房企"年中考"：降增速、缓拿地、高负债

“任何生意、任何企业都有它的压力。”8月21日，万科新晋总裁祝九胜首次坐镇2018年中期业绩会，“压力”一词是他的开场白。

说出这句话的背景是，7月31日，中共中央政治局召开会议，要求下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。

8月是房企“中考”集中放榜的时节，不止祝九胜，伴随着楼市调控进入深水区，长效机制渐行渐近，金融去杠杆的推进让市场资金面收紧，在多场中期业绩会上，“压力”成为房企管理层口中的常用词。

规模增幅降速

尽管上半年大部分上市房企都录得不错的业绩表现，但纵向对比来看，增速放缓的影像，正投射到多家上市房企身上。

房企TOP3中，上半年，万科实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%，增幅与去年同期的45.8%相比，大大降低。碧桂园实现合同销售约4124.9亿元，同比增长42.8%，这个增幅也远低于去年的131%。恒大累计合约销售金额为3041.8亿元，同比增长24.6%，增幅同样大幅低于上年同期的72.2%。

TOP3之外，绿地上半年的销售金额同比增长22%，中海的同比增幅只有18.5%，龙湖仅同比增长了4.8%。这些销售增幅，相比2017年上半年，均出现不同程度的下降。

不仅是销售增幅，万科、绿地等龙头房企的利润增速也出现滞涨态势。按照已经发布的中报，万科上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长24.9%至91.2亿元，但净利率却同比下降1.85%至8.61%。

绿地同期归母净利润61亿元，同比增长30%，但净利率却只有3.8%，几乎与去年同期持平。

尽管规模增长正在继续，但房企普遍意识到，单纯依靠销售规模扩张来获得增长的路径已经走不通。万科2017年中期业绩会上，郁亮曾经说过，这个市场有黄金时代、白银时代，未来还可能会出现青铜时代、黑铁时代。城市化已经进入一二三四线城市划分非常模糊的第二发展阶段，为城市化提供主要服务的开发商们自然也跟着发生变化，从投资策略开始发生变化。

彼时，郁亮用“没有成功的企业，只有时代的企业”这句话，委婉表达了万科的危机意识。

向来追求高周转的碧桂园专门提到“提质控速”的目标，碧桂园总裁及执行董事莫斌解释，提质控速是保证碧桂园有质量的发展，宁可发展得慢一点，也要发展得稳一点。

恒大从今年年初开始启动“新恒大”战略，将此前“规模型”的发展模式转为“规模+效益型”。恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧称，公司在实现5000亿之后，未来将保持10%-20%的增长目标，确保公司管理和效益都实现有质量地增长。

从对未来的规划来看，龙头房企不约而同选择了“降速”这一路径。

投资趋于谨慎

“降速”源于房企对后市的判断趋于保守，其中持续一年多的限贷、限价、限售等调控政策不断深化是影响判断的主要因素。

万科、中海、恒大等龙头房企的多位管理层提到这个问题，观点基本一致，“坚决遏制房价上涨”的表述不同以往，表明了政府调控管理房地产市场的决心非常大。短期内市场观望情绪会加重，最近这一两个月已经有所显现；从中长期来看，长效机制建立对房地产市场健康平稳发展是有好处的。

国家统计局数据显示,2018年1-6月，全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米,同比增长3.2%；销售金额为5.66万亿元，同比增长14.8%，这两个增速较2017年同期分别下降10.3和3.1个百分点。

上半年全国住宅新开工面积约7.06亿平方米，同比增长15%，增速与2017年同期基本持平。

万科中报指出，其长期重点观察的14个城市，上半年商品住宅批准预售面积同比下降8%，商品住宅成交面积同比下降20.4%。

同策研究院院长助理张宏伟告诉经济观察报，上半年由于市场进入调整和下行态势，房地产销售开始出现变化。今年下半年至明年上半年，市场应该还会处于持续下行的状态，销售增速应该会继续下降。

