北京楼市博弈:上半年量价齐跌 限价房与豪宅火拼下半年

（原标题：北京楼市博弈进入关键时刻:上半年量价齐跌 限价房与豪宅火拼下半年）

2016年的国庆前夜，一纸“京八条”拉开了国内最强楼市调控的序幕。

从“3·17”再度祭出重拳，到后来的“打补丁”又“钉钉子”，北京至今已累计发布了30余次调控政策，成为国内调控尺度最紧力度最大的城市之一。在严密的调控政策下，上半年北京楼市新房、二手房量价齐跌。

“在去年政策升级加码后，北京楼市调控进入查缺补漏不断完善的新阶段。今年上半年，在坚持‘房住不炒’定位的同时，北京调控力度不减，”中国指数研究院常务副院长黄瑜告诉时代周报记者，今年的《北京市政府工作报告》为楼市定了调，要建立市场平稳发展的预期，多维度推进长效机制建设。

这座城市的住房供应体系正在发生新的变化—共有产权住房、“限房价、竞底价”商品房的入市，正在丰富着住房供应体系。今年下半年，3000亿元货值的限价房和共有产权房大军将开闸入市，不少明星限价房一房难求。

昔日地王、顶级豪宅的价值认知体系被颠覆，亟待重塑。一大波豪宅在金融环境总体偏紧张，此时入市有多大“胜算”？购房者与房企的博弈局面正在发生改变。

量价齐跌

“房价”仍是一个重要的评价指标和参数，检验着北京地方政府调控成效。事实上，党的十九大以来，住建部已在多个会议提出，要各地政府把调控工作落到实处。

北京楼市量价齐跌。中国指数研究院的数据显示，今年上半年，北京商品住宅(不含保障房)累计成交面积157万平方米，较去年同期下降35%；成交均价为39060元/平方米，较去年同期下降4%，同比增速由升转跌；600万元/套成为北京中低端市场新的分水岭，而高价位分界线则从去年上半年的1500万元/套，下降至今年同期的1200万元/套。

北京市场更是经历了罕见的供大于求局面—上半年，商品住宅平均月度供应量为36万平方米，同比增长33%，月均成交量为26万平方米，销供比为0.72。受需求抑制影响，北京商品住宅库存量在6月底达到591万平方米，出清周期升至20.1个月，较年初增长3.7个月。

进入整体调整期，二手房市场未能例外。事实上，北京房地产市场已经全面迈入存量房时代，在近三年里二手房成交占比均超八成。今年上半年，北京二手房市场先扬后抑，累计成交7.58万套，成交均价56993元/平方米，分别同比下降12%和9%。

面包卖不出去，面粉自然也没那么抢手。中原地产研究中心数据显示，上半年，北京土地合计成交31宗，土地金额达到了751.34亿元，环比下降58%，同比数据下降25.3%。仅14%的平均溢价率也是近年来的最低点。

“除了2宗宅地出现竞争自持外，其他均接近底价成交，”中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者说，上半年，北京流标土地达到了7宗，这也是2013年至今同期流标的最高点，“以往那种多家开发商争得头破血流、自持阶段举牌依然火爆的局面几乎难以再现。”

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东把希望寄托在下半年。他对时代周报记者说，接下来，北京楼市注意力正聚焦在共有产权房和限价房身上，会看到一波供应小高峰，“未来，房地产仍能抵消经济波动带来的影响”。

限竞房入市

66个限价房项目，走到了关键十字路口。

“9·30”新政中，北京开始尝试和探索一类新型土地出让模式，即“限房价、竞地价”—一个商品住宅地块在入市时，就已经明确限定了将来房子的销售价格，这类房源被简称为限价房项目。

今年6月初，蓄势了半年之久的限价房终于得以开闸。据时代周报记者了解，截至目前，瀛海府、金樾和著、旭辉城、中海京西里、首开保利熙悦林语等限价房项目拿到了预售许可证，合计供应面积(含车位)达30.7万平方米。

