燕郊楼市乱象渐平 欲从“睡城”转向产业发展

（原标题：燕郊楼市乱象渐平 欲从“睡城”转向产业发展）

在京津冀城市群协同发展语境下，这座河北小镇，正深刻展现着大都市圈，乃至城市化建设的变革与探索。

北京地铁6号线曹营站的站口，几十辆各式轿车面包车停在路边。

十块钱，半小时，就能坐到燕郊西端的燕顺路口。坐在车上，甫一跨过京冀交界的潮白河，在通燕高速的尽头往东一看，便仿佛进入了地产一条街。

宽阔的102国道两旁，大大小小几十个售楼处、地产中介门店铺鳞次栉比。举目四顾，记者第一眼注意到的，却是店门口的各式宣传画旁，数量不等的中年妇女。

这些衣着简朴的大妈，手拿楼盘传单，互相闲聊搭话间，却不忘时刻巡视周遭路人，目光锐利如鹰睃狼顾。发现有貌似购房者的，便挥着传单，一拥而上，“看房吗？这家挺好，跟我进售楼处看看呗？”倘若路人不言语，一路跟随劝说个百十米，不成问题。

记者便这样被其中一位大妈带进售楼处，到某个售楼导购面前一站，“这人我的！”。待导购员点头允诺，便兴高采烈地出门，寻找下一个猎物。

随后，这位叫张强(化名)的导购向记者解释道，“拉到客户，登记之后，公司给她们提成。不过她们有人可比我有钱多了，燕郊的拆迁户谁不有个几套房子。那街上卖卷饼的，说不定都有千万身家。”

这，就是被称为北京“睡城”的燕郊。在京津冀城市群协同发展语境下，这座河北小镇，正深刻展现着大都市圈，乃至城市化建设的变革与探索。

“睡城”乱象

近年来，随着京津冀一体化的不断推进，特别是在北京的城市副中心定点通州后，北京的非首都职能正逐步从城六区向“新中心”转移。

这也带动了离北京最近的燕郊，其楼市成为环京市县的楼市风向标。从不到1万元/平方米，到2万元/平方米，再到3万元/平方米，这一路涨上来，燕郊仅仅用了2年的时间。甚至在10月9日，央视财经曾报道，在国庆期间，燕郊某楼盘在10月6日开盘，单价高达4万元/平方米。

市价飞涨，使得燕郊楼市出现了楼盘售价远高于政府的备案现价的现状，导致捂盘惜售等诸多恶果，楼市乱象丛生。

十月初记者前往燕郊时，张强告诉记者，整个十月份，燕郊只有三个楼盘会出售新房。

记者随即以购房者身份走访了这三个楼盘，其中某楼盘位于燕顺路的项目，算上装修费和产权车位，首付比例接近50%；而在10月29日开盘二期项目的另一楼盘，委托的售楼人员则“私下”告诉购房者身份的记者，他有私人渠道，加价20万，可以直接从内部任意选房。

该售楼人员甚至“告诫”记者，出于各种原因，最终能够让购房者排号购买的房源，可能只有开盘总量的三分之一。

不仅如此，在缺房源的情况下，从业者间的违规行为也开始出现。一家廊坊当地地产中介公司的二手房导购马立生(化名)告诉记者，他在十月份遭遇了“套房源”。

所谓套房源，就是一些导购在没有购房者需要的房源时，冒充购房者去别的销售公司寻找需要的房源并上门看房，获得售房业主联系方式后，通过己方公司与业主联系，然后签约出售获得提成的一种手法。

马立生告诉记者，虽然他的房源并不是专任委托，但以往也很少有人采取这种方式，“这种售后很容易被察觉的恶意竞争，损人利己，很少人会用，也太伤情面。”

多方博弈

如此现象，在决定稳定房价的监管层看来，显然不利于其目标的达成，整顿规范房地产市场秩序，也自然成为了本轮楼市调控的重要组成部分。

10月中旬，住建部下发《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》(以下简称《通知》)。《通知》对房地产开发企业的9种不正当经营行为作出了明确界定，并要求各地房地产部门“严肃查处房地产开发企业违法违规等不正当经营行为”。

最终，在执行力度堪称前所未有的此次调控面前，被各方视作典型的燕郊，房企的市场行为明显收敛。

比如，大妈发传单拉客户的行为，早被明令禁止，但此前执行不佳。但当记者十月末再次前往燕郊时，大妈人数和10月初明显减少。

虽然整治效果良好，但一些观点指出，加大整治力度，只能治标。燕郊开发商此前诸多违规行为，与其处在住宅用地供应稀缺，库存紧张的卖方市场地位不无关系。

这种现状，被认为与廊坊市收紧北三县土地市场的政策有关。根据《三河市2016年度国有建设用地供应计划》， 2016年度三河市国有建设用地供应总量为310.2930公顷。而燕郊镇所在的三河市西市区，住宅用地供应量为零。

在该计划中，三河市政府提到，要优化该市空间布局和土地供应结构，把项目作为壮产业、优结构、增实力的核心抓手，力推产业发展实现新突破。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，燕郊住宅供地数量较少的原因，第一是住宅用地规模过多，影响城市规划内容；第二则不排除当地有地方保护主义色彩，外来房企进入市场十分困难。

土地开发要与交通协调

事实上，21世纪经济报道记者发现，燕郊严控土地政策，其中一个目的明确：不甘心只做“睡城”。

2016年河北省两会上，河北省委书记赵克志明确指出，廊坊地区要做北京的卫星城和生态城，“不能搞住在河北、上班在北京的睡城。”

5月27日的中央政治局会议上，北三县则进一步被要求，与北京城市副中心统一管控，统一规划，实现“规划一张图”，共同承接非首都核心职能疏解。

在上述种种原因共同作用下，最终出现了三河市规划中，2016年燕郊住宅用地零供给。

但是，北京房价上涨，外溢刚需激增，与当地出于产业引导、城市结构调整带来的供给变动之间的矛盾却日益突出。

而这个矛盾的背后，在一些学者看来，则反映了都市圈与城市群建设，由于内涵不同，带来的土地发展模式区别。

事实上，从惯例和标准来看，燕郊应当属于北京都市圈的通勤范围以内。

根据中国工程院城市群交通一体化研究课题组定义，都市圈是一个占明显优势的核心城市为中心，以通勤范围维空间区域，由若干城镇组成的具有综合功能社会实体。

清华大学交通研究所所长、教授陆化普认为，都市圈是居民生活的一日通勤圈、生活圈和日常活动圈，是有边界的。出行一小时点到点的通勤服务，应该是界定都市圈规模的指标。而城市群，则是相互之间上下游产业密切关联，需要便捷货运通道满足产业物流需求的生产协作圈，包括都市圈和多个综合功能的城市，没有边界限制。

他指出，都市圈土地开发，最关键的促进土地混合使用，要满足居民的居住需求、生活配套、就业岗位和公共服务。要实现交通与土地利用的一体化，推进生态城市单元建设和混合土地使用。其中，推交通与土地利用的优化调整，有利于减少末端时间消耗，满足都市圈的高频次、大规模通勤需求。