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21深度丨壕!“港漂”一族成香港楼市生力军,过亿超级豪宅最受青睐

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(原标题:21深度丨壕!“港漂”一族成香港楼市生力军,过亿超级豪宅最受青睐)

今年前2个月内地买家购买香港一手私宅录得的宗数,同比大幅增加约30%。

经过两个多月周末在香港各区密集式看楼,陈芳终于成功“上车”了。

“我们几乎把整个香港的新盘、10年以内楼龄的次新房都看了一遍。最后我们考虑了一个小时就拍板买了,”她感叹道。

事实上“新香港人”陈芳在两个月前刚刚拿到香港永久居民身份证,就迫不及待地加入了“港漂”买楼大军。最终以820万港元在红磡买入了一个5年楼龄、实用面积约40平米的两房单位。

“虽然香港的楼价涨幅不像内地一线城市,但是1000万港元以内的刚需房下跌的空间有限,而且香港的租售比高,800万港元左右的房子月租可以接近2万港元。最重要的是香港的贷款利率非常低,”她坦言。

2012年10月,香港特区政府公布调控楼市的“辣招”措施,针对非香港永久居民及公司买家新推15%的买家印花税(BSD)等等。因此,成为永久居民,意味着陈芳无需再缴纳30%的印花税,可以节省逾120万港元的印花税。陈芳身边很多的“新香港人”一族正在成为香港楼市的生力军。

虽然香港的疫情持续超过一年,但楼价却异常坚挺,这也坚定了陈芳的入市信心。“香港楼市始终存在供应不足,楼价的抗跌能力较强,而且随着疫情好转,明显感觉到楼市的气氛正在好转,我们也不想再观望了,”她说。

香港差饷物业估价署公布的最新数据显示,今年2月香港私人住宅售价指数报384.5点,较1月的381点上升0.92%,已经连续两个月,且创先近9个月以来最大单月升幅。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰向21世纪经济报道记者表示,2月香港楼价指数反映农历新年小阳春市况,踏入3月楼价升势持续,预计楼价平稳上扬。

事实上,随着疫情有所缓和,香港的一二手楼市成交明显升温,成交金额及数量均大幅增加。数据显示,2021年第一季度香港一手私人住宅成交达到3635宗,成交金额为442亿港元,同比分别激增65.5%及79.6%。同期,二手楼市成交为13331宗,成交金额高达1172.8亿港元,同比飙升81.1%及96.8%。

“港漂”钟爱豪宅

根据香港土地注册处数据显示,一手私宅个人买家登记中,按已知买家姓名作分析,以成交宗数计算,其中内地买家(以买家姓名拼音辨别)占个人买家在香港一手私人住宅注册量比例,由2020年第二季的低位约8.7%,连续上升三个季度,至2021年前2个月的约10.5%。与此同时,今年前2个月内地买家购买香港一手私宅录得的宗数,同比大幅增加约30%。

二手住宅个人买家登记的宗数中,内地买家占个人买家于香港二手住宅注册量比率,亦连续三个季度增加,由去年第二季的低位约5.1%,升至今年前2个月约6.8%。成交宗数方面,今年前2个月内地买家购买香港二手住宅录得的宗数,同比激增约45%。

美联集团主席黄建业表示:“无论一手私宅或二手住宅内地买家比率,均呈现上升趋势,由于尚未通关,估计以上买家当中不少为早年移民香港、已持有本地永久性居民身份证的‘新香港人’,出现’新香港人撑港楼’的情况。市场更持续出现这类人士买入大单位的个案。”

他向21世纪经济报道记者坦言,“新香港人”对住宅的喜好有别于土生土长的香港人,首要追求的是“豪”,即是豪宅,而且“愈豪愈受追捧”。随着越来越多的内地企业来港拓展,管理层及高级管理人员在港置业,皆以超级豪宅为首选,不少愿意“一掷万金”,付出高昂的“买家印花税”以购买优质超级豪宅。

以成交金额超过1亿港元的超级豪宅为例,今年前两个月,内地买家占个人买的注册量比率达25%;二手超级豪宅成交占比更高达40%。这显示自今年第一季度以来,已有新资金流入超级豪宅市场,刺激成交增加。

他指出,“新香港人”亦求“新”,因此一些新区及新盘受到“港漂”买家的追捧。今年前两个月,内地买家最喜爱的新盘地区为九龙启德,以一手私楼注册量计算,内地买家占整体买家比率达约33%,其次为康城,占比达到约20%。

地产代理人数创历史新高

香港楼市趋旺也吸引更多人加入地产代理行业。根据香港地产代理监管局最新数字,截至今年3月31日,香港持牌代理人数为41044人,比去年12月增加242人,创历史新高。同时,反映地产代理分行数量的营业详情说明书,最新录得7046间,环比增加14间,反映分行数量也有回升。

美联物业住宅部行政总裁布少明透露,楼市出现“大阳春”,资金持续涌入楼市,进一步带动物业交投,并不乏大额成交。美联在今年首季已经增聘逾500名员工,新开10家分行。

他透露,今年3月美联住宅部销售业绩喜人,多达123间分行的单月业绩额超过100万港元,环比大幅飙升1.3倍,并有2间分行的单月业绩超过1000万港元,分别为九龙奥运站分行及中半山金钟分行。

另一龙头代理行中原地产亦表示,今年首季中原香港住宅佣金收入近12.2亿港元,创历年首季佣金收益的新高纪录,并连续3个月录得逾3亿港元的佣金收入。

由于楼市回暖,汇丰银行最近已经开始放宽非固定收入人士按揭的入息审查,不再把这类人士的平均收入以八折计算。非固定收入人士是指自雇人士或以佣金计算薪金的人士,主要包括地产代理或保险代理、零售业销售员等。

香港经络按揭首席副总裁曹德明向记者表示,去年疫情打击香港经济,银行风险偏好转变,按揭业务资金成本高企,加强风险管理,并在按揭批核上的准则转趋审慎。汇丰率先放宽按揭措施具指标性,预计其他银行或将跟随,对楼市有支持的作用。

据21世纪经济报道记者了解,疫情期间,由于失业率及潜在坏帐上升,汇丰曾将非固定收入人士的收入计算方法,由以前以客户近2年平均收入计算,改为以近6个月平均入息计算,而且要打八折。

曹德明指出,而近期楼巿气氛转趋畅旺,疫情亦逐渐缓和,加上疫苗接种人数不断增加,限聚令进一步放宽,预计最坏情况已经过去。相信银行预期风险可控,并对后市保持正面态度,因此开始逐步放宽按揭批核。

事实上,按揭利率低企也是让陈芳决定在香港置业的因素之一。她算了一笔账,内地商业贷款的利率超过5%,而香港近期大部分银行的按揭利率大约1.5%。以30年贷款600万港元为例,以香港利率2%来计算,每个月还款仅需2.2万港元,总利息支出198万港元。而在内地以5%的利率计算,每个月还款超过3万港元,总利息支出高达559万港元。

(作者:朱丽娜 编辑:陈庆梅)

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