脱欧中的英国楼市：英镑闪崩是抄底机会还是高位接盘？

在全球货币泛滥和资产价格高企的时代，发达国家的房地产市场亦出现了严重分化。英国和伦敦的房价目前是在阶段性底部还是高位？恐怕很难判断。一般而言，一国货币、汇率和资产价格密切相关，在英镑跌势未尽之时，投资者应该保持警惕。

在很多投资者心中，要说全世界哪个国家的楼市资产可以与美国媲美，那就是英国；英国伦敦的房价，也可以对标美国纽约。

因此，作为房地产投资炙手可热的英国，在脱欧后的楼市变化牵动人心。

在英国脱欧初期，金融市场剧烈震荡，公投未知性负面冲击楼市，彼时，包括英国财政部在内的多个机构均预测，英国楼市将下跌。

然而，在脱欧后的三个月，英国楼市虽成交不振，但价格依然稳定上行，表现出很强的抗跌性。

进入9月，在英镑急剧贬值的刺激下，部分投资者认为英国楼市抄底机会来了，其中不乏很多中国买家。

北京师范大学教授钟伟指出，在全球货币泛滥和资产价格高企的时代，发达国家的房地产市场亦出现了严重分化。英国和伦敦的房价目前是在阶段性底部还是高位？恐怕很难判断。

一般而言，一国货币、汇率和资产价格密切相关，在英镑跌势未尽之时，投资者应该保持警惕。

脱欧后的恐慌

英国，是除美国之外房价最为坚挺的国家，而伦敦的房价，在过去20年获得了超过5倍的增长。

据房产中介Jackson-Stops Staff最新调查，目前伦敦的房价与1995年相比增长了566%，官方数据达48.89万英镑(约400万人民币)/套；而在1995年时，伦敦约75%的房产售价还不到10万英镑。

脱欧是否将终结英国和伦敦房价的上涨？6月24日，脱欧公投结束后，英国金融市场出现剧烈震动，英国最大的一个房地产投资基金Standard Life 英国地产基金宣布终止交易，随后的一星期内，就有7家资产管理公司冻结了房地产基金的赎回，资金超过100亿英镑。

当时，各方均对英国房地产持悲观态度，英国财政部预测，脱欧会导致英国房地产在未来两年下跌10%-18%。

从成交数据来看，官方公布的最新数据为截至6月份，当月英国楼市成交大幅下跌，英格兰的销售数量同比降低32.2%(57637套)，威尔士降低27.1%(3046套)，北爱尔兰降低21.6%(4075套)，苏格兰降低7.4%(8620套)。

事实上，从2016年4月1日英国开始实施新的印花税政策以来，楼市成交就一直在下跌。该政策内容为，凡购买包括第二套住房和购房出租房等额外住宅的买家，将必须支付印花税额外的3个百分点，附加费适用于当前“土地印花税”利率。

英国统计局指出，自2016年4月印花税改革后，英国房屋的销售数量持续下跌，成交量在连续几年上升后骤然回落，已跌至低于2013年同期成交量。

7月29日，英国最大的房地产中介Foxtons报告上半年利润下跌42%至1050万英镑，营业额也下跌3.1%至6800万英镑。该公司将这归罪于退欧公投所带来的不确定性。

如果说印花税新政对楼市成交形成负面冲击，那么脱欧无疑加深了市场的不确定性，削减了购买者的信心。

据SJW英国房产投资有限公司负责人王静介绍，脱欧后三个月的房产投资金额大约为87亿英镑，这是2009年金融危机以来的最低点。

9月需求反弹？

回顾脱欧后的英国楼市表现，王静表示，6月底脱欧后短暂恐慌，7月继续低迷中期信心渐稳；到了8月市场信心继续恢复，而9月买家需求开始缓慢反弹。

根据英国国家统计局和土地注册署对房价的监测，英国6-8月的房价同比增长维持在8%以上水平，9月与10月的同比增长率为9.4%和9%。

环比来看，楼市价格也基本稳定。6-8月的楼市套均价格分别为213927英镑、216750英镑、218964英镑，7-10月的楼价每月环比增长率为0.4%、1.3%、-0.1%、5%。

