看好上海看好城市更新 地产界精英热议投资新方向

（原标题：看好上海看好城市更新 地产界精英热议投资新方向）

萧瑟寒冬，如何投资？12月12日在上海召开的“2018外滩金融·房地产投资论坛”，与会嘉宾别开生面地探讨了“城市更新下的不动产投资机会”。大家一致认为，中国城市尤其是一线城市发展已迈入存量更新时代，城市更新既是建筑规划的时代更迭，也是经济民生的发展需求，更是房地产投资的新方向。上海特殊的资本环境，为城市更新下的不动产投资孕育了良好的土壤。

上海国际股权投资基金协会房地产投资分会会长、中城投资董事长路林表示，房地产市场进入存量时代，尤其是北京、上海等一线城市，城市更新成为城市发展的新起点。“后开发”时代不动产投资，与城市发展、城市更新之间息息相关。“城市让生活更美好”，是城市的愿景，是城市的魅力，也是城市发展和城市更新的新起点——从地产导向转变为公共要素导向；从大规模建设为主转变为小规模、渐进式、针灸式改造为主；从政府主导快速推进转变为市场和政府结合的社会创新；实现空间更新、功能更新、人文更新；改善城市功能和宜居、宜商、宜业水平。

朗诗绿色集团董事长田明认为，中国的房地产发展到今天，像上海这样的大都市还是比较有机会的，主要体现在两个方面：一是在都市圈，沿着轨交线有很多开发的机会；二是在核心区的城市更新改造上，老城区会有很多改造机会。

被称为“地产界思想家”的冯仑也出席了论坛，他这次出席的名头是四方御风投资有限公司董事长。“后开发时代有两个机会。”冯仑说，其一是在城市更新中有一类产品，在美国过去经验里占到都市更新和存量资产比重比较大的医疗健康类，大健康包括医疗、养老公寓等。这个类型的资产回报优势是租期特别长、租期稳定，更利于金融化。其二，对民营企业来说，应该在细分领域做专业的运营商，然后用这个带动做地产开发。

冯仑表示，后开发时代，房地产开发企业应该学习互联网企业做一个极致化的单品，然后快速复制，互联网讲是“迭代”，这样能降低制度成本，比如都市更新，就要一栋楼，然后在一个城市可能同时七八个项目在做，每个项目一栋楼，这样风险很小。用统一的产品标准加品牌，加品牌管制，再增值，其实从目前项目来看，回报率还是很高的。

跨界产生新机会。路林认为，房地产兼具经济与民生、居住与投资、金融与产业的特点，从金融角度、经济角度、投资角度，房地产分为住宅、非住宅、自用、非自用四个象限。未来主要是城市更新商业不动产投资，过去三四层楼的底商配套非常难用。做商业，一二层可以，三四层就没人用，今天有城市更新、新的生活方式，经济酒店就可以将三四层用起来，联合办公可以用起来，共享办公也可以用起来。所以今天的商业不动产已经有很多跨界机会。新的业态面前城市更新比过去投资机会更多了。在城市更新下有开发商、投资商、运营商，还有更多用户。可能还有大家想象不到的生活方式、工作方式会迭代更新起来，也就是说商业不动产会有更多用途，这是机构投资人重要的主战场之一。

路林续称，城市商业不动产，是以他用、租用、商用为目的。衡量商用不动产投资价值，既有当期租金收益又有长期增值收益，比较黄金和养老保险投资，不动产投资长期是相对收益较高且最为稳健的投资。

路林表示，在当前的市场背景下，强强联合、合作共赢才是发展之道。