买房更便宜了！央行又“降息”：下调5基点 降息周期真的来了？股市楼市全解读

（原标题：买房更便宜了！央行又“降息”：下调5基点 降息周期真的来了？股市楼市全解读）

果然“降息”了，11月20日，贷款市场报价利率(LPR)在改革后，迎来了第四次报价，1年期贷款市场报价利率(LPR)为4.15%，此前为4.2%。5年期贷款市场报价利率(LPR)为4.8%，此前为4.85%。

近日，中国是否进入“降息周期”引起了市场的极大关注。先来回顾一下央行近期的一系列措施。11月5日，一年期MLF的“中标利率”降低5个基点，至3.25%；11月18日央行将7天期逆回购操作(OMO利率)中标利率，下调5个基点，为2.5%；11月19日，央行以利率招标方式开展了中央国库现金管理商业银行定期存款操作500亿元，“中标利率”3.18%，比上一次“中标利率”降低2个基点。

又降息

1年，5年期LPR双双下调5个基点

最新出炉的LPR报价迎来全面下调。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年11月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，均较10月下降5个基点，其中，作为新发放房贷参考依据的5年期LPR在8月20日亮相后首次迎来下调。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

前期政策利率接连下调，为LPR下行做足铺垫。11月初，1年期MLF利率下降5个基点，直接导致MLF利率加点的LPR有所下行，18日，7天逆回购利率也下行5个基点，长短端资金指导利率下调，使得政策收益率曲线整体下移。

自8月改革至11月20日出炉的第四次LPR报价，1年期LPR在8月和9月分别下调了5个基点，10月则按兵不动，11月下调5个基点，5年期LPR在8月首度公布后，在9月和10月均并未下降，11月则首度下调5个基点。

中国人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲11月19日主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会时强调，要发挥好贷款市场报价利率对贷款利率的引导作用，推动金融机构转变贷款定价惯性思维，真正参考贷款市场报价利率定价，促进实际贷款利率下行。要继续推进资本补充工作，提高银行信贷投放能力。

消息一出，国债期货一度跳水。交易所逆回购利率同样出现下跌！

A股方面，银行股跌幅靠前，整个银行板块跌去了超1%、而创业板却意外大涨，创出近期新高，从昨天到现在已经涨了超3%！

分析师最新点评

中国民生银行首席研究员温彬点评11月LPR报价称，LPR下调明确货币政策价格工具传导机制，切实降低实体经济融资成本。

以下为详细点评：

——11月20日1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，均较上期下调5个bp，符合市场预期，下调幅度与11月5日央行下调1年期MLF利率5个bp一致，从而明确了央行货币政策价格工具的传导机制，表明央行政策利率变动对LPR变动将产生更直接有效的影响。

——5年期以上LPR下调5个bp有助于降低刚需购房群体房贷成本，在当前稳增长前提下也有利于房地产市场保持平稳发展。

——当前，央行加大逆周期调控力度，11月5日和11月18日先后下调1年期MLF利率和7天逆回购利率，继续引导市场利率和LPR利率下行，这对当前切实降低实体经济融资成本、稳投资、稳增长、稳预期方面将发挥积极作用。

——下一阶段，法定存款准备金率和政策利率仍有下降的空间和必要，预计央行将继续深化利率市场化改革，打破贷款利率隐性下限，畅通货币政策传导机制，更好地发挥货币政策价格工具在逆周期调节中的作用，推动贷款实际利率下行。

东方金诚首席宏观分析师王青解读如下：

一、此前公开市场政策利率接连下调，本次LPR下调总体符合市场预期。此前，11月5日MLF操作利率下调5个基点；11月18日央行7天期逆回购利率也下调5个基点。考虑到新LPR 改按公开市场操作利率加点形成的方式报价，其中公开市场操作利率主要指MLF(中期借贷便利)利率。由此，在MLF利率等公开市场政策利率下调后，本月1年期LPR报价随之下行顺理成章，而主要针对居民房贷的5年期以上品种下调则略超市场预期。

