孙宏斌：买房不如买股票 两年后房地产企业有大变化

（原标题：孙宏斌：买房不如买股票 两年后房地产企业有大变化）

继今年3月底因谈乐视谈万达频爆金句而抢占网络头条并被疯狂刷屏后，5个月的时间里，孙宏斌及融创中国(01918.HK)的消息并不多，舆论场被碧桂园和恒大轮番抢了风头。

不过，低调5个月后，再次公开露面的孙宏斌变得十分谨慎。在31日召开的2018年中期业绩会上，即使面对上半年已经取得的亮眼业绩，孙宏斌仍不苟言笑，紧紧围绕公司业绩相关问题进行回应，而对有关乐视、许家印投资汽车等其他话题闭口不谈。

先看一下融创上半年的业绩亮点：

1、上半年实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；

2、上半年归母净利63.6亿元，同比增长389.3%；核心净利66.1亿元，同比增长391.8%。

3、上半年合同销售额1915.3亿元，同比增长76%；权益合同销售金额1378亿元，同比增加83.7%。2015年到2017年三年间整体合同销售额复合增长率超过130%。

4、目前土地储备规模达到 2.31亿平米，总货值3.29 万亿，为未来2-3年销售持续增长提供了有力支持。超过 92%的土地储备位于一二线及环一线城市，上半年新增土储的综合成本仅为3620元/平米。

5、上半年严控拿地速度、加速去杠杆，资产增厚至6699.42亿元；有息债务整体下降95亿，净有息负债率较去年底下降9.5%，杠杆率稳步下。

6、目前账面现金高达874.2亿。

业绩质量全面提升，该升的升该降的降

如果说恒大超500亿的净利润十分亮眼，那么融创近400%的净利润增长也不可小觑。

对于上半年的业绩，用融创中国副总裁兼董事会秘书高曦的话说就是“该升的升了，该降的降了，业绩质量全面提升”，在毛利和净利快速增长、毛利率显著提升的同时，负债率呈现持续下降的趋势，有息负债规模降了近百亿。

今年全国房地产调控政策严厉，限购限价导致许多项目的销售和盈利受到很大影响，融创为什么能保持销售和利润的高增长？

对此，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德解释称，业绩高增长得益于集团高质量、成本合理的土地储备和高品质产品优势，并且公司主动积极应对，一方面提高投资标准并严格控制投资节奏，另一方面坚决加大周转和去化力度。他还表示，毛利率水平近年来的持续攀升，也显示公司运营优化已取得实效，核心净利增长有望持续释放。

在今年3月的2017年度业绩发布会上，孙宏斌多次强调，今年公司的目标是控制风险，降杠杆，保证公司绝对安全，有机会时有能力抓住机会，最主要的是控制买地节奏。

今年上半年，融创严控拿地速度、加速去杠杆，上市公司资产增厚至6699.42亿元，同时，有息债务整体下降95亿，目前账面现金高达874.2亿。在保持业绩强劲增长的同时，杠杆率稳步下降。

两年前的精准判断，“现在过得非常舒服”

孙宏斌对房地产形势的判断很准，早在2016年10月，他就判断这轮宏观调控的严峻程度超出任何人想象，不会短期放开，会越来越严峻，同时在当时大家还对市场还很乐观时，他还判断，调控持续后，购买预期会发生改变。基于这两个判断，2016年10月至今近两年时间内，融创一直非常小心，除了一些并购外基本没在公开市场拿过地，目前融创土地储备超过70%是通过收并购合作方式获取，这也有效降低了获取土地的成本，融创土地储备的平均成本只有 4470 元/平米。

“我们这几年为什么发展的比较好呢，因为我们对市场的判断都比较准确。”孙宏斌说，之前的两个判断到现在看，政策没有放松迹象，有些地方还在加码，而且购买预期已经在变化。“现在我们对市场的判断是，宏观调控政策短期不会放松；随着政策持续，购买力会发生变化，所以我们还会非常小心谨慎地把公司做安全。”他说。

