营改增支持不动产租赁

在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场获得政策刺激。继国务院办公厅日前发文鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务之后，6月21日，财政部、国家税务总局联合发文明确营改增试点期间不动产租赁税收政策。

通知提出，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

业内权威人士表示，从5%的征收率来看，基本上和过去的营业税是一样的。但是在实际过程中，此类征收率会小于5%，因为在征税时房租等内容会剔除掉含税的成分，这样就使得增值税征收的税费要低于5%，从而达到了节税效应。另外，5%的征收率相对来说更具有可操作性，也是促使此类房企将过去既有房屋进行租赁的一个重要手段或渠道，体现了去库存和供给侧改革的思路。

两部门还提出，房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

“房地产企业的一般纳税人后续的项目开发，会基于3%的预征率来进行，这样做和过去的土地增值税的征收模式是一样的。即提前先征收一部分，多退少补来进行。这样做也是比较务实的一个手段。而对于小规模的纳税人，则会采取5%的征收率进行，基本上和小规模企业对税负的承受能力等相匹配。”专家说。

他举例说，从税费制度和房企后续发展租赁业务角度看，上海（楼盘）已经出现了至少4幅地块是用于配建租赁型公寓的，这说明上海后续对于房企发展新房租赁业务方面是有鼓励的。而此类税费制度恰为此类房企后续积极开发提供了较好的作用。

此外，再保险、非学历教育等“补丁”政策在这份《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》中也得到明确。

其中，境内保险公司向境外保险公司提供的完全在境外消费的再保险服务，免征增值税。试点纳税人提供再保险服务（境内保险公司向境外保险公司提供的再保险服务除外），实行与原保险服务一致的增值税政策。而一般纳税人提供非学历教育服务，可以选择适用简易计税方法按照3%征收率计算应纳税额。

“这些政策是营改增之后的一个补充，是对改革当中关键点的明晰，明确一些问题。再保险服务税费体现消费地个税原则的基本思想，增值税属于消费税系，扩展到国际贸易来看的话，对于境外劳务扣税符合国际惯例。”社科院财经战略研究院研究员蒋震表示，而非学历教育服务选择简易计税方法，有利于减轻税收负担。