郭施亮：中国房地产的十年与中国股市的十年

（原标题：中国房地产的十年与中国股市的十年）

假如十年前，你手握100万的资金，并投放至北上广深乃至部分二线城市的房地产市场，那么如今你有望获得3倍以上的资产增值幅度。假如十年前，你手握100万的资金，但把资金投放至中国股票市场，按照绝大多数的股票价格来看，时隔十年的时间，你的本金可能仍处亏损的局面。

2008年，全球经济曾经发生了一轮金融海啸的冲击，但在此之后，中国房价却出现了大幅攀升的走势。从以北上深为代表的一线房价的疯狂拉升，再到厦门、杭州等二线房价的大幅上涨。在此期间，虽然有各项限购限贷政策的先后出炉，但依旧难以抑制房价的攀升走势，而土地供应大小以及土地财政模式延续等因素，却未能让房价达到合理的调控范围之内。

值得一提的是，从租售比的情况来看，部分地区的租售比却更为明显。其中，从全球市场的合理范围来看，基本上处于1:200到1:300的区域附近，而以北上深为代表的一线城市租售比却在1:700以上，更有部分城市的租售比超过1:900的水平。由此可见，中国房地产市场的投机泡沫已经比较明显，但在涨价传导效应的推动下，部分三四线房价也开始加入到涨价的队伍之中，而在限购限贷的压力下，部分一二线城市资金也开始瞄准三四线的房地产市场，加速完成部分地区去库存的压力。

系列的限购限贷政策，虽然打击了投机客，但同时也压制了刚需客的购房需求。然而，在房价“只涨不跌”的预期下，本来可以购买一线房地产的资金，却因价格不断攀升，迟迟不肯出手的投资者却只能用同样的钱购买二线房地产，而对于本来可以购买二线房地产的投资者，也只能够购买到三四线房地产的房子了，这也是在涨价效应推动下而造成了准入门槛的越来越高，最终结果也就是阶层固化现象越来越明显。

十年前的投资选择，决定了一个人的命运。十年前投资了房地产，如今可能已经成功晋升到更高的社会阶层，其子女也将会享受到相应的城市福利。但，如果十年前投资了中国股市，除了幸运投资到如格力电器、云南白药等长期牛股外，其余多数投资者却基本上处于市值持平，甚至处于仍然亏损的局面，而两者不一样的投资结果，也造成了不同的财富命运。由此可见，有时候，选择比努力更加重要。

时至今日，虽然中国房地产泡沫过大已经成为了社会各界的共识，但社会阶层固化现象日趋明显，却已经成为了现实。或许，相比于房地产市场，中国股市中长期的投资增值概率会更高一些，但无奈中国股市“政策市场”的特征，加上抑制资产泡沫的大背景，场外资金不敢轻易抬升股市，而杠杆工具更是不敢任性动用，由此导致中国股市的投资增值效果有所缩水，资产保值增值能力依旧不强。

实际上，与中国房地产市场的黄金十年相比，中国股市里真正能够跑赢同期国内一二线房地产涨幅的股票却寥寥无几。其中，最具代表性的万科A，若以其复权后的价格计算，目前价格仅比2007年全年收盘价上涨约50%，但从2014年起，万科A自当年复权后的股价上涨以来，已经有近3倍的涨幅，但与同期一线房价涨幅相比，仍然不具有明显的优势。

纵观十年来中国股市的大牛股，复权后累计涨幅超过一线房价同期涨幅的股票，依旧为数不多。在实际情况下，即使投资者有幸筛选出这类股票，也未必能够持股到今天。其中，比较典型的例子，如格力电器，从2008年以来复权后股价累计涨幅近7倍。又如云南白药，自2008年以来复权后股价累计涨幅近6倍等。但是，从实际情况来看，多年来真正能够跑赢同期一线房地产市场价格的中国公司股票，真的是寥寥无几。

十年来，不同的投资渠道造成不一样的投资结果，对于投资者来说，当初的选择，也造成了不一样的结局。确实，有的时候，选择比努力更为重要。