李迅雷：预计今年房价会较为平稳或者略有下跌

中泰证券首席经济学家李迅雷在写给中国证券网的文章中提到，今年房价会较为平稳或者略有下跌，因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标。相信房价会处于“稳中求进”的总基调格局中。

李迅雷表示，无论楼市还是汇市的现阶段表现，都是货币超发的体现，都是一种货币现象。我们的货币发得太多了，货币超发后就会在各方面有所体现，比如表现为股价上涨、房价上涨、资产荒、大宗商品价格上涨等。中国货币超发最多的时候到了什么程度呢？1996年中国的M2总量是7.5万亿元，现在是155万亿元，增加了近20倍。也就是说，如果你的各种收入(工资、奖金加投资收益或租金收益)加起来在1996年是2000元/月，那么现在需要达到40000元/月，才能不跑输M2；或者你的资产增值幅度在过去20年增长20倍以上，才与货币总量的增速相当，否则就跑输了M2。这表明中国的货币超发是非常惊人的。

2003年中国的M2不到美国的一半，美国又比日本少，而2009年之后，中国的货币供应量开始大幅增加，因为美国发生了次贷危机，城门失火殃及池鱼。所以，我觉得用货币可以解释很多现象。比如有人说，人民币之所以贬值是因为美国加息，这话没错，美国加息会导致美元指数往上走，但美元指数也没有走得特别高。我认为，人民币是否贬值以及贬值多少，更多取决于货币总规模的扩张而非利率水平的变化。若取决于利率水平，那么日本现行的负利率政策，应该导致日元大幅贬值才对，但实际上日元并没有大幅贬值，因为日本这几年信贷余额都是减少的。所以，众口一词的浅显看法很难用数据来印证。我认为，货币规模是决定汇率的主要因素，经济的好坏决定利率水平，十年期国债的利率应该和GDP增速一致，这样才相对合理。

李迅雷指出，2016年，中国一、二线城市房价的猛涨与居民加杠杆是相关的，居民购房加杠杆的增幅达到了历史最大值。从居民的杠杆率水平来看，似乎泡沫并不大，虽然房价涨了很多，但总体杠杆水平不算高。当然，因为现在经济在往下走，所以，房价的上涨一方面是货币现象，另外一方面也和人口现象相关。中国的大城市化进程还远未结束，大城市化水平大概只有美国的一半，人口在往大城市流动。这就可以解释去年什么地方的房价涨得多，这与这些城市的人口流入量有关。比如，2016年大连房价下跌了20%，它也是一座美丽的滨海城市，房价为何会有如此大幅的下跌呢？因为大连的人口在减少。可能有人会问，安徽省的人口也在减少，为何合肥的房价会大幅上涨呢？那是因为合肥市的人口在大幅增加。同样的道理，厦门人口增长的幅度是全国最高的，去年房价涨幅也居全国第一。同样，我们看到河南省的人口在减少，但其省会郑州市的房价涨得很快，也是因为郑州的人口在大幅增加。概括而言，直辖市、省会及二线城市人口都在集中，一些偏远省份的人口在净流出，这表明房价的变化趋势与人口有相关性。

李迅雷表示，但从长期来看，对房价并不乐观，原因如下：第一，房地产开发投资增速回落，估计2017年为负增长。去年一、二线城市房地产火爆的原因是居民购房加杠杆，而由于基数过高，我估计今年会负增长；第二，中央经济工作会议对房价提出了严厉的批评，提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’”的定位。李迅雷认为，今年房价会较为平稳或者略有下跌，因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标。相信房价会处于“稳中求进”的总基调格局中。我们对政策的研判一定要格外重视。