经过脱欧初期震荡以后，海外买家对英国房地产市场似乎更为热衷。

上海秉睿投资咨询有限公司负责人Terry Clarke说，除孩子教育需求买房、移民买房外，近期以投资目的买房的需求增加。

“脱欧以后，我们英国房产的咨询量上升了50%，投资者认为英国房价比中国更为便宜，且有更高的回报率。”他说。

21世纪经济报道注意到，英国楼市区域市场也发生了分化。许多购买者意识到，曼切斯特与菲利普等地的投资回报率更高，而且价格较伦敦更便宜。

全球最大的海外房产投资平台居外网数据显示，9月中国买家对曼彻斯特的咨询量比去年增加了205.6%，高于伦敦的106.5%。

21世纪经济报道记者在伦敦2、3区碰到了一些来看房的投资者。来自香港的莫雯说，英镑下跌，港币升值，她就想来伦敦买房投资了。

在距伦敦一个小时车程的牛津郡，一栋栋美丽的小别墅与牛津大学为邻。“在这里买套房也不错，可以给孩子留着。”虽然是送仅8岁的女儿来英国读语言，来自中国山西的王蓉也已经考虑来英国投资买房了。

机构投资者也很积极。王静告诉记者，在脱欧后的三个月里，伦敦市中心的商业地产有78%是被海外买家购买。其中欧洲买家的购买金额总值约4.82亿英镑，亚洲买家的投资金额超过6.95亿英镑，香港买家尤其活跃。

而中资企业中也有许多对英国房地产市场表现出投资意愿。

如上置集团9月分别以8450万英镑(约合1.1亿美元)和3250万英镑(约合4242.8万美元)收购伦敦金融城重要地段两处物业，其中包括法国兴业银行英国总部大楼。今年9月初万科以1.15亿英镑(约合1.5亿美元)收购位于伦敦市中心梅费尔的写字楼物业；同期碧桂园也与英方签署谅解备忘录，将在伯明翰及周边地区开发房地产项目。

抄底谨防风险

目前来看，脱欧并未削减海外投资者的热情，其中重要原因是被贬值的英镑刺激。

6月24日，脱欧公投当天英镑兑美元一次性贬值10%，至今英镑已累计下跌近20%，且跌势尚未停止。Terry Clarke认为，英镑贬值，将印花税改革对投资带来的负面影响抵消了。这是投资需求回升的重要原因。

对此，已有机构发出警示：英国楼市的调整还远没到位，国际投资者试图利用英镑的大幅下降来购置房产的行为具有风险。

瑞士信贷称，房地产市场与英镑密切相关，英镑疲软，房地产市场也会表现欠佳。以往的衰退周期中房地产市场(尤其是写字楼等商业地产)出现更大幅度的下跌和供大于求的状况，也许将会再次出现。

事实上，对于一直高位增长的英国楼市，也不乏其价格已出现泡沫的警示。以海外买家最热衷的伦敦为例，2016年均价达到48.89万英镑每套，同比增长12.2%。

9月27日，瑞银发布全球房地产泡沫指数，全球18个金融中心中，伦敦是房地产泡沫风险第二高的城市，仅次于加拿大温哥华。

有观点认为，英镑暴跌将导致投资快速撤离英国，随后将刺破房地产泡沫。一旦房地产泡沫破裂，投资者将可能被深度套牢而成高位接盘者。

The Bank of England Angents' Summary分析指出，在伦敦及其周边地区房地产的活跃度仍在继续下降。居外网也认为，在未来三个月，伦敦及其周边地区的房价将可能出现下跌。

不过，房产中介和不少投资者依旧看好英国未来的楼市行情。居外网有关负责人表示，“在未来十年，我们预计中国对英房地产投资会增长到每年2000亿。”

王静则预计，英国楼市中长线依然被看好，未来三个月英国的大部分地方楼市价格会持续上升，因为英国房市规范化很强，周期性较为明显，且有汇率优势，脱欧后还出现了一定的折扣空间。

Terry Clarke则认为，英国房屋价格与租金回报仍在稳定增长，且房屋仍供给量不足，因此对投资者来说存在一定空间。同时，由于印花税等市场力量的存在，房价不会总是涨，英国房地产市场会继续保持一直以来的稳定。