姜伯静：高房租会成为一种常态吗？

（原标题：姜伯静：高房租会成为一种常态吗？）

“房租”，是这个夏天最让人燥热的一个词汇。

甚至，它让人的烦躁程度远胜于那个更加让人高不可攀的名词——“房价”。

日前的一份数据显示，根据对11个重点城市住房租赁市场的调查，这11个重点城市7月份的租金整体涨幅同比超过了20%。

对于某些寻租者来说，买不起房，已成现实，倘若租房再受此打击，那如何能够坦然面对生活的艰辛？尤其是，那些刚刚进入社会参加工作的青年。

其实在我看来，这种难以坦然一部分原因是因为房租太高，另一部分原因更是因为高房租带来的莫名恐惧——生活无助的恐惧！

事实上，至少在目前，高房价已经成为一种常态；那么，未来，高房租，会成为一种常态吗？

这，是一个很有可能发生的现实。但是，也有一定的变数。

我之所以说高房租成为常态是一个很有可能发生的现实，有两个原因。

第一，是因为我们的房价目前处于一个高位，租售比并不合理。

一般情况下，房租与房价的反馈效应是：房价上涨房租也随着上涨，房租上涨房价也随之上涨。

但是有一个关键的问题，在之前房价大涨的过程中，我们的房租是不是也随着上涨了呢？这个问题需要客观看待。

关于房租和房价的关系，我想引用一位学者的观点。

厦门大学经济学院金融系和王亚南经济研究院教授周颖刚在《再论房价驱动房租效应：来自香港的进一步证据》中曾经引用过这样一种他不太认可的传统的观点：“传统的观点认为，房租是基本面，而房价是未来所有房租的折现，因而，房租决定房价而不是房价驱动房租。”最终，周颖刚得出这样一个结论：“房价拉动房租，而房租进一步推动下一期的房价。”

“房价拉动房租，而房租进一步推动下一期的房价。”这种观点，用我们通俗的说法解释的话，我想那就是房租应该向“租售比”的合理化方向逐渐靠拢。这样的话，高房价之下，奢望业主以低廉的房租出租自己的物业，显然不现实。

第二，供需关系。

这里，我们不能忽略目前是毕业季的现实。

当更多的人转向租赁市场，进而导致租赁市场供小于求的时候，房租怎么会不上涨？

由于以上两个因素，我认为高房租在未来可能会成为常态。

那么，会有变数吗？这里，我说几个可能会对房租市场产生影响的因素。

第一，如果房地产企业深度介入房屋租赁市场，那高房租的前景还很难确定。

房租可以涨，但不能这样涨。而房产中介的垄断，则被认为是目前房租飙升的元凶之一。

如果这一指责成立，那么，一旦垄断市场被打破的话，那房租的绝对议价权会被冲击，房价快速飙升的状态可能会改观。

而能打破这一垄断的主要力量，从单纯的市场角度看，那就是房地产企业。而随着商品房市场的趋向饱和以及政策的调控，房地产企业转向进入房屋租赁市场已经成为大概率的事情。

我们可以看看已经进入这一市场的房企。

比如万科，已经将房屋租赁作为核心业务之一。万科2018年半年报称：“本集团致力于成为全球领先的租赁住宅企业，2014 年以来积极布局长租公寓市场，2018 年将租赁住宅业务确立为核心业务。截至报告期末，本集团长租公寓业务覆盖 30 个主要城市，累计获取房间数超过16 万间，累计开业超过 4 万间，开业 6 个月以上项目的平均出租率约 92%。本集团长租公寓业务当前已形成青年公寓(‘泊寓’)、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。”

除了万科，饱受安全事故争议的碧桂园，对此也有举措。其高层在近日表示，“产业地产和长租公寓是未来成为碧桂园主力发展的新业务板块。”

我相信，其他房地产企业，也应该会介入这个领域。

这是一种大趋势。用万为2018年半年报里的一段话可以概括这种形势：“各地大力推进住房租赁政策的细化落实，包括增加租赁住房的土地供应，支持租赁住房机构发展，打造住房租赁交易服务平台，试水‘’租购同权‘’等。政策对住房租赁金融的支持力度也明显加大。在一系列利好政策的推动下，住房租赁市场的参与主体更加多元。”

当然，由于规模限制、专业限制和地域限制，目前房地产企业还不足以对中介巨头产生冲击，但假以时日，随着入局者越来越多的话，就说不定了。

第二，对低收入者、刚进入社会的寻租者进行政策性的呵护。

前几天，因为对“房租”问题的关注，我读了张五常先生的《室内还是露天：一项房租法令的预定目的和实际效果》一文。在“房租法令的理由”这一章节中，他引用了一句话：“该议案的的目标是保护房客，而不是房东”。

当然，我们需要保护的也是“房客”。更确切地说，是对那些低收入者、刚进入社会的寻租者进行保护。

之前，已经有住房租赁企业被约谈。但我认为，这还远远不够。我们，要对低收入者、刚进入社会的寻租者进行政策性的呵护。

而目前，对于我们来说，最现实的，就是提高公租房的供应量。因为，当下最大的问题就是公租房供应量的不足。

前几天看到过一则报道，“8月7日，广州市住建委发布了《广州市2018年户籍家庭公共租赁住房分配意向登记家庭名单的公告》。《公告》显示，今年共有8410户家庭参加了2018年户籍家庭公共租赁住房分配意向登记。远远超过今年户籍家庭公共租赁住房的供应量4006套。”公租房供应量不足，可见一斑。

当然，除了提高公租房的供应量，在货币上对低收入者、刚进入社会的寻租者进行补贴也是可行之路。

毕竟，指望房东和中介公司以及房地产企业去做“善事”是很不现实的事情。

这两点，可能会对房租的未来产生影响。

房租的高低，取决于同收入的对比，客观地讲，我们不能奢望房租永远处于低水平甚至下降；只要它合理的上涨，与个人收入、家庭收入形成合理的比例，那么，上涨是无可厚非的。只是，我们害怕进入一个上涨不成比例的“高房租”时代。

高房租，会成为一种常态吗？我希望不会。