二、本次LPR下调体现“宽货币”与“宽信用”同步推进，进一步释放强化逆周期调节信号。11月两项重要公开市场政策利率下行，正在扭转此前四个月货币市场利率整体边际走高、且8月和10月的DR007平均利率水平已高于上年同期的状况。我们判断，从11月开始，“宽货币”势头有望恢复。与此同时，主要针对企业贷款的1年期LPR走低，将带动企业贷款利率下行。这意味着“宽货币”与“宽信用”联动明显，货币政策传导效率显著增强。值得注意的是，本月5年期以上LPR报价也出现5个基点的下调，这将对房地产市场运行形成一定支撑。

三、降息过程已经启动，未来LPR还将持续小幅下行。回顾政策利率调整历史，鲜见1次下调后即止步的情况，往往表现为一个连续多次的调整过程。此外，央行《第三季度货币政策执行报告》强调：“当前外部环境错综复杂，经济下行压力持续加大”。这意味着未来一段时间稳增长需求上升，货币政策逆周期调节力度将持续加大，MLF利率、7天期逆回购利率仍有下调趋势。我们判断，从11月开始，本轮政策性降息过程已经启动，未来LPR也将随政策利率进入一个持续下调过程。

不过，考虑到接下来“猪通胀”还将带动CPI走高，稳定房价、稳定宏观杠杆率及防控系统性金融风险等在货币政策目标中占有重要位置，本轮利率调整过程将主要采取“小步慢行”节奏，类似美联储一次下调政策利率25个基点的情况不大可能出现。这将有助于保留货币政策空间，维护我国在主要经济体中少数实行常态货币政策国家地位，避免出现“大水漫灌”现象。

上海易居房地产研究员总监严跃进认为，LPR下调客观使得利率有所下调，客观上让利率有所下降，让LPR基础利率加点计算下的住房贷款利率下调，对降低购房成本有积极作用。5年期的LPR，是针对中长期贷款，但其中主要是个人按揭贷款，对房地产市场影响比较大，刺激了购房需求。客观上也会带来市场上的交易，整体上来讲对房地产市场交易活跃等都有较为积极的作用。

LPR为何降息？

11月5日，央行开展4000亿元一年期MLF操作，几乎等量续作，并意外下调MLF利率5BP至3.25%，为19个月来首次调整MLF利率。

11月18日，央行公开市场操作室公布，当日开展了1800亿元人民币逆回购操作，期限7天，中标利率2.5%，较上次中标利率2.55%下降5个基点(BP)，为自2015年10月22日以来该利率的首次下调。上一次调整7天逆回购利率是2018年3月19日，利率由2.50%上调至2.55%。

在改革后，LPR逐渐成为新增贷款定价基准。LPR与MLF利率挂钩，后者的变动对LPR、进而对信贷市场利率有重要影响。

MLF和逆回购是当前央行开展公开市场操作、投放基础货币的两大主力工具，期限一长一短，被视为央行政策利率体系关键指标。从MLF到逆回购，公开市场操作“降息”接踵而至，央行频频出手，重塑市场对货币政策的预期。

11月19日，央行再次出手，通过公开渠道投放流动性，推动定存利率下行！当日，央行以利率招标方式开展了中央国库现金管理商业银行定期存款操作500亿元，“中标利率”3.18%，比上一次“中标利率”降低2个基点。

15天央行三度出手，对市场来说，央行释放的加大逆周期调节力度的信号非常明确，有了MLF和逆回购利率先后下调的“双重保障”，今日的最新LPR报价下调几乎毫无悬念。

中金公司固收研报指出，货币政策传导是否顺畅，关键不在资产端，而在负债端。通过引导货币市场利率下降，降低银行负债成本，贷款和债券等资产端利率才有可能进一步下降，从而实现对企业融资成本下行的引导。

