租赁用地多元供应：打破土地垄断供应的实验

（原标题：租赁用地多元供应：打破土地垄断供应的实验）

土地市场开年冰与火

集体用地因为土地价格相对较低，可以提升租金收益率，对于集体产权拥有者来说，也可以获得稳定回报。因此用集体土地供应出租房是多赢的政策。不过从目前来看，这更像是一种实验，尚未发展成熟。打破政府土地垄断仅限定在租赁领域，并没有涉及商品房领域。

2017年，中国房地产市场20年来最大的变化发生。租购并举深入人心，发展租赁市场被放在了住房买卖前面，这催生了一切有关“住有所居”的产业链的重构。

其中，最核心的就是自持宅地、集体建设用地并行发展租赁的供地模式，大大打破了自2004年“8·31大限”以来土地由地方政府垄断供应的局面。

截至目前，全国已有数十个城市出让自持宅地，以及13个城市试点集体建设用地建设租赁住房。

1月15日，国土资源部部长姜大明表示，政府将不再是居住用地惟一提供者。我国将研究和深化集体建设用地建设租赁住房的相关事项。分析人士认为，利用农村集体建设用地建设租赁住房的试点城市还将扩大。过去十多年的土地招拍挂制度正在发生改变。

宅地自持出让加速

租购并举是房地产调控长效机制的内容之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

鼓励租赁的第一步，就是从供应端出发，提供更多租赁房源，也就是土地。2017年土地市场最为引人注目的变化，是自持宅地的大量增加。

2016年底北京第一块自持宅地出让后，很快在全国形成风潮。中原地产研究显示，全国50个城市2017年卖地刷新了历史纪录，供应量明显增加，其中租赁房供应大幅增加。

累计出让租赁土地面积超过500万平方米，预计将供应超过10万套房源。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。

其中，北京、上海等城市做得比较积极，北京供地结构极具典型性。中原地产统计显示，北京2017年内共成交70宗住宅用地。配建的70年持有租赁地块大约在91万平方米，可提供大约1.5万套出租房。

进入2018年，自持宅地出让仍在继续增加。2月1日下午，深圳迎来2018年首次住宅用地拍卖，深圳人才安居集团竞得三宗只租不售地块。此前的2017年11月10日，深圳出让的首宗租赁地块，同样由该集团竞得。

深圳房地产业内人士认为，在深圳新增土地稀缺的背景下，推出多宗自持宅地可见深圳大力发展租赁市场的决心。未来几个月内，深圳还有多个租赁地块将入市。

中原地产首席分析师张大伟指出，从全国租赁城市落地政策看，除了要增加房源供应外，多地也出台了针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益。全国已有超过12个省份50个以上城市发布了政策内容，政策落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

川财证券认为，“只租不售”宅地在各地大力推行，凸显出政府发展房屋租赁市场的决心。这背后，不仅是土地出让方式的调整，也对开发商提出了更高要求。自持宅地的开发商，不仅要有强大的低成本融资能力，还必须有持有物业的运营管理能力。

集体用地做租赁

要大力发展租赁市场，仅靠政府出让自持宅地是不够的。从2017年开始，各地纷纷推出集体建设用地发展租赁的模式。在北京，集体建设用地做租赁已经变成现实，目前已开工朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个集体用地租赁项目，共计房源1.28万套。

北京市规划国土委主任张维近期在访谈节目上表示，2017年北京住宅用地计划安排1200公顷，实际完成1290公顷，其中包括203公顷的集体土地用于建设集体租赁住房。

按照北京市委、市政府部署，2017年-2021年，北京将有1000公顷集体建设用地，用于建设租赁住房。

有志于发展长租公寓的房企也在努力。2017年12月20日，碧桂园发布长租城市计划，提出要利用集体建设用地规模化供应租赁住房。

2018年开年，1月15日，国土资源部部长姜大明的一席讲话令人振奋。他透露，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地惟一提供者。

这意味着，在土地供应端打破政府的独家垄断，在租赁房屋开发主体端打破开发商的垄断，将集体建设用地和非房地产企业纳入供给主体，实现多主体供应。

很快地，各部门和地方都在跟进。1月25日，国土资源部以及住房城乡建设部发函，原则审核同意沈阳、南京、杭州、合肥等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，广东省有3个城市入选，其余包括辽宁、江苏等8个省都有一个城市入选。这使得全国正式开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市扩展到了13个。

张大伟认为，国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，部分城市存在的城中村等集体土地，如果进入租赁市场有利于增加房源供应，同时也有利于城中村改造。

从长远看，目前租赁市场最核心的问题是租购比悬殊，开发商开发商品房住宅用地用于出租的回报率过低，大部分年收益率只有1%-2%，而集体用地因为土地价格相对较低，可以提升租金收益率，对于集体产权拥有者来说，也可以获得稳定回报。“集体用地的出租房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。”

因此他认为，用集体土地供应出租房是多赢的政策。预计这一政策落地后，将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。

不过，从目前来看，集体土地用作租赁更像是一种实验，尚未发展成熟。打破政府土地垄断仅限定在租赁领域，并没有涉及商品房领域。

易居房地产研究中心研究总监严跃进指出，现有的土地招拍挂机制仍然是土地供给的主体，打破垄断不等于打破招拍挂制度。作为一种市场化的配置手段，在土地财政没有实质变化的情况下，土地招拍挂制度短时间内仍是城市住宅用地供应的主导方式。