港元“保卫战”下香港楼市能否顶住压力？

最近，香港似乎笼罩在一片疑云之下，港元兑美元汇率创33年来新低引发香港金管局连续出手买入，一场“港元保卫战”俨然开打。更重要的是，在港元低走的背景下，已经高高在上的香港楼市能否顶住压力？

4月12日以来，香港金管局买入超过300亿港元，来保证港元汇率不至于跌破联系汇率制度规定的7.85弱方保证。就在4月18日，香港金管局又两度入市，共买入约51.02亿港元捍卫汇率稳定，这已经是金管局自4月12日以来第10次出手捍卫港元汇率和香港联系汇率制度。对此，香港特区政府财政司司长陈茂波呼吁外界对港元流走无需过分担心。他强调，特区政府早已做好准备，有足够财力应对资金流出，也早已为香港银行和金融体系做好防震措施，防患未然。

目前，市场主流的看法是港元汇率持续走低的“罪魁祸首”是套利交易，即投资者借入低息货币(港元)去买高息货币(美元)，从中套利。而套利交易机会的出现反映在香港当地的借贷成本——香港银行同业拆放利率(Hibor)和美国借贷成本伦敦银行同业拆借利率(Libor)之差上。以1个月期的美元Libor和Hibor为例，二者目前的利差仍大于100个基点，港美利差依然没有收窄的迹象，这或许是港元汇率迟迟未见回升的主要原因。

一直以来，美国利率正常化乃触发香港资金流走向的一大隐忧，但香港资金池短期尚算充裕，香港本地低息主调未变，成为香港楼巿的关键防线。

不过，随着美联储加息与缩表步伐循序渐进，多家香港本地商业银行已开始有所动作。记者调查发现，目前包括汇丰、中银香港在内的多家香港龙头商业银行曾在近期开始陆续暂停定息按揭产品，市场人士普遍认为，这是银行为将来上调按揭利息进行铺垫。

目前，香港楼市依旧高烧不退。美联物业公布的香港房价走势图显示，今年3月以实用面积计算的平均呎价为12809港元，继续创下新高。另据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处的数据显示，截至3月8日，今年以来香港二手住宅注册量已突破万宗，达到10245宗，逼近去年首季10261宗的水平；涉及金额已达799亿港元，比起去年首季681.2亿元更高出约17.3%，创下近7年来同期最高。

“康怡花园的两房单位，已经过千万港元，附近的太古城两房单位差不多要卖1400万港元。”准备在港置业的连先生告诉证券时报记者，康怡花园和太古城位于香港岛东区鲗鱼涌，可以说是香港屋苑的较高成交纪录。

在高房价背景下，香港土地市场也出现了一些变化。香港特区政府于今年推出的两幅地皮，均由本地主要开发商投得，其中位于观塘的相关用地批予华懋集团，另一幅位于九龙塘的新九龙地段第6579号用地则批予九仓集团。相比2017年政府标售的土地多数是由内地开发商投得，港企在2018年的投地策略十分进取。

香港楼市高烧不退，早已引起管理部门持续关注。实际上，香港特区政府以及相关部门此前已多次出手调控楼市。陈茂波日前表示，香港特区政府正在考虑对空置房屋征收空置税，此举或可刺激开发商释放手中已经建成却尚未发售的住房。

有分析师认为，香港金管局出手捍卫港元带来的影响可能是“双刃剑”：政策转变将迫使Hibor走高，消除额外的流动性，但可能暴露大量潜在风险，威胁到高高在上的香港楼市，并暴露“套利交易”后的隐藏杠杆。香港的房地产市场此前是港元融资需求的核心，但随着全球投资的重心转向实体经济，香港需要发掘新的融资需求。

野村证券预测金融危机的模型显示，香港出现了54个金融危机初期警报灯，比1997年至1998年亚洲金融危机时期还要多。目前，香港私人部门信贷占GDP之比已经高于45%的长期趋势水平，为全球最高，这是典型的泡沫迹象，而压垮香港楼市的最后一根稻草很可能是美联储加息周期的提速。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于港元来说，若是当前出现了流动性收紧等信号，那么势必会打压包括楼市在内的产业，实际上当前楼市中若是存在一些高杠杆炒楼的现象，出现降价等现象也是有可能的，尤其是一些豪宅项目。当然，香港楼市持续看好，与其国际化的市场因素有关，所以短期看要警惕市场波动风险，中长期则相对来说可以继续看好。业内人士建议，即便跟随专业投资机构，个人投资者投资香港楼市仍需谨慎。一是香港房价已在高位，投资成本高；二是香港楼市受国际环境影响较大，容易产生波动。