马光远：房子10年不得买卖？越是严格的调控越不可能坚持

（原标题：房子10年不得买卖？越是严格的调控越不可能坚持）

交易一旦冻结，即使真正居住需求的人也不敢出手买房，担心房价下跌。酒店每天大张旗鼓扫黄，正常住店的人也不敢来了，最后就没有人开酒店了。5月份，保定一宗土地的出让引发了全国的关注。按照竞拍规则，这块土地采取了“限房价竞地价，限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。按照这个规则，竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖；最高土地限价1100万元/亩；最高房屋销售限价13000元/平方米。

这是一块住宅用地，规定10年内不得买卖，这是本轮房地产调控中迄今为止最为严格的措施，虽然只是特定地块的特例，而不是普遍的规则，但仍然引发了市场的恐慌。如果10年不得买卖的规则真正执行的话，房子就真的成了名符其实的“不动产”。那么，通过这种极端的限制房子流转的措施，就真的可以改变看涨的预期，真的可以抑制炒房吗？

答案是恰好相反！因为大家都知道，这样貌似严厉的举措一旦真正执行，甚至普遍化，不是意味着炒房得到了遏制，而是意味着这个市场肯定死掉了。一个市场一旦被冻结交易，这个市场肯定不复存在，还谈什么炒房？盖房子的和买房子的都会被吓跑。扫黄太严，嫖客都跑了，怡红院迟早就得关掉，这是简单的常识。

我们看到，始于今年3月份的本轮调控已经覆盖全国50多个城市，出台100多项调控措施。调控的范围之广前所未有，手段之多前所未有，从限购限价限卖到限离，从一线城市到全国贫困县全覆盖，拿出浑身解数来为房价降温。而且，我认为，这是迄今为止“最真实”的一次调控，当然也是最严的。从目前一线和前期热点城市的市场表现而言，其实我之前预判的“变天”已经成为了事实。以北京为例，在一连出台10多项刀刀见血的调控之后，北京房地产市场的预期已经逆转，交易量大幅度下滑，新房价格被人为冻结，二手房价格出现了明显的松动。数据显示，5月1日至15日，北京二手房累计网签4756套，比上月同期下降39.3%，日均网签量下降到317套，比新政前下跌了一半。按照这样的节奏，整个市场的观望期应该不会太长就会进入真正的看空周期。这个结果，真的意味着房地产调控真的见效了嘛？炒房者离开这个市场了吗？

答案也是否定的，因为目前市场之所以迅速冷冻，完全是因为“限卖”，“限价”这些非常规的手段所致。从本轮调控的特点看，我认为有两个突出的特点：一是直接针对价格，比如年初很多热点城市承诺，今年房价环比不上涨；第二是手段更为行政化短期化，比如限卖的措施。承诺房价不上涨，于是调控的手段就直接针对价格，比如，限制新房的价格，高于某个政府规定的限价不给预售证，开发商要么推迟上市，要么穷尽各种办法降低成本，二手房的限价措施则更为严厉，直接规定某个区域的价格不能超过多少，超过限定价格的，不许中介公开挂牌，这也是直接冻结交易的手段。限卖则更直接，冻结了交易和价格，表面看调控效果明显，但实际是，一方面大家对市场的未来悲观，另一方面，绝大多数的人认为这种调控不可持续。越是严厉的违背规律的调控措施，越不可能长期执行。就长期而言，很显然，当下的调控措施并没有改变大家对未来市场的预期。房价下降，不是调控起到了效果，而是市场被冻结而已。

采取极端的办法调控，表面上达到了效果，但事实上对市场未来的发展和长期的预期并没有太大的好处。“房子是用来住的”这个出发点没有错，但我在之前的很多文章中一再强调，要真正实现房子是人住的这一基本目标，需要重启炉灶，围绕这一目标构建一套长期的政策体系。而且，要真正实现房子是住的这一目标，必须建立在市场健康稳定发展的基础上，而不是人为冻结市场的基础上；建立在对市场和政策长期预期的基础上，而不是不信任的基础上。特别是，要真正实现居住目标，更不能把市场上的投资行为赶尽杀绝，如果赶尽杀绝的话，“住”只能通过买这个途径，而不可能通过“租”这个途径，租房市场本身就是房地产投资市场。要厘清政府和市场的边界。要清醒地认识到，过去近10年，中国之所以能够基本解决大家的居住问题，靠得是房地产市场化的改革，而不是反市场化的政策。在房地产市场化的过程中，尽管带来了高房价的负面效应，但这是政府和市场边界模糊，是土地没有实现市场化转让的结果，是市场化不彻底，市场与政府的错位，而不是市场化过度。

应该承认，住房回归居住，房地产政策回归民生，这是对的。但要实现这个目标，需要的是扎扎实实的制度建设，而不是依靠一惊一乍的行政调控，更不能靠无法坚持的极端措施。把房地产回归居住建立在目前的调控基础上，我认为仍然是一种懒惰思维，仍然是一种不负责任的行为。过度的调控造成的负面效应显而易见。以限价为例，我最担心的是，如果限价执行一两年，开发商为了省成本，一定会制造出又一批很烂的房子，导致住房质量的严重下滑。而在人人都知道目前很多政策根本无法坚持的情况下，一旦政策松动，则意味着市场的又一次报复性反弹。一只充足气的皮球如果不慢慢放气，一定是会爆炸的。

记住，冻结了交易，不等于管住了炒房。交易一旦冻结，即使真正居住需求的人也不敢出手买房，担心房价下跌。酒店每天大张旗鼓扫黄，正常住店的人也不敢来了，最后就没有人开酒店了。