险企竞相发力养老社区 盈利瓶颈待突破

随着我国老龄化程度不断加深，中高端养老服务供给逐渐成为产业布局热点，保险巨头们早已不约而同地将目光瞄准了中高端养老社区。业内人士认为，从目前来看，保险公司在当前所有致力于养老社区开发的企业中最具备优势，但同时面临运营周期长、盈利慢、人才短缺等困局，养老服务发展尚待更多领域的突破。

养老社区再添新丁

近日，中国太保集团公布的《太平洋保险养老产业发展规划》称，将在3—5年内首期投资100亿元，在全国重点城市打造“太保家园”系列高品质养老社区。至此，国内大型保险巨头已在养老社区领域聚齐。据透露，未来5年，中国太保集团将累计拓展8000至10000套高端养老养生公寓，累计逐步储备和运营床位数10000至12000张。

根据规划，太保的养老社区将依据“聚焦集团保险主业高地城市、聚焦长三角等经济区域中心城市群、聚焦人口老龄化重度城市”的原则进行布局。在形成一定品牌声誉和积累成熟经验后，太保集团将吸引外部资金，内外部资金并举，通过股权投资或基金模式，进一步加大养老社区的投入。

事实上，对于投资养老社区，国内多家大型险企早已纷纷布局。从2009年，泰康获批成为保险业第一家养老社区投资试点以来，截至2017年6月底，全国共有8家保险机构投资29个养老社区项目，分布于北京、天津、河北、上海、江苏、海南等东部沿海的18个省区，占地面积超过1200万平方米，计划投资金额678.2亿元，床位数超过4万个，部分养老社区项目已投入运营。

其中，泰康是目前国内最大的连锁养老机构，在养老社区领域布局最早、发展最快。截至目前，泰康在医疗和养老基础设施建设投入的资金超过200亿元，占行业总计划投资额度的三分之一。同时，泰康已在北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州、南昌、厦门、沈阳、长沙等12个核心城市投资建设大规模、全功能、国际标准的医养社区，并配建医疗机构。

“社会资本投入建设的一批高品质养老社区，适应了一部分中高端老人及其家庭的需要。这是养老产业市场日益细分的结果。”泰康保险集团相关人士指出，养老社区绝不是暴利产业，具有投资规模大、回收周期长、回报低的特点。在资金运用上，与保险资金却是“天配”。养老社区非常符合保险资金投资的要求：安全、不受经济波动影响、有稳定的现金流；长期稳定的收益特点，恰好可以解决寿险资金的资产负债匹配方面的需求。

中国太保表示，在形成一定品牌声誉和积累成熟经验后，集团将吸引外部资金，内外部资金并举，通过股权投资或基金模式，进一步加大养老社区的投入。泰康则宣布，未来将进一步加大在医疗和养老领域的投资，打造服务全国的生态化医养实体服务网络。

新华保险相关人士告诉记者：“在健康产业布局方面，我们将推出‘养老公寓+康复医院’的模式，北京延庆的养老社区已经开工，同时计划收购北京新华卓越康复医院有限公司100%股权，并为其注资1.7亿元人民币。”

盈利模式有待探索

业内人士表示，一方面，养老社区发展进入了“抢滩登陆”的黄金机遇期；另一方面，也存在着回报率低、落地难等发展困境。虽然普遍认为养老社区能为保险公司带来长期稳定的回报率，但目前其运营模式和盈利模式也正处于探索之中。

据了解，目前一些养老社区的入住门槛是提前购买一份年金型保险。以泰康为例，除了达到入住年龄的老人可通过支付入门押金及月度服务费的方式直接入住社区外，另一种入住方式是客户购买“幸福有约”等年金保险产品后，获得养老社区的保证入住权，未来的年金收益可以领取，也可以选择入住养老社区，用于支付月费。

这意味着，保险公司的产品能卖出去，才能保证养老社区的入住率。记者了解到，一些成熟的养老社区入住率高达100%，甚至出现排长队的现象。目前大中型险企投资建设的养老社区首年入住率均超过30%，一年后甚至可达80%-90%。

业内人士称，保险公司由于前期资金投入巨大，投资回报周期比较长，很难做到快速回本。一位行业人士告诉记者，养老社区的建设周期长、利润低。一个养老社区项目从拿地到盖房，平均周期是5年，建设1个社区的花费是30亿-50亿元，并要承受5年无收益的压力。