在孙宏斌看来，融创这一两年越来越安全，现金流越来越好，负债率在下降。“特别是去年下半年到今年上半年，负债率下降的过程中，我们还收购了万达文旅资产，投了四五百亿现金，还背负了四五百亿贷款，这是中国前10名房地产开发商的量级(千亿)，把这些加进来后，资产负债率还是下降了，说明我们的现金和负债管理特别好。”他说。

也正因为对大势的精准判断，在不少开发商对当前的房地产市场形势感到焦虑时，孙宏斌显得很泰然。他认为，大家目前焦虑的原因有两个：一是布局的选择，布局错了，比如三四线、四五线城市现在冷得比较快，这种压力可能比较大；第二是限价，去年和前年买的地，按限价卖的话是亏钱的，这是第二个压力。“我们这两个方面都没压力，我们的项目都在一二线城市和比较好的三线城市，现在的土地按政府限价卖基本都是赚钱的，因此压力不大。”他说。

高曦也称：“目前看我们对市场的判断完全正确，在此基础上的投资决策大部分都是正确的，这也让我们现在过的非常舒服。”

从此前公布的销售数据上看，2018年1-7月融创实现合同销售2254亿元，已经完成全年销售任务4500亿逾50%。高曦表示，考虑到2017年1-6月销售数据仅占全年销售数据的37%，以及融创2018年下半年有共计369个项目4912亿可售资源，在融创管理层坚定去化战略指引下，融创有把握超额完成2018年4500亿销售目标。

未来2年持续去杠杆，脚踏实地安全第一

在主要经营指标快速增长、资产规模持续增厚的过程中，融创延续2017年下半年以来加强销售回款、提高现金回流速度的稳健财务手段，在2018年上半年执行去杠杆过程中，目前账面现金仍高达874.2亿元。

孙宏斌坦承，行业里杠杆确实普遍偏高，融创这几年去杠杆比较坚决，未来杠杆也会持续下降。他同时表示，融创的现金流非常安全，“销售额与负债之比大于1的公司基本健康，我们现在销售额与负债之比在1比1.5-2，还是非常安全的，我们安全是第一位的。”他说，相信未来融创保持规模难度不大，但是大幅增长比较难，还是希望脚踏实地安全第一。他还认为，今年房地产企业的业绩普遍不错，因为反映的都是2015年、2016年的业绩，但2年以后各个公司的业绩会分化比较严重，变化会比较大。

汪孟德也表示，行业去杠杆是大的方向，会持续下去。行业环境在变，企业最主要是调整自己，顺应行业变化，具备充沛现金流是首要任务。“公司发展到了这样一个阶段，盈利水平会持续提升这一点是毋庸置疑的，同时，负债率水平坚持持续下降是未来2-3年确定的方向。”他说。

高曦也表示，下半年融创将严控投资节奏和规模，来支持下半年负债继续下降。

投资股票比房产空间大

在此次中期业绩发布会上，孙宏斌对业绩和主业相关的问题都一一应答，而对于这之外的问题，则能简则简，甚至避而不答。

1、回应房企多元化：我觉得要是主业做得好，没必要多元化，主业有问题才会多元化。我们主业做的挺好，我们没必要多元化。另外，我们有了文旅板块后，更没必要多元化，这两部分都是10万亿的市场，而且文旅板块也是中国规模最大的，这两个板块我们都有竞争力，够了。

2、回应投资买房：买房来说，有自住需求的、要娶媳妇结婚的可以买，但是投资来说，还是买股票要好，空间比买房要大。

3、回应乐视问题：我对乐视的情况和态度之前已经说完了，其他事情看公告吧！

4、回应对许家印投资汽车的看法：不太了解！

这次简短的发布会内容似乎没有满足众的“胃口”，会后们又把孙宏斌包围起来，继续提问。