中泰证券点评报告指出，降低金融机构负债成本，关键在于降低短期市场利率，这正是下调央行逆回购操作利率用意所在。

民生证券首席宏观分析师解运亮表示，央行逆回购利率下降有利于降低银行负债成本，引导信贷市场利率下行。

海通宏观认为，MLF和OMO利率下调有利于降低金融机构边际资金成本，助推LPR报价和企业实际利率降低，意在应对短期经济压力，加强逆周期调节。

召集六家银行会商

央行部署货币信贷工作

11月19日，央行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，研究当前货币信贷形势，部署下一步货币信贷工作。这是继去年11月以来，央行再度召开货币信贷形势分析座谈会。

本次会议可谓阵容强大，除了易纲主持召开会议外，央行副行长刘国强、央行相关司局负责人均出席会议。此外，6家银行主要负责人也参加了会议，分别是工商银行董事长陈四清、农业银行董事长周慕冰、建设银行董事长田国立、中信银行副行长谢志斌、浦发银行行长潘卫东、兴业银行行长陶以平。

从会议的主要内容看，央行主要释放了以下几点重要信号：

1、会议肯定今年金融部门不断加大对实体经济支持力度的同时，也指出经济下行压力持续加大，局部性社会信用收缩压力依然存在。

2、会议强调金融部门要提高政治站位，发挥好银行体系为实体经济提供融资的关键作用。

3、易纲对下一步央行工作“划定”四大重点领域，包括继续强化逆周期调节、用改革的办法优化金融资源配置、推动金融机构转变贷款定价惯性思维以促进实际贷款利率下行、推进资本补充工作以提高银行信贷投放能力等。

会议指出，金融部门要提高政治站位，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，不忘初心、牢记使命，坚持发展是第一要务，坚持金融服务实体经济。

易纲强调，要坚持推进结构调整，立足当前、着眼长远，用改革的办法优化金融资源配置。要发挥好贷款市场报价利率对贷款利率的引导作用，推动金融机构转变贷款定价惯性思维，真正参考贷款市场报价利率定价，促进实际贷款利率下行。

简单看懂什么是LPR

1、什么是贷款市场报价利率(LPR)？

LPR是由各报价行根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心(CFETS)计算得出并公布的基础性的贷款参考利率，是银行贷款利率定价的主要参考基准。

2、新LPR有哪些关键变化？

主要有五方面：一是以公开市场利率(MLF)为基础报价生成，二是增加5年期品种，三是报价行范围扩大，四是报价频率由每日改为每月20日，五是计算方法由加权平均改为算术平均(这使小行的报价权重和工商银行等大行的报价权重一样)。

3、个人住房贷款从何时开始参考LPR定价？

从2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以LPR为定价基准加点形成，因为房贷期限较长，所以参考的是5年期以上LPR利率。2019年10月8日前，已签订合同但未发放的个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

对股市、楼市有何影响？

招商策略研究认为，短期来看，央行降息释放积极信号，有利于提振市场风险偏好，并且今天股市的表现对这一消息也的确有所反映。

中长期来看，如果国内就此开启降息周期，将明显利好股票市场的中长期表现。此前货币政策利率基准利率为存贷款基准利率，以1年存款利率为参考，此前的三轮降息周期中，全A均有明显上涨。近期央行先后下调MLF和逆回购利率，如果未来开启新一轮降息周期，那么将对股市形成明显的提振。

新时代证券认为，下调逆回购利率显示行积极应对短期经济下行压力。目前经济企稳根基并不够牢固，10月数据显示经济依然下行压力较大，央行使用MLF+OMO降息操作，有助于提高宽货币向宽信用的传导，打开LPR下行空间，有利于推动经济企稳。

短期而言，逆回购利率下行有助于引导短端利率下行，提振债券市场乐观预期，引导债券收益率小幅下行。中期来看，债市的扰动因素增加，长端利率下行空间较为有限。

对股市影响方面，央行通过MLF+OMO降息操作，利好金融股，有助于提高市场流动性，恢复市场对资金面乐观情绪，推动市场逐步走强。

国金证券指出，货币政策偏向宽松确认，但幅度和节奏将是渐进的，对A股不悲观，分子端企业盈利边际改善，对A股构成最大支撑。无风险利率震荡，长期中枢向下，支撑整体估值向上；风险偏好处于低位，未来可能改善；股债相对估值(风险溢价)角度看，股票配置价值高于国债。

