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长沙出招!加强商品房预售资金监管监测 保证资金“留在项目”!多地力促保交楼

来源:券商中国 2022-08-05 08:27:00
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近期,多地密集出台商品房预售资金监管新规。

8月3日,长沙发布的商品房预售资金监管新规要求,将购房款全部通过监测专户存入监管账户,对资金流向进行全程监测,对项目工程建设款实施重点监管,保证资金“留在项目、留在当地”,优先用于项目建设,保障房地产项目竣工交付。

8月2日,东莞对商品房预售资金监管新规征求意见,其中提出,将购房款直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户,开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款。

业内人士指出,7月28日的中央政治局会议首提“保交楼”,此前一周内银保监会三次表态“保交楼”,超过10个城市也有“保交楼”相关方向性举措,预计下半年更多城市相关部门将会有进一步明确的解决方案,保障新房市场修复。

长沙对预售资金采取全额全程监管

8月3日,“长沙发布”微信公众号发布消息称,长沙市住建局日前发布了《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》(以下简称《通知》),长沙将对全市商品房预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式,强化“政府监控、银行监管”模式,要求购房人交存的定金、首付款,商业银行和公积金中心发放的按揭贷款等购房款,全部通过监测专户存入监管账户,对资金流向进行全程监测,对项目工程建设款实施重点监管,保证资金“留在项目、留在当地”,优先用于项目建设,保障房地产项目竣工交付,促进房地产市场健康平稳发展。

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《通知》明确,预售资金监管期限,自取得商品房预售许可证起至房屋竣工验收备案止。取得商品房预售许可证前,房地产开发企业应选择一家符合预售资金监管条件的商业银行作为监管银行,交易中心依据监管部门的授权,按规定与房地产开发企业、监管银行签订预售资金监管三方协议,对监管账户的设立及预售资金收存、支出和解控等具体事宜进行约定。

同时,长沙将设立市房屋交易资金监测专户的子账户,作为预售资金监测专户(以下简称监测专户),对预售资金的交存和支出进行监测。购房人交存的定金和首付款、商业银行和公积金中心发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等预售资金,应全部通过监测专户存入监管账户;办理商品房买卖合同网签备案时,预售资金应按要求存入监管账户。监管账户内资金的支付,也应通过监测专户进行。

对于重点监管资金额度的认定,长沙市住建局相关负责人介绍,根据长沙实际情况,依据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件及工程进度等因素,结合商品房销售价格进行综合确定,重点监管资金额度为预售资金总额的20%;主体验收后,重点监管额度不得低于预售资金总额的10%;房屋竣工验收备案后,方可解除全部预售资金的监管。

为减轻开发商负担,《通知》还明确,开发企业可凭银行出具的见索即付性独立保函等额替代重点监管资金,保函有效期至少应超过项目预计竣工验收备案时间2个月。

《通知》明确,监管账户内的预售资金应首先用于项目的工程建设。重点监管资金必须用于支付该项目的建设工程价款和材料设备款;非重点监管资金,在保证项目工程进度和房屋按期竣工交付的前提下,可由房地产开发企业提取使用。所有预售资金,监管银行不得擅自扣划;按照“留在项目、留在当地”的原则,房地产开发企业不得擅自将资金挪作他用,设立子公司的房地产开发企业,集团公司不得擅自抽调。

此外,为增加房地产开发企业资金流动性,企业在取得预售许可证1个月后,已售房价款未能达到预售资金总额的40%,在确保已售房价款留足20%后,可将其余预售资金用于本项目的工程建设。

多地密集出台预售资金监管新规

8月2日,东莞对商品房预售资金监管新规征求意见。新规提出,对已取得商品房预售许可的项目,由购房人根据预售资金监管系统生成的《房屋缴款通知单》信息,通过关联预售资金监管系统的POS机刷卡、银行柜台转账、网上银行转账等方式,将购房款(含定金、首期款、分期付款、一次性付款等)直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户(子账户是由监管银行针对每套房屋在商品房预售资金监管账户下分设的、唯一收存对应房屋购房款的银行账户),开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款。

新规要求,监管额度内的资金,应当专款专用,在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,商业银行不得擅自扣划,设立子公司的房地产开发企业,集团公司不得抽调,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。同时,开发企业在申请使用商品房预售资金前,应当在预售资金监管系统中申报项目建设资金监管额度,提交工程合同、完税凭证等材料,并将合同金额及税费分配至各个预售许可证对应楼宇,作为其申请商品房预售资金使用的依据。对同一个预售许可范围内的楼宇,开发企业根据工程建设进度预留相应工程建设保证金后,可凭本项目相关发票按用途提取使用商品房预售资金。

据了解,商品房预售资金监管,是指由房地产行政主管部门会同银行,对商品房预售资金实施第三方监管,房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户。商品房预售资金是房地产开发企业的重要现金流来源,也是项目建设的重要资金来源。

此前,多地楼盘项目停工、延期交付引起监管部门高度重视。7月14日,为有效防范商品房延期交房增量问题,西安出台了13项措施,其核心是强化预售资金监管,商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监,商业银行未经辖区住建部门核实同意,擅自拨付监管资金应当负责追回。另外,7月12日,沧州在预售资金监管规定征求意见稿中提出,购房合同中须注明购房款不进入监管账号,此合同无效,买售双方可随时解除。

值得注意的是,7月28日的中央政治局会议提出“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为,中央政治局会议首提“保交楼”具有极强的指示性和针对性,可以提振市场预期。此前一周内银保监会三次表态“保交楼”,超过10个城市也有保交楼相关方向性举措,预计下半年更多城市相关部门将会有进一步明确的解决方案,保障新房市场修复。

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