全城热土丨三宗地块溢价率超44%，深圳首批集中供地传递了什么信号？

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继广州和北京完成首批集中供地后，5月13日，深圳交出了首批集中供地的成绩单。

深圳首批集中供地共涉及6宗居住用地，宗地总建面约91.01万㎡，起始总价约105.76亿元，对于未来售价均设置了限价要求，最终，最终6宗地块以138.44亿元成交。

从结果来看，深圳土拍延续了广州土拍的风格，依然是本地房企和国企的天下，龙光、佳兆业、中国铁建(601186,股吧)、深圳市人才安居集团有限公司均有所斩获。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，每一宗地都有配建公共住房的要求，甚至还有单独的人才住房用地，这样大力度的增加公共住房，在国内首屈一指。从新增供应来看，正在向二次房改中公共住房占主导的方向来演进。

数据来自中指院，由和讯房产整理

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深圳土拍释放的信号

虽然只有6宗地块，深圳土拍仍然吸引了20多家开发商的参与，包括万科、金地、招商、龙光、碧桂园、保利、中海、华润、中粮、金茂、电建、深业、卓越、平安、华发、世茂、星河、建发、越秀、中交、大悦城(000031,股吧)、武汉交投、佳兆业等。

从热度上来看，有三块地的溢价率都在40%以上，包括佳兆业25.44亿元拿下的宝安地块、龙光拿下的光明区凤凰街道和南山区西丽接到地块。所以，整体来说，开发商对深圳土地的觊觎还是非常强烈的。在深圳拥有项目，以深圳为原点拓展整个大湾区的房地产市场，这已经成为开发商提高市场占有率和核心竞争力的一个筹码。

深圳此次供地，还有一个很大的特征，增加公共住房配建的比例和要求，比如，佳兆业拿下的宝安区西乡街道地块以及龙光获取的光明区凤凰街道地块，都有竞配建面积。对此，李宇嘉分析，增加配建意味着深圳在向二次房改确定的2018-2035年增加100万套公共住房的目标迈进。

同时意味着深圳新一届政府上台以后，对于住房供应结构调整的决心和力度更大了，包括在打击小产权房工业用地转住宅功能上，明显的提升了改革的力度，希望能够给住宅用地增加更多的可用空间，确保二次房改的目标实现。

所以，此次深圳土地被认为是深圳明确在向外界释放深圳的态度。

李宇嘉表示，限地价、限房价、竞地价、竞配建等“双限双竞”的模式，深圳土地出让的门槛是最高的，这次达到地价上限以后产生的竞配建地块，开发商的盈利空间被极大的压缩，特别考验开发商的融资能力、开发能力、产品打造、销售水平。部分项目只能通过装修溢价、产品打造来获得合理利润了。深耕本地的佳兆业和龙光拿地的决心很大，带旺了整个土地市场的热度，也与这两宗地块区位优势突出有关。

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深圳或加大住宅用地供应

深圳首批集中供地较少，据贝壳研究院统计，深圳6宗住宅用地共36公顷，占深圳市2021年度商品住宅用地供应计划的10.0%，其建筑面积总计335万平方米，相当于2020年全年成交住宅用地规划建筑面积的19.3%，成交金额达138亿元，相当于2020年全年住宅用地成交金额的17.7%。

不过，虽然供应量不多，但相对均衡。李宇嘉认为，后续也会明显的增加，特别是在第二批和第三批。

此次土拍还透露出另一个信号：深圳住宅用地开始明显增加供应规模。

深圳市2021年度建设用地供应计划中显示，今年深圳计划供应建设用地总量1130公顷。其中，居住用地就有363.3公顷，供应量占总供应量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。李宇嘉认为，深圳能把住宅用地供应占比达到30%以上，与国际大都市接轨。

此外，李宇嘉还表示，产业结构调整后，一般制造业大面积迁出，现代服务业需要的空间较少，深圳需要提高城市的集聚力，特别是人口的集聚的需要，把空间向住宅用地转移，符合大城市的一般规律，也符合深圳作为大湾区的核心、东岸都市圈的核心，需要用地上结构上作出的调整。

值得一提的是，第七次全国人口普查有一个最重要的结论，即人口向经济发达区域、城市群进一步集聚，而深圳无疑是承接人口的重镇。公开数据显示，2015 年到 2019 年间,深圳常住人口新增了266万,增量位列全国第一。

选择城市就像买股票，而深圳无疑是极具升值潜力的城市，人口是房地产行业的基础，随着深圳人口的不断增加，其房地产市场的前景普遍向好，从这一点上看，深圳未来还会通过多种渠道增加住宅供应，满足人们的居住需求。

以下为土拍地块情况

佳兆业25.44亿元拿下宝安地块

宝安区西乡街道（A122-0372）地块由佳兆业竞得，触达价格上限25.44亿元，竞配建面积31000㎡，中指院数据显示，该地块成交楼面价为37767元/㎡，溢价率为45.04%。

该地块位于尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧，土地面积21051.16㎡，挂牌起始价17.54亿元，最高限制地价25.44亿元，竞买保证金8.77亿元。建成后，商品房销售均价不得高于83265元/㎡（不含室内装修）。

龙光斥资80亿连拿两地块

光明A646-0083地块由龙光以总价10.88亿元+配建11200㎡拿下，溢价率45.07%。建成后，该项目商品房销售均价不得高于48900元/㎡（不含室内装修）。

资料显示，该地块建面4.08万㎡，挂牌起始价7.5亿元，最高限制地价10.88亿元，竞买保证金3.75亿元。本次出让宗地建设普通商品住房，竞配建只租不售的人才住房，后者产权归政府，由竞得人建成后无偿移交政府，由深圳市住房保障署负责监管、接收、运营和管理；

南山区西丽街道（T501-0101）地块总成交价69亿元，凭借超高成交价，该地块撑起了深圳土拍的排名，该地块成交楼面价为23650元/㎡，溢价率为44.96%。

人才住房地块11.51亿元底价成交

龙华区民治街道（A822-0422）地块住宅类型为出售的人才住房，由深圳市人才安居集团有限公司以底价115100万元竞得，成交楼面价为8705.85元/㎡。

本次出让宗地项目建成后，必须严格按限定的价格销售：出售的人才住房销售基准售价不高于39600元/平方米，最高售价不高于41600元/平方米。

中国铁建&武汉交投低价拿下赤石镇地块

深汕特别合作区赤石镇C2020-0001、C2020-0002地块由中铁十四局集团有限公司+武汉和纵盛地产有限公司+中铁十四局集团房地产开发有限公司（简称为中国铁建&武汉交投）联合体以底价成交，成交价21.61亿元，成交楼面价为5978.5元/㎡。

资料显示，C2020-0001地块和C2020-0002地块均位于深汕特别合作区赤石镇北部康养组团，其中，C2020-0001地块出让总用地面积为121603.0㎡，建设用地面积为121603.0㎡，容积率为≤1.5，起始价为99200.00万元（543.85万元/亩）

C2020-0002地块出让总用地面积为162945.0㎡，建设用地面积为162945.0㎡，容积率为1.20，起始价为116900.00万元（478.28万元/亩）。

据出让文件显示，两地块均以限地价,限房价,含人才住房方式出让，C2020-0001地块最高限价143800万元，普通商品住房销售均价不得高于19000元/平方米（不含室内装修）；C2020-0002地块最高限价169500万元，普通商品住房销售均价不得高于19000元/平方米（不含室内装修）。