龙头房企在“降速”上的第一个动作，是投资趋于谨慎，这从上半年多家房企的拿地策略可以反映出来。

中海在今年上半年累计新增土地总楼面面积789万平方米（实际权益为664万平方米），地价总权益支出459.5亿港元。按照今年年初中海定下的1350亿港元土地目标来计算，仅完成34%。

中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国多次表示要“高度审慎谨慎”，他说，宁可错失一些机会，也不想投错几块地。接下来还是会聚焦一二线城市，包括一些特别有活力、人口的确有增长、产业的确在成长的新兴城市，围绕传统的一二线作为主战场。

恒大2016年年度业绩发布会上，夏海钧还公开表示，恒大的成长性在于其拥有充分的土地储备。但今年中期业绩会，恒大已经提出“未来土地储备会维持在3亿平方米左右的区间，每年大约下降5%”的目标。

夏海钧说，恒大接下来的土储要覆盖中国的一线城市、二线城市，以及经济发达的三线城市，但不打算去四线城市。

莫斌也给出碧桂园放缓发展速度的一个方向，就是投资上有策略地调整，会更加精准。“每一块土地更加慎重（对待），怎样才能做一个成一个，我们按照这一目标实施，并聚焦于现有项目的运营，聚焦现有和土地储备进行调整。”

中原地产研究中心的统计数据显示，今年1-7月，全国土地流拍合计796宗。其中一线城市即使是成交的土地，也基本底价或逼近底价，成交价格普遍低于两年前。

净负债率上升

投资趋于谨慎的背后显现出，房地产市场融资环境正在持续收紧。万科在半年报中提到，央行数据显示，截至2018年6月末，人民币房地产贷款余额同比增长20.4%，增速比上年末回落0.5个百分点。上半年房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比重比2017年低1.9个百分点。

从净负债率来看，上半年龙头房企的净负债率均处于较高水平，且呈现上涨趋势。上半年万科持有货币资金1595.5亿元，净负债率为32.7%。这些持有的货币资金少于2017年底的1741.2亿元，净负债率相比去年底的8.8%更是大幅上涨。

截至半年报发布，万科先后完成五期超短期融资券发行，票面利率区间为3.25%-4.6%，位于同期发债利率低位。

碧桂园上半年净负债率59%，同样高于2017年底的56.9%。龙湖同期的净负债率为54.6%，去年底这一指标则为47.7%。

恒大上半年的净负债率为127.3%，夏海钧谈到未来转变的主要核心就是降负债，“恒大2016年定下的目标是在2018年要把净负债率降到140%，在2019年中期把净负债率降到100%，直到2020年将净负债率降到70%。”

与此同时，恒大坚持“现金为王”的策略，截至6月30日，恒大销售回款2475亿元，现金余额为2579亿元。

此前，阳光城集团执行副总裁吴建斌曾说过，2016、2017年两年的房地产市场表现得非常好，很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标，导致投资额的剧增，应收款也在剧增。但是2018年因为各种原因、各种政策的调控，导致当前很多房企借贷比例居高不下。

他在接受经济观察报采访时表示，今年，其他非标融资变得不好审批，而银行由于表内资金规模紧张，往往优先提供给总行合作名单内的房企，排名50名以外的民营房企很难在银行取得开发贷资金，即便有，利率也非常高，大部分超过了基准上浮50%的利率。

吴建斌建议，房企还是要重新回归到重视现金流管理上，未来半年以内，起码要把现金流作为重要的工作来抓。

夏海钧给出恒大降负债的几种方式，第一是引入三轮战略投资者；第二是偿还了高额永续债；第三是通过土地的适当减幅加快负债的转型；第四，实现盈利大幅提高。

佳兆业财务部总经理吴建新也在业绩会现场称，今年佳兆业董事局一直要求将降负债、去杠杆作为重要的财务工作之一。他说，围绕资金周转，佳兆业会做几个工作：第一，加快沉淀资产以及大宗资产的销售；第二，加大回款力度；第三，在保证质量的同时，加快整个工程建设速度以及存货去化速度。