滨江集团拿地提速 千亿目标背后的资金难题成焦点

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滨江集团拿地提速 千亿目标背后的资金难题成焦点

《投资者报》 记者 杨春霞、高方方

【导语】现金流出现负值且大幅下降，滨江集团要如何继续保持加速拿地的态势冲刺千亿规模目标？

提出千亿规模目标的滨江集团(002244.sz)，对于土地储备有着较为强烈的渴求。

6月22日，滨江集团公告称，子公司花漾年华旅居置业(湖州)有限公司以13.51亿元竞得湖州市太湖度假区一幅地块。

值得一提的是，这是滨江集团一个星期内拿下的第二幅地块。6月15日，杭州市举行土地拍卖会，经过78轮报价，萧政储出[2018]18号地块由竞买人滨江集团以27.48亿元总价竞得，楼面价24390.20元/平方米，溢价率41.8%。

《投资者报》记者梳理得知，截至发稿，滨江集团今年通过公开市场招拍挂及收并购等不同方式，共获得12幅地块，共耗资87.2亿元，占比同期权益销售额(148.6亿元)的比例超过50%。

有业内人士认为，近两年滨江集团开始逐渐改变稳健的战略，开始追求规模的增长。这一说法从数据中可以窥见一斑，2017年滨江集团实现合约销售额约615亿元人民币，同比增长68%，2018年滨江集团将规模目标提为1000亿。

不过，在规模扩张的同时，投资者报注意到滨江集团存在权益销售比过低、现金流为负且大幅下降等不良财务状况。此外，与其他追求规模扩张的房企一样，滨江集团的资产负债率也逐渐居于较高位。

加速拿地？

实际上，去年滨江集团提出冲刺千亿目标之后，就开始加快拿地速度，甚至于2017年成立专门的并购领导小组。滨江集团给的数据显示，2017年其通过招拍挂和收并购等方式共获取20个项目。

而作为对比的是，2016年这一数据为13；2018年滨江集团称目标是要新增30个项目。投资者报根据滨江集团公告梳理得知，截至2018年5月，滨江集团通过公开市场招拍挂、收并购以及一二级联动等不同方式，共获得12幅地块。

针对拿地资金方面，滨江集团方面在与投资者的互动中表示，公司获取土地的资金均来源于自有资金。有消息称滨江集团2018年拿地金额预算为1350亿港元，滨江集团在回复投资者报采访时规避了这一问题。

此外，东兴证券研报也指出，滨江集团近年拿地积极，拿地面积与销售面积的比例由2015年的1.33上升至2018年一季度的2.75。

东兴证券研报还指出，滨江集团提高杠杆空间大，一季度杠杆水平有所上升，也反映了其扩张的强烈意愿。数据显示，2018年一季度滨江集团资产负债率74.95%，同比上升5.22%

对于滨江集团积极拿地行为，易居智库研究院研究总监严跃进表示，滨江集团拿地提速是因为有紧迫感，尤其是作为大本营的杭州市场的发展空间明显受到了冲击。据克而瑞江浙区域此前发布的《2017年度大浙江房企排行榜》，排行前5名分别为祥生、上海中梁、绿城、万科、华鸿，滨江集团以217.31亿元的权益金额位列第8，跌出排行榜前5名。不过，据滨江集团方面称，截至2018年5月滨江在杭州销售金额排在第二位。

“不过，类似的扩张会带来的一定的资金压力，尤其是在房企融资趋紧下，需防范风险。” 严跃进进一步向记者表示。

据公开报道，2017年滨江集团合约销售为615亿元，这意味着如想今年实现千亿目标，销售额要同比增长逾60%。去年7月，滨江集团董事长戚金兴公开表示，2017年达到2000亿货值，并争取在2018年达到3000亿货值。在戚金兴看来，只有达到3000亿货值，才能确保达到千亿以上的销售额。

东兴证券分析师郑闵钢在研报中表示，依据滨江集团2017年底的约1128亿元可售货值和约1303亿元未结算货值的数值，如果仅从可售货值的角度，考虑目前杭州较为平缓的房价走势，若不计入代建后续新增项目，2018年实现千亿销售或有难度。

资金状况不乐观

在积极拿地扩张背后，投资者报记者注意到，滨江集团的资金状况并不乐观。

财务数据显示，2018年一季度滨江集团归属于上市公司股东的净利润3.4亿元，较去年4.3亿元下降了20%；公司经营活动产生的现金流量净额为-103.2亿元，较去年同期大降519.49% 。

将时间拨回到2017年底，滨江集团经营活动产生的现金流量净额也在同比下降。截止2017年，滨江集团经营活动产生的现金流量净额为34.3亿元，较2016年131.3亿元的水平下降了73%。

针对投资者报提出的会否存在资金压力的问题，滨江集团方面对投资者报表示，滨江集团真实负债率水平在行业中处于较低水平，公司还有较大的杠杆空间。

根据滨江集团方面给到的一组数据，2017年滨江集团净资产为143亿元，同期内有息负债为89 亿元，有息负债比净资产为0.63。而作为对比，泰禾集团这一数值为8.43，华发股份为6.24，阳光城为5.93。

此外，在自有资金方面，2017年滨江集团多个地区营收出现同步下滑。根据年报，2017年滨江集团在衢州、绍兴、金华、嘉兴四个地区的营收出现下滑，绍兴以-87.23%的比例成为下幅度最大的区域。就连大本营杭州，去年的营收也出现同比15.19%的下滑。

在上海市场，滨江集团进军上海两年地王项目滨江公园壹号仍未开盘。2015年底，滨江集团联合平安不动产以34.65亿夺上海宝山区大场镇祁连社区一地块，楼板价每平方米28755元，溢价率91.7%，成为彼时的“地王”。

而退出深圳旧改项目也一度让滨江集团陷入资金链压力的舆论旋涡。今年4月，滨江集团公告称，公司退出深圳龙华区旧改项目并要求并要求安远控股归还本金总额为11.6亿元的融资款。不过，对于退出深圳项目是否与公司资金周转有关，滨江集团未予回复。

与退出深圳旧改项目一样让外界对滨江集团资金压力颇为关注的还有滨江集团对控股子公司的减持。5月29日，滨江集团发布关于对控股子公司杭州滨江商博房地产开发有限公司减资的公告，滨江集团注资从原有的2.55亿元减少至2550万元。

除了通过对控股子公司减持获取资金，6月5日，滨江集团发布公告表示，公司控股股东杭州滨江投资控股有限公司已于2018年6月1日将此前质押给中信证券股份有限公司的股份提前购回，并办理了相关解押手续。

2018年3月16日，滨江集团公告称，为进一步拓宽公司融资渠道，优化融资结构，降低融资成本，满足公司快速发展对资金的需求，公司拟注册短期融资券的规模不超过65亿元，主要用途包括但不限于补充公司流动资金、偿还流动资金贷款。