它们并不是孤例，更多的限价房项目正在等待入市机会。统计显示，截至7月15日，北京已有34个限价房定下案名，除了100%自持的中国铁建理想家与万科翡翠书院两个楼盘外，剩余楼盘都在积极蓄客中，主力单价在5.5万元/平方米左右。

可预见的巨量供应正在酝酿，限价房真正的战场在下半年。

“7月开始，北京估计会出现限价房供应量井喷现象，短期入市房源有望超过2万套，”张大伟称，今年四季度前，估计将有5万套限价房入市，合计约3000亿元货值。

购房者与房企的博弈路径正在发生改变，这一点，楼盘上的一线操盘手们体会最深：去年，只要价格低就不愁卖；今年，好项目要靠抢，差项目降价也不好卖。

刚需族有了挑选机会：大兴瀛海府入市的100多套房，来了628个家庭来抢，仅一个小时就被抢空；同一天开盘的金樾和著，340套房当天卖出了264套；不远处的旭辉城首开均价3.5万元/平方米，低于限售均价38994元/平方米开盘，足见形势严峻。

“限价房的限售期是五年，加上期房普遍两到三年的交付周期，购房者持有房产的时间代价与财务成本都变得很大，”在地产分析师张杰看来，下半年的限竞房竞赛中，会有越来越多的开发商，被逼回到做品质附加值的轨道上。

当然，与周边二手房明显的价差红利，也让不少明星限价房一房难求，登上榜单的不乏四环内的佑安府、洺悦苑、金融街周庄子地块、九龙仓西局地块等。

比如佑安府，最高销售单价不得超过8.3万元/平方米，但他附近的中国玺、昆仑域已经卖到9万多元/平方米；比如洺悦苑，限价6.1万元/平方米，其南侧的天悦壹号已经卖到8万多元/平方米。

中交房地产集团副总经理周济认为，部分限价房楼盘出现的“倒挂”现象，将加剧了短期购房需求的快速增长。

“去年成交的三环附近的几个地块，如永定府、佑安府等转共有产权是大概率事件，”房企代表李阳(化名)对时代周报记者说，项目是否转共有产权，中间销售限价与评估价比值85%这条红线。假如其销售限价与评估价的比值低于85%，该项目将由市保障房中心收购转化为共有产权住房，再面向合资格购房人出售，“但目前，没有一个项目被认定要转共有产权房。”

李阳和他的同行屡屡探讨，影响估值的变量太多，在相关部门出台具体的评估标准之前，谁都只能是在等待。

时代周报记者了解到，北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心，对项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。这需要一套多维度、多角度、全方位的评估体系，评估要素将包括项目周边新房价格、二手房价格、区域价值因素，以及交通、学区、医疗等综合配套等重要因素。这些要素在评估时所在的比重也不尽相同。

还是佑安府，仅以周边新房作为参照，限价与评估价之比则在83%左右，略低于85%的标准。但按照算上周边二手房价格因素则会出现明显变化。中介网站数据显示，目前佑安府周边二手房项目鹏润家园二手房售价均价为6.3万元/平方米左右，金泰小区的销售均价则在6.1万元/平方米左右。

按照限价房销售管理办法，在其办理施工许可后，便可进行评估。金融街周庄子地块，九龙仓西局地块，以及佑安府等都已经在两个多月前拿到施工许可证，但后续评估进度仍是一个未知数。

“最眼热限价房，一旦转为共有产权房，也将无人问津。”张大伟说。

豪宅扎堆现市

蛰伏许久的豪宅市场，同样来势汹汹。

北京昔日地王—夏家胡同地块在这个炎热的夏天揭开了面纱，这个南三环沿线的别墅项目取名懋源璟岳；单套均价过亿的独栋别墅北京庄园，打开了大门，看房者要靠排位预约，资产证明以及受邀金钥匙“三码合一”才能最终开启“庄园密码”；老牌别墅万科观承在东方十二境园林示范区，打出了“全面生活解决方案”的招牌；东四环大平层豪宅壹亮马也对外发出了启动信号。

