地产操盘手眼中的“加杠杆” “燕郊类”城市就是赌场

（原标题：一个“被离职”地产操盘手的16年：加减杠杆的起落间 “燕郊类”城市就是赌场）

2018年春日初至时，缺席陪伴孩子成长，疏于照顾父母，背着一个梦想奔走于多个钢筋水泥楼盘之间，用17年努力工作的杨庆，恰逢不惑之年，引咎离职了。

当他再次听到老板指责称，“打折的房子你怎么还卖不出去”的时候，已经身居千亿房企一方诸侯的杨庆不想再用“市场下行期，买涨不买跌”等各种语言体系试图解释了，因为他知道，老板不想听，老板想要的只是销控表上的房源编号被一道道划掉，因为那意味着已经卖掉了，钱可以回到老板的口袋里了。

“落袋为安”，是行业动荡期时，每一个老板心头那抹“急迫”。2018年，高杆杠运营累积多年的房地产行业，在去杠杆大势下，进入了“生死时期”。今年年初，在“裁员”年度大戏的大幕尚未拉开之时，“身先行”的房企就已经开始“拍戏”了。

杨庆是今年第一波“被离职”的房地产职业经理人。16年房地产奋斗史，在他眼中，最大的喜悦来自于女儿骄傲地跟同学们说，“这是我爸爸盖的楼”。

地产操盘手眼中的“加杠杆”

17年前的夏天，那个怀揣梦想，刚刚大学毕业，背着一书包“未来”来到北京的少年杨庆，开始了某政府挂职人员的人生首份“工作”。一年之后，一个偶然的机会，杨庆进入了一家房地产公司，给一位新任高级副总裁做秘书，自此开始了“东跑西颠”的地产生涯。

从副总裁秘书到北京某项目的客服经理、从销售经理到一方大员，杨庆仅用了6年时间。2006年，这家公司启动了全国化战略。彼时，2006年-2010年，是早期有实力的房企全国化布局的启动和扩张期，因为，这一批房企在积累去香港上市的筹码。

杨庆抓住了这一波机会。但他没能来到更有潜力的城市。2008年，杨庆成为公司第二批外派人员，到东北某个城市主导重量级项目。他回忆称，当时当地市场特别差，销售压力非常大，去了不但要内部负责人事，还要外部负责市场、营销和政府打交道。

庆幸的是，杨庆的心态比较好，再加上这本来就是他的家乡，大学也是在这里读的，甚至老婆也是这里遇见的。不得不说，杨庆对这个项目的各个方面进行了大刀阔斧的调整，最终也算达成所愿。

在他看来，操盘一个市场下行期的项目，是挑战是压力，但获得的经验，也是财富。杨庆认为，在躺着卖房子的时代，房地产是没有营销的，真正的营销能力要从竞争的市场中修炼而来。

值得关注的是，彼时，房企纷纷开启全国化战略布局，因握有大量土地储备和全国化的品牌影响力，一批房企先后登陆资本市场，地产行业加杠杆的指数不断攀升。杨庆看的很明白，他认为地产实际上是金融的分支，其本质不是用现金流来推动的。比如拿一块地的土地款，三分之一是自有资金，剩下的三分之二其实都是配资。整个链条加起来，加杠杆的比例小一点的可能是1:6，高的甚至达到1:9。

三、四线城市的赌博式投资

加上了杠杆的地产行业，如同插上翅膀，迅速起飞。伴随着这一波土地红利机遇，杨庆的公司拿地王眼都不眨，杨庆也迅速从管理一个项目，到一方“区首”，到城市公司总经理，再到集团总裁助理。在杨庆16年房地产奋斗史中，他曾目睹中国房地产商是如何利用从土地红利到人口红利，赚得“盆满钵满”得，也目睹了有些开发商又是如何踩错调控节奏，导致多年喘不过气，甚至遭到生死危机的。

