长租公寓“爆仓“来了 4000租户受损 留下这些思考

“长租公寓爆仓，一定比p 2 p爆雷更厉害。”我爱我家前副总裁胡景晖的话音刚落，长租公寓真的爆仓了。

8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，给其曾服务的业主和4000户租客留下了一地鸡毛。据了解，鼎家的商业模式实际上是：让租客去网贷平台贷款，一次性付1年的租金，分12期还款；贷款由鼎家拿去了，鼎家却不一次性结算给房东，最多只给一季度。再利用截留的租金去租更多的房子。

而目前很多租客被房东赶出去了；继续住的租客则需要再交一次房租给房东，相当于交两份房租。

鼎家"破产"

据中国房地产报记者报道，8月20日，鼎家发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方，近日与相关业主和租户联系承接事宜。

不过，中国基金报记者拨打了该通知中所留的承接方：上海寓团公寓管理公司的咨询电话，对方称只是部分承接，不承担鼎家的债务，鼎家的债务由鼎家自己承担，上海寓团和鼎家没有任何关系。

对于房东而言，房子有很多债务，房租没有划过去给房东，上海寓团公寓是从上海过来，想开发杭州市场，需要这边的房源。如果房东还愿意把房子租出去的话，上海寓团公寓愿意承担部分的费用。再重新和上海寓团公寓签约。上海寓团公寓具体承担费用要看鼎家欠房东多少房租，房东可能需要自己承担部分损失。

租客的话，暂时不确定如何处理。由于暂时没有和房东联系好，还没把房子签过来，所以暂时没有确定。现在还是需要找鼎家。

他告诉基金君，如果租客是按照鼎家签下贷款租房的话，目前会很尴尬，租客还是得还贷款的，鼎家破产也负责不了。

因此目前的局面是：鼎家破产，房东没收到租金；很多给过租金的租客被房东赶出去了。

房租变贷款

鼎家“无本万利”的套路

这乱局要从鼎家的经营的模式说起。

据网友“少壮不努力老大怪水逆”在微博上爆料称，当初租房时，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租客在不知情的情况下使用了网络贷款，一次性贷款租期所有的金额，租客再每个月还贷。

他表示，鼎家中介告诉他办理押一付一需要下载一个叫做51返呗(现更名为“爱上街”)的APP，在APP交房租。等一切流程办完之后，却发现APP扣了合同期内所有的房租，平台把这笔钱给了鼎家，而租客却产生借款，需要每个月还贷。

如今，鼎家破产，房东如果收不到房租就会收房，而租客不仅无房可住还需要还贷。

分期贷款截图

图片来源：少壮不努力老大怪水逆微博

据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街是租客绑定最多的。

有受害者表示，当时真的没办法就想把贷款还完，结果最担心的事还是发生了！房东说和鼎家的合同作废，下个月房租直接支付给他，等于我们要交两份房租，损失快两万

有业内人士分析后称，鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，对租赁公司本身而言可以说是“无本万利”。目前，许多其他中介机构也在使用这种方法作为支付方式，这种方式能加快企业资金的回笼。

中国房地产报记者称，在破产通知发布后，鼎家一名负责人直接告诉租户：“没钱退押金，更没钱退房租。”

目前，鼎家的租户及业主组成了大大小小的维权群，想通过协商或者法律等途径挽回损失。

图片来源：少壮不努力老大怪水逆微博

而基金君上天眼查查询，该公司的注册时间为2016年，目前评分为84分，公司并未注销，也没有诉讼、相关法院公告及变更记录。而公司法人魏永锋名下还有28家公司。

同时，有自称鼎家公司前员工的人士向中国房地产报记者爆出，鼎家所谓的业务承接方极有可能就是该公司换了一个壳。

“长租公寓+消费金融”模式的隐忧

地产大亨潘石屹前几天表示，“租房价格再翻番还是亏本的。“随后他解释，“因为 如果是从银行贷款产生的利息，按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%、6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。

可能潘石屹没提到这一点，企业通过ABS发行债券，进行融资，即不需要通过银行就能拿到钱；再通过ABS或者其他金融机构提供分期贷款给租客，房租一次性给到中介公司；最终，房租的差额和贷款的利息成为ABS的收益。

而基金君留意到，之前就有类似的ABS发出。

2017年8月10日，北京自如的一个房租分期信托受益权资产支持专项计划成功发行，其交易结构如下图：

但从业务模式入手，中央财经大学金融学院宗承渊认为该业务模式简单来说如下：

不怪得胡景晖认为，“长租公寓爆仓，一定比p 2 p爆雷更厉害。”