李迅雷：为何房价坚挺而房地产股疲弱 谁更能昭示未来

去年以来，地产股价格走势与房价变化出现明显背离，2017年年初至2018年上半年，A股市场的地产股大幅下跌，仅2018年上半年房地产股票指数就下跌18.7%，而上证综指只下跌14%。但全国70城住宅房价指数环比一直在上升，今年与去年同期相比，估计平均涨幅在10%左右。

背离的深层原因

为何房价走势和房地产股走势的背离如此明显呢？

首先，新建住宅价格指数或许因成交的地域变化有所失真。自2017年以来，很多一二线城市相继出台调控政策，对新建住宅限价销售，导致开发商不愿意开盘，2017年一线城市销售面积明显下降。进入2018年，随着地产商现金流吃紧，需要通过卖房来增加周转资金，故一线城市开盘数量增多，销售面积在新建住宅指数中占比提高，导致最近几个月新建住宅价格指数环比增速提高。如果分开看一、二、三线城市的价格变化的话，增速并未显著提高。

第二，长期的赚钱效应导致购房者预期过于乐观。历史数据表明，房屋平均销售价格的年化涨幅为8.2%，若以首付三成计算，买房者的年化收益率在20%以上。这种稳定持续的赚钱效应会对购房者预期产生很大影响。相比之下，股市的赚钱效应远不如房产，地产股虽然过去二十年涨幅也不小，但由于市场流动性极好，投资者频繁交易，且股价波动较大，投资者亏钱的概率还是较大。因此，房价表现或许会远比地产股更乐观。

第三，作为股市的投资者，更加注重根据宏观经济走势、政策导向及上市公司基本面等来做出投资决策，但这些都不能构成对房地产股的价格支持。例如，自2016年以来，货币超发的力度一路下行，目前仍处于下降通道中，但房价同比增速仍维持5%以上，近几个月甚至出现环比增速上行，这似乎与货币政策的大趋势相背离。此外，就房地产公司基本面而言，从过去看，房地产公司的现金流状况与房价变化高度相关。但2018年以来地产公司的现金流状况仍在继续恶化，房价环比增速却出现上涨，这是明显背离的。

谁更能昭示未来

以上解释了房价坚挺但房地产股疲弱、房价与股价之间背离的原因。那么，背离之后，究竟会否彼此回归，或者房价与股价这两者走势中谁更具领先性，能昭示未来？仔细观察中美两国的房价与股价的历史走势图，发现当两者阶段性背离时，后续房价向股价靠拢的概率较大，这或许意味着股价更能昭示未来。

A股市场中，地产股估值与房价关系与美股相似，股市估值大约领先房价数据4个月左右，相关性也很明显。从2008年底到今年5月，沪深300地产指数PE值与4个月后的新建住宅价格环比数据相关系数为0.57。之所以取沪深300地产指数，是因为A股中有数量较多的中小地产公司，他们或涉及非地产业务、或经常涉及并购重组等其他题材概念，股价表现跟地产业务的关系较弱，沪深300地产指数则基本剔除了这些小地产公司。

A股股价的领先期则更长，大约领先房价6个月左右，但相关性则相对弱一点。从2008年底到今年5月，地产股指数的相对净值数据与6个月后的新建住宅价格数据相关系数为0.51。

相较于美股市场，国内房价滞后股价表现的时间更长，这或许与国内房产交易的便利度(受调控政策、户籍制度等影响)远不如美国有关，因此也导致了股市与房市数据的相关性略低。

可见，无论在A股市场还是美股市场中，股市指标均领先于楼市。相比较而言，国内房价相对于房地产股的表现更加滞后。