2013年，杨庆再一次接下了“临危受命”。这一次，他的担子更重了。2011年，北京限购，楼市一片哀鸿，在北京重仓土地的房企一时间几乎“团灭”。无奈之下，有些开发商在三、四线城市买了不少地，这些地很多都是协议买来的，有的项目在开发时受到了诸多阻碍，也有项目在没上市时，就面临着数亿元亏损的定局，这是已经算好的盘子，按着写好的剧本去完成，似乎就可以交差了。

但杨庆的不甘心，让他拒绝了按照写好的剧本“演”。在他主导的几个项目中，有一个项目就是要亏损数亿元的“剧本项目”。“那一年春节回家前，我到处去见人，求指点迷津，整夜睡不着，想着如何破题”。杨庆表示，“某天夜里，灵光一现，我查找了这个城市10年的规划，这让我见到了一丝曙光。最终，项目按照新的城市规划，改变了层高，利润一举回正。”

多年之后，他尚能回忆起这份“破题”的喜悦。正如多年之后，他依然能清晰地记得，当年他跟妻子带着女儿开车路过自己盖的楼盘时，跟妻子闲谈中称，“这是我盖的楼盘”，没想到刚刚会说话的女儿记住了，以后逢人便说，爸爸盖的楼很漂亮。

没想到的是，三、四线城市是有些房企的“摇钱树”，却也是有些房企的“滑铁卢”。2011年前后重仓三、四线城市的房企，多数没有等到2016年以来的火爆，甚至由于过多布局三、四线城市，严重拖垮企业前进的脚步，个别在三、四线城市做高端改善项目的房企，更是曾一度陷入生死危机。

杨庆称，中国的房地产市场中，有句话称，“四线城市叫火葬场”，像燕郊、海南这样的投机市场城市叫赌场，加减杠杆的起落间，涨得快，降得更快，有去无回的也快。“我外甥刚毕业，家里给了200万元，然后他买了四套房，加了大量杠杆，现在都还不起了。”房地产泡沫一旦被戳破，可能很多年都恢复不过来。

杨庆也没有等到这些市场恢复过来，打折的房子也卖不出去了。不惑之年，他离开了“金融+杠杆”的房地产市场，庆幸的是，他没有像更多端着枸杞保温杯的，选择不多的中年人一样，他找到了事业的第二个起点。

地产职业经理人离职的下一站

杨庆离开后，没有复制职业生涯路径，没有再次选择进入一家房地产开发商。他进入了一家投资公司。

在他看来，去杠杆的政策对地产行业有着巨大的影响力。实际上，踩不对调控政策的点，已经让不少房企付出了惨重的代价。更重要的是，房地产增量市场的“戏份”已经不多了，天花板就在那里，赛道已不在。下一个地产时代，不再是开发时代，而是资产运营的时代。

用杨庆的话说，房地产的未来创新将来自于“地产+金融+产业+服务”，换句话说，当房地产市场进入“负周期”或者慢周期时，资产的增值涵盖不了融资成本的时候，在房地产领域，“金融+杠杆”是有危险的，资本金可能都会被吃掉。在房地产接下来的周期内，应该是“运营+杠杆”的时代，考虑好退出机制，通过后端运营提升价值，再退出换得收益。

现在的杨庆，组织了一个40人左右的团队，以房地产基金的方式对一些项目进行投资，其中大多是股权投资，甚至控股控盘。在他看来，中国多数房地产基金公司的背景都是开发商的附属企业，资金多用于投资自身体系里的项目，甚至充当这些开发商变相表外融资的内部输血通道。

但在真正的不动产投资领域里，资本加资产真正两方面属性都有的，且两方面能力都很明显很强的企业较少，现在在国内有，但都没做起来，也不是特别大。目前，杨庆的团队已经握手好几个投资项目，其母公司的业务管理规模也达到了800亿元，能给其提供很好的增信背书。

杨庆称，“迈出这一步，是挑战，但也是我的机会”。或许，这也是今年大量被离职的地产职业经理人的事业第二路径。(文内杨庆为化名)