中指研究院预判2017年房地产市场冷暖

（原标题：中指研究院预判2017年房地产市场冷暖）

1月4日，中国指数研究院在“聚焦大数据开创新未来 2017首届中国房地产大数据年会”上预测：2017年，因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化，热点城市房地产市场面临量价回调，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，未来市场发展仍具备潜力。

一二线城市面临量价回调

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，2016年12月召开的中央经济工作会议提出2017年货币政策要保持稳健中性。“我们的理解是：货币供应规模增速适中，货币贷款投向更趋均衡，在房地产方面继续引导资金流向合理自住需求，在区域结构方面更多流向库存压力较大的三四线城市”。

黄瑜认为，货币政策的“稳健中性”决定了2017年货币环境全面宽松不再，并且考虑到美元加息预期的影响，央行或将适度收紧国内人民币的流动性，以平衡人民币币值的稳定。房地产政策方面，在强化房屋回归居住属性的同时，通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。

“对于2017年我们的整体判断是一二线城市市场的量价将进入调整阶段，但是不同的城市仍存在市场机会。”黄瑜表示，一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳增长周期；西部节点型城市如重庆、成都、西安等发展有望进入新阶段，其房价尚属相对洼地。

两类三四线城市最具潜力

从长周期来看，住房价值仍主要体现在其居住属性，支撑房地产发展的核心要素在于人口，无论是资源的凝聚还是产业的发展，最终都将体现为人口的聚集，而人口规模也决定了城市住房需求的总量。

黄瑜表示，过去的一年中，多数一二线城市房价已涨至较高水平，使得购房需求在一定程度上会向三四线城市溢出，但并非一二线向三四线城市的全面传导。“我们认为，最有潜力的三四线城市大致分为两种：一种是位于发达大城市周边的小城市，借势一体化发展机遇，承接产业、人口转移的同时，房地产需求自然不断增长；另一种是依靠自身产业优势，吸引更下一层级的人口流入与置业需求。当然，无论是哪类城市，房地产市场的发展一定是建立在产业经济发展的基础之上，有产业才有未来，否则房地产的狂飙突进最终也难逃泡沫破裂的命运。”

房企拿地仍将集聚热点城市

中国指数研究院发布的报告显示，2016年，一二线城市中除呼和浩特、石家庄等个别城市外，其他城市商品住宅销售额均超过开发投资额。杭州销售投资比超过2，长沙、兰州、厦门、合肥、苏州这一比例也达到 1.8 以上。虽然2017 年市场监管趋严，但房企对于过去一年取得高回报的城市，尤其市场规模已经达到一定程度的城市，拿地投资偏好存在惯性，因此一线城市以及杭州、苏州、合肥等热点城市2017 年仍将是房企拿地投资的重点区域。

黄瑜指出，2016 年那种“天时、地利、人和”的大环境难再现，2017 年货币政策也将导向稳健中性，因此对于房企来说，除了抓住城市发展周期择机进入外，更应加强对城市风险的管控，主动升级产品策略，未雨绸缪，居安思危，才能积极应对可能到来的市场调整，在分化中抓住机会。