平抑楼市一年之战：上海“拳法”招招力大势劲

（原标题：平抑楼市一年之战：上海“拳法”招招力大势劲）

几场秋雨泼灭了上海的燥热，初秋与楼市“金九银十”一道悄然而至。

相比8月的冷淡，9月一连5个项目获取预售许让上海楼市如久旱逢甘露。购房者邓先生遗憾地说，他关注许久的青浦项目近期开盘，因为工作原因开盘当天没赶到，结果房源首日全部卖光。这让孙先生意识到，上海楼市虽然在调控中逐渐稳定，但购房需求并未减少。

2016年10月8日“沪六条”正式颁布，在“沪九条”原有调控政策基础上进一步加强对房地产市场行为的监管和土地供应的调控，上海楼市逐渐回稳。

调控时满一年，上海楼市走向符合预期，节奏稳定有序，如今的调控重心也逐渐转向土地市场、新房市场和租赁市场，意在使市场更加平稳发展。

限价让开发商惜售 倒挂让购房者青睐新房

与其他城市不同，去年上海的调控政策加码并未涉及限购、限贷，而是将重锤落在加大商品住房土地供应力度、严格市场监管及预防房地产市场金融风险上。“沪六条”不提限购，却直击楼市症结。政策落地近一个月后，上海的成交量明显波动，新房和二手房成交锐减，这一趋势持续一年之久。

上海易居房地产研究院数据显示，今年8月，上海新房成交面积仅46万平方米，环比减少31.2%，同比减少75.3%；新增供给面积12万平方米，环比减少75.4%，同比减少72.7%。供给量大幅下滑的同时，上海8月的单盘去化更是不足50%。

“沪六条”落地后对供给端严格把控。预售审批放缓，推迟许多新项目的入市时间，这直接造成楼市成交下滑。

中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原总经理陆成分析：“成交缩量是‘沪六条’调控后上海楼市最明显直接的反馈。截至9月25日，2017年上海新房成交506.8万平方米，同比减少55.9%。成交量萎缩背后还有均价趋稳，调控后上海新房均价一直维持在4.7万元/平方米左右。由此可见，上海的调控对于稳定楼市十分见效。”

“由于迟迟没有拿到预售审批，项目开盘时间一再推迟。顺应调控趋势，我们的新项目没有进行过多宣传，售楼处接待的基本是自然来访客户。不过从开盘情况来看，上海的刚需需求还很旺盛，加上整体新盘很少，销售情况较理想。”上海某新盘项目销售人员表示。

陆成称：“当前房地产开发企业惜售心态明显，部分在上海受阻的开发商会选择将重心转向周边环一线城市或政策相对宽松的三四线城市。由于今年上海土地放量同步萎缩，房企不愿过快消耗库存，再加上价格窗口指导，综合多种因素，今年以来上海入市的新房产品减量明显。”

另一方面，调控过后上海的二手房市场也出现明显改变。上海中原地产数据显示，截至8月，上海二手房成交10.4万套，同比减少64.8%，且房价涨幅放缓，滞胀信号明显。在此之前，房东价格高挂，“沪六条”落地却逐渐打开溢价空间，最开始为1%左右，至今保持在3%~5%。

因此，购房者心态也悄然变化。今年以来新房价格平抑入市与板块均价基本相同，所以难免出现一二手房倒挂现象。购房者邓先生表示，今年以来新盘价格都接近区域均价水平，因此很多朋友更倾向于购买新房。

土地新政直击要害 调控为经济转型预留时间

除了成交量明显下滑，紧随“沪六条”而来的还有上海严查土地竞买资金、调整土地出让制度、整顿类住宅市场、启用商品住宅摇号销售等一系列细分调控措施。这改变了地市游戏规则，成为上海楼市降温、回归平稳状态的重要推手。

“上海新推行的土地拍卖政策被普遍认为是防止地王出现的手段。但在我们看来，这也达到了市场化配置与政府调控相结合的目的。”融信中国执行董事兼副总裁林峻岭表示。

“‘沪九条’出台后市场出现明显降温，只是后续不断出现的地王干扰了调控效果。”上海某房企相关负责人分析，目前上海绝大部分土地出让都实行招挂复合出让方式，参拍买家数量受到制约，削弱了竞拍气氛，防止竞买过程中出价胶着所导致的高溢价情况。溢价受控后，市场预期也受到平抑，由此看来土地端调控对于稳定市场预期十分有效。

“与其他城市相比，上海的调控频率不高，但是招招都切中要害，且力度较大。”陆成表示，鉴于大起大落不利于楼市健康运行，相信短期内调控应该不会改变，且预计未来的调控手段很可能将向市场秩序建设、租赁市场的建设和完善方面倾斜。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从政策面来看，接下来上海的调控政策仍将从严，在市场预期还没有得到实质性逆转之前，政策面不会出现松动。就上海而言，新一轮调控中区级政府主导作用大，执行力度较大，成为本次调控很快见效的原因之一。

陆成预测，明年政策不会有放松可能，本轮调控的坚决度比以往更甚。且今年的楼市调控并没有拖累经济发展，稳住房地产市场反而为经济转型创造时间和空间。但是，如果房地产投资持续下跌，增长微弱，而其他经济对GDP的拉动又不是特别明显，届时不排除会有一定幅度的政策放松。