这些低调的豪宅项目，近来如雨后春笋般涌现。世茂西山龙胤、红廷别墅、金府大院等在内的多个豪宅项目也纷纷对外发布产品，公开示范区、样板间等项目推介，为后期入市营造氛围、提前蓄客。

“限价房作为多渠道供应和多手段并举的探索，改善供需矛盾是可行的，但是把它当成主流是不行的，”周济认为，商品房市场仍存在较大缺口，目前市场上更多的还是改善型需求比较多，限价房数量对这些需求不会产生实质影响。

今年上半年，在北京楼市各类业态产品成交TOP30盘中，别墅成交1085套，单价“7万元+”豪宅成交1187套，剔除重合项目，两者合计占新建商品住宅(不包含共有产权房等保障性住房)市场成交总量的25%。诸葛找房的统计显示，今年上半年，总价5000万元以上顶豪成交21套，其中有的豪宅成交单价高达7.4万元∕平方米。

“楼市升级改善型置业需求的上升，别墅等豪宅逐渐由楼市的补充性产品成为改善市场的中流砥柱，”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅对时代周报记者说，财富的根本是思维模式和把握机会的能力，作为楼市繁荣红利的收割者，塔尖财富人群对冲风险与危机的有效方法仍旧是资产。

以别墅为例，作为独占资源的奢侈品，别墅出于特殊性与个性化的原因，一向备受城市高端客群的追捧。截至2018年6月30日，北京别墅存量为6881套，不足7000套。

2018年是房企最近4年资金压力最大的一年。沉淀了大量资金成本的豪宅项目，有了抓紧入市的紧迫感。北京区域又尤为明显。今年5月14日，北京市委书记蔡奇接受《人民日报》采访称，北京作为首都，各类风险容易聚集，将持续采取有效措施，加强对金融、地方债务、房地产市场等领域的风险防控，强化未雨绸缪、积极应对，坚决守住不发生系统性金融风险的底线。

豪宅扎堆入市，如何跳出“复制”和“堆砌”的窠臼？ 一位豪宅代理机构人士分析，如今北京楼市的高端客户与以往完全不同，它们选房已脱离传统的区位局限，全北京内豪宅项目甚至都可能成为备选房源。而这也意味着豪宅项目的竞争对手将遍布整个城市，锁定这些财富阶层对豪宅项目而言也变得越发不易，加强产品创新，打造差异化将是顶级豪宅项目在竞争中脱颖而出的利器之一。

“北京庄园严格的预约制参观门槛的背后，是顶豪别墅和顶级阶层群体两者之间互为对标的一个产物。”运通集团相关负责人如是表示，他们锁定的可能是国内各行业领袖级阶层。

拥有0.6容积率的别墅项目北京庄园，以满配、精装、独栋为卖点。操盘方和裕地产相关负责人告诉时代周报记者：“我们会对来访者验资，但是我们验资的方式不是简单看客户手中有多少存款，而是看客户目前居住的产品形态和购房阅历。”

除了产品本身的设计外，赋予项目文化内涵也成为豪宅项目的着力点。例如，红廷别墅推出的亿元级别墅样板间主打艺术化装修；西山龙胤则凸显中式园林的韵味。

是否可以顺利拿到预售许可证，正成为这些豪宅房企的年度大考。从2017年的实际情况来看，过了“8万+”线的项目凤毛麟角，其中北京金茂府、华润昆仑域、招商中国玺预售均价在9.5万元左右，中骏天宸以13.5万元成为2017年的最高价。

2018年豪宅价格的天花板会到多少？懋源璟岳、懋源璟玺、北京庄园、泰禾金府大院、壹亮马、葛洲坝中国府……它们都是2018年有望拿到最高预售价格的“种子选手”。

毕竟这里面的地王项目不少，比如葛洲坝中国府楼面价达到7.5万元/平方米，懋源璟岳的楼面价为4.6万元/平方米，懋源璟玺楼面价5.36万元/平方米，壹亮马的楼面价5.5万元/平方米。