由于高投入的重资产、大规模属性，不是所有的保险机构都能做医养为特色的养老社区。泰康保险集团董事长陈东升说，今年泰康燕园可以基本实现收支平衡，但是要把投资收回来还是遥遥无期，可能需要二十年，甚至三十年。

“从国内经验看，养老社区入住率达到约70%以后，运营管理收入（月费+护理费）将可覆盖运营管理成本，从而产生正的净现金流。根据有关测算，在由养老社区土地使用限定的50年投资持有期内，项目投资的内部收益率在5%-5.5%左右，可基本覆盖保险资金的运用成本。”一位大型险企健投部负责人称。

川财证券研究所杨欧雯认为，尽管医养概念如火如荼，但目前养老保险配套的社区建设还处在发展初期阶段，整个行业尚处在摸索和“试错”的阶段，作为一个新模式，在发展初期难免面临较高的投资风险。

业内人士指出，目前公办养老机构在拿地、融资、水电费、经营税收方面都有政策优惠，但对民办机构而言，还没有大规模的政策支持。同时，在我国的城市规划中，一直没有“养老用地”这一项。因此，很多商业养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本相对较高。

如果险企拿到的是商业用地，则无法获得税收优惠以及床位补贴；如果拿到的是慈善用地，只能持有无法转让，便无法用销售住宅的收入补贴养老社区投入成本。“养老社区投资的盈利水平还达不到我们对投资回报的要求。”一位保险资管人士表示。

“国家对养老用地的相关条款还未出台。一些地方拿地会便宜些，当地政府为了发展养老产业，会单独设计优惠拿地的专设条款，但还需要通过商业招拍挂的方式。这就导致了一些地区的养老社区已签约但未拿地，加紧建设和快速扩张实际上还无法做到。”一位养老社区负责人称。这就会进一步引发投资风险，动辄十几亿元或上百亿元的养老社区，且只能作为物业长期持有，不能出售，流动性弱，如遇到土地和房地产市场价格较大波动，将无法及时收回投资成本。

分析人士指出，从目前情况看，保险产品与养老社区的对接尚属浅层次。各家公司与养老社区对接的产品并无特殊之处，实际上只是在保险产品与入住资格之间形成的一种“外联”，有关入住资格、入住服务等内容主要体现在保险合同之外的入住协议等材料中。因此，目前所谓的“对接”仍可看作是保险公司的一种销售策略，至于真正的深层次对接或嵌入式“内接”，还有待保险公司作进一步的探索。

发展需形成多方合力

养老社区将虚拟的金融保险产品与现实的医养实体服务结合起来，这是一项涉及面广的综合性系统工程，不仅需要保险公司及有关方面的大量投入，也需要政府及监管部门的政策支持和有效引导。只有多方形成合力，才能促进保险养老社区的健康发展。

业内人士指出，在政府层面，迄今为止，尽管国家在宏观层面支持养老产业发展的政策利好不断，但在操作层面，保险养老社区建设仍面临用地性质、融资渠道、财税政策等一系列瓶颈问题，亟需政府出台或落实对于保险养老项目的支持政策。

国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生建议，在监管层面，急需采取有效措施推动养老社区发展。包括支持保险公司积极开发与养老社区对接的各类保险产品；组织开展相关研究并制定管理措施，建立交流协调机制加强内外部沟通等。

陈东升认为，要实现“养老革 命”，就必须降低成本，让更多的人享受到泰康养老社区所主张的新型养老生活。事实上，陈东升正在思考实现的路径。

“首先要有观念的变革。然后是通过持续的创新，变革，来降低成本，让更多人可以享受得起这种新的生活。”为此，陈东升提出了四种方式。他说：“一是创新产品，降低成本，可以户型小些，鼓励老人去公共空间活动；二是鼓励年轻人早买保险，早投资早积累，将来可以凭借投资收益享受泰康养老社区的服务；三是通过时间银行、居民自治来实现，年轻的老年人帮年长的老年人，这个时间可以提前存储在时间银行；四是利用高科技、人工智能，用技术驱动来提高效率，降低成本。”

业内人士指出，从盈利模式来说，“风险补偿+养老居住+健康维护”是大方向。比如，一些养老社区与保险产品挂钩，养老社区只是险企提供的养老综合管理解决方案中一环，实现多险种跨期发展，是未来险企在养老社区投资上制胜的关键所在。