聚焦地产业变革与发展机遇 大洗牌后如何行稳致远？

《投资者网》凡君

11月19日，“2020年度思维财经投资者年会暨金桥奖颁奖盛典”成功在上海举行。多位重磅嘉宾、行业领袖齐聚一堂，围绕“大地产--乘风破浪的地产行业变革者”主题开展圆桌论坛，纵论中国地产行业的变革与发展机遇。

在2020年思维财经投资者年会上，中梁控股集团地产集团首席战略官曹俊浩、荣盛发展品牌中心副总经理胡润峰、上海中原地产市场分析师卢文曦、亿翰智库品牌事业部华东区域总经理杨正、同策研究院研究总监宋红卫、思维财经CEO、投资者网执行总编辑丁琨共同出席圆桌论坛，围绕“大地产--乘风破浪的地产行业变革者”主题展开了精彩讨论。

中国房地产正在发生什么样的变革？未来发展机遇又在哪里？地产行业新规与政策之下，整个产业链条的发展趋势又将是怎样的？各位论坛嘉宾从不同的角度给出了看法与观点。

疫情倒逼行情创新

受疫情影响，今年中国房地产行业呈现了V字形的发展态势。在论坛上，中梁控股集团地产集团首席战略官曹俊浩表示：“今年中国房地产行业市场曲线从早期的平缓到断崖式的快速下跌，以及之后的快速复苏，在年终基本上恢复常态。可以说房地产市场的发展超预期。”

曹俊浩认为：“今年疫情对房地产市场带来了三个方面的影响，一是产品端，疫情以及市场环境变化，倒逼房地产企业去做产品升级；二是市场分化，疫情加速了城市的分化以及整个市场的分化，包括杭州、徐州等热点城市以及中西部三四五线城市的房地产市场分化；三是互联网思维，比如贝壳找房上市对房地产市场触动较大，房地产企业需要拥抱这样的市场新变化。像房地产这样的传统行业，更应该积极吸取一些新的思维养分。”

遭遇2020年疫情“黑天鹅”，房地产销售方面也同样发生变化。荣盛发展品牌中心副总经理胡润峰在论坛上表示：“首先，房地产销售渠道从线下向线上转移。原因主要是受疫情影响，线下售楼处不能正常营业，大量的房企都在开展线上的销售活动。过去房地产行业16万亿的销售规模，其中线上销售额并不多，现在受疫情影响，房地产线上销售的进程大大加速。目前，线上销售还是一个比较明显的趋势。”

疫情也影响了人们对房地产的产品选择标准。“疫情对房地产产品产生了深远、显著的影响。疫情后人们对房产有了重新思考，注重房地产产品功能、居住感受，对空间认识、居住环境、功能设计、健康环保有了更高的要求。在房地产销售市场中，一些中高端房产变得更受欢迎。”胡润峰表示：“疫情后，旅游业受到较大影响，人们出行也存在不便。文旅康养类地产可能迎来发展机会，人们可能会在风景环境较好的地方购置自己的第二套、第三套住房。因此，出行因素也会影响房产销售行情的上升。”

“房住不炒”基调不变 

“政策层面上，‘房住不炒’的房地产行业基调是不会变的。”亿翰智库品牌事业部华东区域总经理杨正表示：“疫情期间政府大力扶持帮助企业渡过难关，但是随着房地产成交量的不断放大，很多政策又开始收紧，比如‘三道红线’对企业带来的压力等。整体而言，‘房住不炒’是房地产行业未来很长一段时间的趋势。”

杨正表示：“企业层面，2000年至2010年，这十年是房地产企业普遍的发展机会。几乎处在地产行业的企业均能盈利。2010年至2020年，房地产行业进入周期性、结构性的变化。强者恒强，经营不善、倒闭的房地产企业也会越来越多。接下来，房地产市场将会变成一个耦合性的市场。所有的房地产企业，将更注重人才、专业、战略、投资、布局以及多元化发展，去面对房地产行业未来十年的发展。”

同时，杨正还对房地产行业未来发展走势进行预测：“未来房地产竞争将会分为三类，一是低阶竞争，即在三、四、五线城市的房地产开发；二是中阶竞争，即三线四线城市的住房改善，对产品与服务有一定追求；三是高阶竞争，即围绕房地产做一些服务的分拆与运营，比如把物业、商业地产、文旅小镇等进行分拆运营，甚至分拆上市。”

上海中原地产市场分析师卢文曦则针对二手房与商用办公楼市场表现，在圆桌论坛上发表了自己的看法。卢文曦表示：“今年二手房市场与往年有很大差别。二手房是市场上刚需化的产品。上海二手房交易预算通常在200万--300万之间，甚至更低。截止到4月份，大部分的二手房购买行为还是偏向于刚需类产品。但是之后，标价在500万--700万甚至更高的二手房交易增多，且产品的议价空间也开始收窄。原先产品的议价空间在3%~5%，现在只有3%或者更低的折扣率。受疫情影响，二手房交易也越来越关注房产品质。”

卢文曦还表示：“今年商用办公楼受疫情影响较为严重。根据国家统计局数据显示，今年1—10月份，住宅销售面积增长0.8%，商品房销售额增长5.8%，而办公楼销售额下降12.8%，办公楼销售面积下降14.5%。在这样的情况下，可能展现出了市场对商业地产价值投资的预期不足，预计明年商业地产可能会出现比较大的洗牌。”

针对地产行业今年热议的“三道红线”话题，研究的同策研究院研究总监宋红卫在圆桌论坛上表示：“从行业中长期来看，地产行业资管新规出台只是时间问题，也是必然的。从整个房地产市场调控来看，资管新规设立了防火墙，可以防止系统性金融风险。比如房地产行业的限购、限价、限售等政策，都是对行业风险的控制。”

宋红卫则表示：“目前‘三道红线’已经能够把整个行业的系统性金融风险控制住。后面要如何继续实现这个目标，则将考验房地产企业的造血功能。房地产企业的50％开发资金来源于售房，这就对企业销售的房产产品提出了更高的要求，这也是房地产企业近两年加大科研力度的原因。”

“在正常运营的发展过程中，调控政策是把不同能力的企业重新拉至了同一条起跑线。短期内，行业企业应加快金融创新，比如一些房地产企业已经入驻地方的资产管理公司。”宋红卫强调：“政策监管的初衷，是规范行业长期稳定的发展，房地产行业是中国经济发展的基石之一，行稳致远至关重要。”（思维财经出品）■