并不低。

龙光在深圳偏爱拿地王。2014年，龙光斥资46.8亿拿下龙华地王，楼面地价逾25000元/平方米，超过当时龙华新房均价。

再算上去年龙光自己创下的112.5亿深圳总价地王龙华红山地块，龙光近三年在深圳的地王项目上砸下了330亿。2015年，龙光地产销售总额为205亿；2016年的销售目标为240亿。

参考龙光过去的“地王模式”，龙光敢于多次拿下“地王”，都离不开“金主”的支持。

2014年12月17日，龙光地产宣布平安大华对龙华地王玖龙玺项目公司注资20亿元，项目最终由龙光地产及平安大华分别持有51%及49%权益；2015年，龙光再次向平安大华借款，用于开发红山地块。

截至目前，龙光整间公司的货源大幅集中于深圳。龙光地产相关负责人表示，获取光明地块后，龙光深圳区域可售资源占比已近70%。此次拿地，将进一步扩大龙光在深圳市场的影响力，为公司未来3-5年业绩增长奠定基础。

然而，大规模的地王项目开发，也同时隐藏风险。深圳一家大型地产商高管人士对21世纪经济报道记者表示，最近的这些地王，该公司都没有碰，因为地价太高无法盈利；要盈利意味着未来三年内房价还要翻一番。

对于龙光而言，其不只是在项目层面借款。6月1日，中国嘉陵宣布，与控股股东南方集团，以及龙光基业签署了重大资产重组框架协议，拟进行资产重组，并配股募集资金，收购龙光基业关联方持有的龙光地产控制权。

这意味着，此次重大资产重组或将涉及龙光地产借壳回A或者分拆资产回A股上市。

中金公司分析师张宇分析，此次收购龙光地产存在较大不确定性，因为收购涉及控制权转换，可能会触发无限制性条款要约。如果出现该种情况，此次收购的成功率可能面临较大挑战。因为龙光地产目前并未计划私有化，而将会维持上市地位；如果该情况没有出现，此次交易有望以合理的溢价完成，因为目前大股东持有龙光地产约70%股份。