房企融资总额创1年来月度新高：40家上市房企增加3倍

开年首月房企密集发布融资信息。多家研究机构的统计数据显示，1月，典型房企融资总额明显回升，并创一年来月度新高。这显示了房企对资金的饥渴程度之高，也似乎显示了房企融资略有宽松，资金压力暂时得到缓解。

但1月数据变化是否意味着房企融资回暖了、房企资金压力得到缓解成为趋势了呢？

对此，接受券商中国记者采访的业内人士认为，未来房企融资将会时松时紧、整体稳定，窗口期不会常在，融资回暖、资金压力缓解显然都是短期现象。不过，随着央行不断释放资金宽松信号，整个市场现金流相对充裕，房地产上下游企业资金也会比较宽裕，房企的资金压力也不会太大。

40家典型上市房企融资总额增加3倍

继2018年9月、10月融资金额连续下滑、11月份有所回暖、12月大幅下滑后，2019年1月房企融资总额开始明显回升。

同策研究院的最新数据显示，1月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元，环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%，创一年来月度新高。其中，债权融资额为671.40亿元，占房企融资总量的84.99%，环比上升271.99%；股权融资金额为118.61亿元，占总融资金额比重为15.01%。

与2018年12月相比，各债权融资方式融资额度均大幅上升。其中，融资总额排名第一的是中期票据，共11笔266.70亿元，环比上升574%，占比33.76%；融资总额排名第二的是其他债权融资，总额167.35亿元，环比上涨2397.69%，占比21.18%；融资总额位居第三的是公司债，总额为113.25亿元，环比上升123.91%，占比14.34%；排名第四的是境内银行贷款，融资额度83.79亿元，环比上升45.12%，占比10.61%；位居第五的是信托贷款，融资总额40.31亿元，环比大幅上升 55.63%，占比6%。

克而瑞研究中心的数据也显示，1月，房企融资密集，85家典型房企的融资总额为1060.8亿元，环比大幅上升50.3%，同比增长20.3%，创2017年下半年以来单月融资新高。其中，境外债权融资额环比202.8%，占比也环比上升了30.9个百分点至61.4%，保持自2018年11月份以来的高占比。具体来看，1月，融资总量最高的企业为中海地产，融资总量298.31亿元，主要为其于1月24日与20家银行组成的银团签订300亿港元五年期定期贷款，创中海在香港最大一笔银行融资，也是参与银行数量最多的一次。

此外，中国恒大于1月增发了3笔境外优先票据，共计30亿美元。1月TOP10房企融资同比增加23.56%，也是平均融资额最多的一个梯队，主要由于恒大以及中海的单笔大额融资拉高了同比增幅。值得注意的是，TOP31-50的房企融资额同比暴增219.06%，主要是因为奥园、华发等企业融资较多，如奥园1月发行了两笔共计7.75亿美元的境外优先票。

如果将房企发布的融资计划也统计在内，1月房企的融资总额更多。中原地产研究中心统计数据显示，1月房企融资计划与实施井喷，公布的总额已经近80多起，合计金额超过1800亿元，刷新最近一年多来的融资月度新高。

融资成本有所下滑，但海外渠道高居不下

不仅融资总额明显回升，整体融资成本也有所降低。同策研究院的数据显示，在已披露的数据中，融资成本最低的是招商蛇口发行的120天的15亿元短期融资券，利率2.98%；其次是来自保利地产发行的3年期的15亿元的中期票据，票面利率3.6%。融资成本最高的是当代置业发行的1年期15亿元的优先票据，票面利率高达15.5%，若按计划发行，将创下今年亚洲公开债券发行票面利率之最，刷新此前花样年控股发行三年期债券时创下的15%的最高纪录。总体来说，1月房企融资成本有所下降，有几笔的利息控制在4%以内。

但海外渠道成本依然居高不下，尤其是中小房企融资的成本，主要体现在中期票据上。1月共发生11笔中期票据，除了保利集团发行15亿元2019年第一期中期票据为人民币票据，利率为3.6%；其余10笔全是发行的美元中期票据，合计37.5亿美元，折合人民币251.7亿元人民币，不仅当代置业超高利率15.5%，其余利率均在7.13%-9.125%之间。可见，海外渠道融资成本依然高居不下。

与去年全年相比，整体融资成本仍然较高。克而瑞研究中心的数据显示，1月房企新增债券类融资成本6.98%，较2018年全年上升0.55个百分点。其中，境外债券融资成本达7.86%，较于2018年全年增长0.84个百分点。1月进行境外融资的房企中，有一半以上境外融资利率超过8%，更有少数如景瑞控股、当代置业等企业融资利率超过10%。

中国指数研究院的数据也显示，1月在国内融资环境持续紧张的背景下，房企不断加大海外融资力度，据数据显示，1月份房企累计发行21支海外债，融资总额66.2亿美元，较2018年月均43亿的规模增长超50%；平均融资成本为9.65%，比去年全年高出2.03个百分点。

融资回暖、资金压力缓解或是短期现象

1月房企密集融资，显示了对资金的饥渴程度之高，也似乎显示了房企融资略有宽松，资金压力暂时得到缓解。

对于1月房企融资总额创新高的原因，同策研究院总监张宏伟接受券商中国记者采访时表示，一方面是去年4季度由于额度受限的原因，很多企业没被批，数据下滑比较厉害，所以在新的一年有额度后1月份集中释放出来了。另一方面是最近好多企业从境外融资渠道去融资，虽然成本高一些，但是毕竟也融到钱了，一定程度上也为1月的融资额度增长加把力。

中原地产首席分析师张大伟认为，房企融资创新高，一方面是政策有所缓解，另一方面是房企太渴求资金了，包括春节后这几天，大量房企海外融资，成本都不低。房企融资的确明显缓解了，但是与2015年、2016年相比仍是收紧的，有很多融资被叫停了。

某10强房企高管也对券商中国记者表示，融资创新高的原因主要是去年房企融资限制比较紧，今年初政策层面略有放松，房企加紧融资，以免错过政策窗口期。

对于融资是否是趋势性回暖，张大伟认为，目前看，肯定不会像去年3、4季度那么紧张了，政策已经见底，但全面放松也不可能。

张宏伟则认为，这不能说明融资回暖，因为这是之前没批的融资的集中释放，另外，楼市调控对金融机构有窗口指导，不可能对房企大幅放水。此外，楼市趋势还是下行，即使没有窗口指导，金融机构投具体企业项目时还是比较谨慎。所以在这种情况下，企业资金面仍是比较紧张的，1月份的表现并不代表融资会趋势性地好转，房企资金压力还是有的。

上述某10强房企高管也表示，市场已经进入横盘时代，未来量、价均在不穿透上限、不突破下限之间小幅波动，控制楼市横盘的关键因素之一就在于资金流量，只要房地产行业现金流整体保持基本恒定，楼市就不会大起大落。 因此，未来房企融资将会时松时紧、整体稳定，窗口期不会常在，融资回暖、资金压力缓解显然都是短期现象。 但是，大小房企融资机会不同，债券融资市场更多以大房企为主，中小房企很少有机会，因此，他们的资金状况更加紧张。 不过，随着央行不断释放资金宽松信号，整个市场现金流相对充裕，房地产上下游企业资金也会比较宽裕，房企的资金压力也不会太大。