对于楼市来说，显然五年期LPR比一年期的更重要，五年期LPR对应利率是房贷的基准利率，利率若能降低10个基点对楼市将是重大利好。

基金君简单测算，按照五年期LPR目前4.85%，若降低到4.8%，则200万每月可以少61元房贷！因此这次利率调整比较关键。

中国降息周期开始？

2019年以来全球宣布降息的央行已近30家。发达经济体方面，美国自2019年7月以来已3次降息。此外，美联储自10月15日开始每月购买600亿美元短期国债，并至少维持至2020年2季度；欧央行9月宣布下调存款便利利率10BP至-0.5%，同时宣布将实行两级分级利率体系和新一轮QE；日本10月31日修改前瞻性指引，表示如果达成通胀目标的动能进一步走弱，利率水平将保持在目前的水平甚至更低，为日后“再开闸放水”打开大门。

新兴经济体方面，印度、埃及、土耳其、智利、墨西哥等国央行均已开始降息。中国在央行9月6日发布全面降准和定向降准，并分别于8月20日和9月20日通过降低加点的方式降低LPR利率。11月5日，央行开展1年期MLF操作，利率从3.3%下调至3.25%，为2016年以来首次下调MLF利率。

进入11月以来，央行一系列的货币政策实际操作，尤其是不到两周时间两度下调政策利率，让市场看到了加大逆周期调节的力度。不少分析认为，展望下一步货币政策，降准、降息都还有空间。

对此天风证券分析认为，重点还是要回到稳增长、降成本这一诉求上来。11月5日MLF利率调降，实际上确认了继续依靠压缩加点的方式难以为继。在降成本、缓解局部性社会信用收缩压力诉求之下，央行还是会进一步降低MLF利率引导LPR下行。

新时代证券潘向东表示，下调逆回购操作利率有助于引导LPR报价利率下行。在缴税接近尾声央行加大资金投放发力稳增长，并进一步引导资金价格回落，有助于提振流动性乐观预期。目前货币政策面临两难：一方面是经济下行压力依然存在，另一方面也要注意到三季度宏观杠杆率再度抬头。

国金证券边泉水指出，在经济总需求偏弱的背景下，与MLF利率下调相一致，7天逆回购的下调是完善利率调控，降低资金成本的一部分。进一步来看，预计近期将下调SLF利率，明年上半年降低MLF的概率依然较高，以引导LPR的进一步下行。同时，此前两次LPR报价的下降均源于银行点差，银行进一步压缩点差空间虽有限但仍有空间。

中泰证券研报则认为，在猪价高涨和地产韧性的情况下，MLF利率下调传达的最重要的信号是，这两个干扰因素或许并不是货币政策宽松的障碍，结构性的问题还是要交给结构性的政策去解决。央行已经迈出了第一步，先让明显偏高的MLF向市场回归，我国的降息周期才刚刚开始。

中信证券研究所副所长明明认为，总体来看，货币政策仍然是朝着边际宽松的方向，需要关注节奏和力度对市场的扰动。下一步应关注货币政策节奏，结构性货币政策仍可期待。

“央行货币政策执行报告中‘以我为主’的货币政策表态，并不否认货币宽松的空间，而是视经济增长情况而动。要主动维持常态的货币政策空间，那么意味着央行在把握货币政策操作节奏和力度上更加精准、力求效率。”明明称，预计后续货币政策操作的组合可能是以下几个：

(1)小幅度降息，例如此前MLF操作利率小幅下调；

(2)公开市场逆回购操作利率调整继续后延，将原本一次性降息(即MLF和逆回购同时降息)转变为两次降息(MLF和逆回购先后降息)；

(3)继续定向降准；

(4)其他诸如MLF、再贷款、再贴现、PSL等机构性货币政策工具，以及MPA考核等；

(5)创设其他机构性货币政策工具。